近期梅雨鋒面帶來的連續豪雨，ptt 及各大社群平台上陸續出現不少關於「樓上漏水」的求助貼文，不少網友也分享了他們的血淚故事，引發熱烈討論。
最多人遇到的問題，就是鄰居家明明漏水了卻不處理，甚至鄰居本人都不知到漏水應該如何處理。
「如果樓上漏水要怎麼辦？要找人鑑定嗎？報警有用嗎？漏水的責任歸屬怎麼認定？又該如何要求賠償？」，每個疑問都反映出民眾面對漏水糾紛時的無奈與焦躁。
處理房屋漏水糾紛，總是讓人心煩意亂，本文將帶領你一起了解，漏水問題在法律上該如何處理，教你如何維護自身權益！
樓上漏水誰負責？漏水責任歸屬
1.漏水一定是樓上的問題嗎？
在城市住宅密集、高樓林立的台灣，多數人都住在公寓大廈。屋齡一久，排水管老化、樓板裂縫、外牆滲水接連報到；一遇梅雨或颱風，漏水糾紛馬上浮上檯面。
和透天厝的「自己家自己修」不同，公寓大廈的天花板一旦出現水痕，直覺往往指向「一定是樓上住戶害的」，然而源頭其實可能是共用管線、外牆滲水，甚至樓板結構本身。若逕自指責樓上，不只破壞鄰里關係，還可能抓錯對象、延誤修繕時機。
律師建議，發現滲水後的第一步一定要冷靜蒐證，用手機拍照、錄影以記錄出水位置、用水時間和受損範圍，這些影像能幫技師判斷水路，也成為往後與住戶或管委會交涉的有力證據。
如果已出現壁癌、磁磚或油漆剝落、隆起等狀況，或導致家具、電器等物品浸水損壞，也應一併記錄，務必注意，如果未先蒐證就直接進行修繕，一旦日後發生爭議，將難以舉證漏水的範圍與造成的損害。因此，花一點時間確實紀錄現場狀況，是保障自身權益不可或缺的一步。
自家天花板漏水，我們很難不去懷疑是不是樓上住戶造成，雖然依據法規1，我們可以要求樓上的住戶開門，配合查明漏水原因或進一步修繕，但鄰居一場，一開始就拿法條出來可能造成反效果，建議還是先好好說、慢慢談，如果鄰居還是很堅持就是不開門、不配合，再採取法律手段也不遲。
總而言之，家裡的天花板開始滴滴答答的漏水時，並不必然是樓上疏失；先蒐證、再確認源頭，才能準確分擔責任，同時避免與鄰居陷入不必要的對立。
2.誰來負擔樓上漏水費用？
在釐清漏水的源頭與原因之後，究竟由誰負責修繕與賠償，則需依據《公寓大廈管理條例》的相關規定判斷。依照法律區分，共用部分、專有部分與約定專用部分的責任歸屬不同，負責人可能是管委會，也可能是個別住戶。以下整理三種常見情境說明：
情況一：共用部分漏水
如果漏水的牆面另一側屬於共用部分，例如漏水的天花板上方是約定為住戶共同使用的頂樓曬衣場、或者牆面滲水的另一側是大樓外牆，由於頂樓、外牆這些部分屬於公寓大廈的「共有部分」，除非是特定住戶的原因才造成漏水，否則要由社區的管理委員會負責修繕，費用也由社區共同負擔2。
情況二：專有部分之間漏水
如果漏水的牆面是住戶共用的牆壁，例如，出現滲水、漏水情形的是同層住戶之間的牆壁，也就是「共同壁」，或者上下住戶之間的樓地板，那修繕的責任和費用，就應該由共用該牆壁的住戶共同負責3。
情況三：可歸責於特定住戶
如果房屋的漏水並非自然老化造成，而是明確由某位住戶的行為造成（例如施工疏失、使用不當導致水管破裂等等），則應由該名住戶負責修繕並賠償因漏水而受損部分。
樓上漏水如何處理？
如同前一段所說，漏水的修繕和賠償責任，會因為不同情況而由不同的人負責，以下同樣用三種狀況來說明處理流程：
情況一：共用部分漏水
- 搜集漏水狀況、家中財物損失的證據
- 向社區管理委員會通知漏水狀況並協商
- 若管委會消極不處理，建議找律師協助，採取法律途徑
情況二：專有部分之間漏水
- 搜集漏水狀況、家中財物損失的證據
- 向鄰居說明情況，找鑑定單位來確認漏水原因、修繕方法與施工報價
- 與鄰居協商分配鑑定費用與修繕費用
- 若鄰居消極不處理（例如拒絕讓抓漏師傅或土木技師進入屋內確認原因），或協商不成，建議找律師協助，採取法律途徑
情況三：可歸責於特定住戶
- 搜集漏水狀況、家中財物損失的證據
- 找鑑定單位來確認漏水原因是否可歸責於特定住戶，並確認修繕方法與施工報價
- 向該特定住戶說明情況、協商鑑定費用與修繕費用
- 若該特定住戶消極不處理，建議找律師協助，採取法律途徑
漏水找誰鑑定？鑑定費用誰負擔？
鑑定是處理漏水問題的過程中一個非常重要的環節，專業鑑定單位會告訴你漏水的成因和修繕方法的建議，前者會影響漏水的責任分配，後者會影響後續修繕所需耗費的時間與費用，而鑑定本身的費用也是容易發生爭執的部分。
關於鑑定單位的選擇，可以按照和鄰居或社區管委會協商的狀況來決定，如果雙方對於漏水問題的態度都很積極，很願意商討、各退一步，那或許一起找個值得信賴的抓漏師傅來處理就可以；
要是對方不太願意配合，有很高的機率需要上法院訴訟解決，那一開始就委請法院認可的鑑定機構，例如土木技師公會，可能就是比較穩妥的做法。
而費用的負擔上，如果雙方願意協商分配費用，那自然沒問題，但要是進入訴訟，鑑定費用會由敗訴一方負擔。要特別注意的是，如果進入訴訟，需要先經過鑑定，法院才會進行判決，這筆鑑定費用就需要由提告方先行墊付，最後才會依照判決結果確定由誰負擔。
確認樓上漏水，樓下如何要求賠償？
當你已經完成鑑定，明確釐清家中天花板或牆壁滲水的確切起因，正是因為樓上住戶管線漏水或施工疏失所導致，就可以依照下列步驟來請求對方的賠償。
（如果是頂樓住戶，樓上是共用的屋頂或曬衣場等空間，那就把請求的對象換成管理委員會即可）
１.整理損失總額
樓下住戶首先要做的，就是把所有損失金額項目清楚整理。
依實務經驗，常見可請求的損害包括：
- 修繕費（包含抓漏、重作防水、復原油漆等）
- 受損家具、電器、書籍的折舊後價值
- 因無法居住而衍生的臨時住宿或搬遷支出
可以將各個支出細項都整理成表格，不僅易於閱讀，提出求償總額時有各項具體支出費用計算也會更有說服力。
２.告知與協商
知道損失有多少後，就該跟樓上鄰居談談看賠償的費用了，協商談判需要技巧，如何動之以情、曉之以理，讓對方願意與你各退一步，就涉及到說話的藝術了，尤其房屋漏水的修繕方案百百種，每一種在費用、工期與潛在風險上都各有差異，若能在前期就把話說清楚、把責任談明白，就能盡快開始動工修繕，讓住家的漏水問題儘早解決，省下大把時間。
若雙方對金額或工程範圍遲遲喬不攏，不妨尋求律師出面，透過協商或調解程序，將工程選項、分攤方式及履行期限寫入具體協議。
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３.催告與訴訟
如果鄰居配合意願極低或者協商破局，要求賠償的方式就只剩下法律途徑了，可以先用書面向樓上住戶提出「損害明細＋求償金額」進行催告，最穩妥的作法是寄發「存證信函」或委託律師發函，為每一次通知留下正式紀錄。
信函中要詳列當前漏水情形、抓漏報告結論，以及你要求的處理方式與完成期限，例如「請於收函後十四日內完成修繕並賠償相關費用」。
這麼做不僅能證明對方已明確知悉漏水事實與修繕義務，也能在日後訴訟或調解時，作為你已盡通知義務的有力證據，防止對方以「不知道」「沒收到」等理由推託。
而更進一步的訴訟提告，下一段馬上告訴你。
樓上漏水遇糾紛可以提告嗎？法律怎麼看？律師可以如何協助？
在提告之前，建議先嘗試透過各地調解委員會嘗試與鄰居調解，如果協商與調解宣告破局，再進入民事訴訟。
進入訴訟後，原告可向法院主張，請求抓漏與修繕費用，以及漏水導致的傢俱、裝潢損害，甚至因為房屋有漏水歷史而導致的房屋價值減損，等諸多財產損失。此時最關鍵的就是向法院提出證據，證明主張的內容真實性。
先前蒐集的房屋漏水影像、抓漏報告與估價單，都會成為舉證利器；反之，如果被告對抓漏結論有異議，可能會向法院申請專業鑑定，讓具公信力的土木技師公會重新查驗漏水原因與責任歸屬。
發現了嗎？提告後需要提出的內容，與提告之前應該要採取的行動可說是息息相關、一環扣一環，從證據保存、抓漏鑑定的選擇、財產損失的評估、到向鄰居請求賠償的催告信函，如果漏掉了任何一個步驟都可能讓訴訟的結果產生重大翻轉。
還有更多的細項，例如請求權時效問題、提告書狀如何撰寫等等，如果從發現房屋漏水的第一時間就找律師介入協助，除了能幫你避免遺漏這些複雜的小細節，還能為你分析個案狀況、提供最精準的法律建議，或進一步在協商調解階段就幫你和鄰居達成共識，不幸進入訴訟階段也能幫你撰擬書狀、代理進行訴訟。
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樓上漏水找不到人，該如何處理？
如果鑑定顯示漏水來自樓上，但屋主長期出差、海外工作或聯繫不上，這種「屋主神隱」的狀況，先別急著報警，因為漏水屬於民事糾紛，警察通常不會受理。
比較務實的做法是先請社區管委會協助，暫時關閉該戶的進水閥，先止住水源，並以管委會名義通知屋主。
如果連管委會都沒有屋主的聯絡方式，可以到地政事務所申請該戶的建物登記謄本，文件上會載明所有權人姓名與戶籍（或通訊）地址，便可據此寄出存證信函，正式通知漏水事實與賠償要求。
若仍然聯繫不上屋主，或者對方還是持續神隱不見面，那先將漏水修好、保全相關單據與照片，留下完整證據，日後再以法律程序依實際支出向屋主求償，能讓日常生活盡快恢復乾爽寧靜。
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註腳
- 公寓大廈管理條例第６條第１項第２款：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」
- 公寓大廈管理條例第１０條：「
(i) 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
(ii)共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
(iii) 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。」 - 公寓大廈管理條例第１２條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
