案件摘要
一句話結論：買方簽發本票約定後續簽署不動產買賣契約，因貸款與稅負等細節磋商破局未簽本約，賣方竟起訴請求給付 120 萬元定金及違約金。施宇宸律師主張買賣本約尚未成立，且本票未經合意不得直接視為定金之交付，成功獲法院勝訴判決，原告之訴駁回，買方完全無需給付 120 萬元買賣定金。
當事人阿源看中小魚名下的房屋，雙方初步洽談後約定於月底前簽訂正式的不動產買賣契約，阿源當天亦簽發了一張面額 120 萬元的本票作為後續簽約的誠意擔保。
然而在後續溝通細節時，雙方對於土地增值稅負擔、各期付款方式及銀行貸款成數等交易重要事項始終無法達成共識。
阿源經審慎評估後決定暫緩購屋，雙方最終並未在月底簽署正式的不動產買賣契約。未料賣方小魚卻主張阿源簽發的 120 萬元本票屬於買賣契約的「定金」與「違約金」，向法院提起民事訴訟，強烈要求阿源給付 120 萬元之違約賠償。
面對突如其來的巨額索賠，阿源尋求宸星法律事務所施宇宸律師協助，希望能透過專業法律程序爭取公道與免賠保障。
| 案件類型 | 民事／不動產買賣契約爭議、給付違約金與定金（涉及預約與本約定性、民法第248條定金要物性、票據作為定金之要件） |
|---|---|
| 當事人身分 | 不動產買方（阿源） |
| 原告主張 | 雙方就房屋標的與價金已有共識，買方簽發之 120 萬元本票屬定金與違約金性質，買方未依約簽本約屬違約，應給付 120 萬元 |
| 主要法律依據 | 民法第 153 條第 2 項、第 248 條[1]，最高法院 70 年台上字第 1456 號判例[2] |
| 處理方式 | 釐清契約磋商過程證明僅屬預約性質且買賣本約尚未成立 → 傳喚證人舉證本票並未實際交付且無以票據充當定金之特約 → 確立定金契約不成立之抗辯 |
| 承辦律師 | 施宇宸律師 |
| 爭取結果 | 勝訴判決（原告之訴駁回，無需給付買賣訂金 120 萬元） |
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案件緣由
當事人阿源先前看中小魚名下一處特定門牌的不動產房屋，經過初步接洽後，雙方對總價金產生初步意向，並口頭約定於當月月底前完成正式不動產買賣契約之簽訂。
當天阿源為了展現購屋誠意，當場簽發了一張面額 120 萬元的本票交由相關人員保管作為擔保。
然而在後續進行簽約前細節磋商時，雙方針對買賣契約實務上不可或缺的稅費負擔劃分、自備款付款期程以及房屋貸款成數不足時之解約條款等重大事項，反覆溝通皆無法取得共識。
阿源考量交易風險過高，決定不再推進簽約程序，雙方最終並未於月底完成正式買賣本約之簽署。
沒想到賣方小魚竟將該張 120 萬元的本票解讀為買賣契約已成立之「定金」與「違約金」，並向法院提起民事訴訟，請求阿源必須兌現該筆 120 萬元款項。
阿源對於單純購屋磋商破局竟演變成高額索賠官司深感無奈與焦慮，因而委請宸星律師團隊施宇宸律師協助應訴，希望能釐清法律事實並維護自身權益。
買賣破局就被沒收本票？律師如何從「本約」與「預約」區分契約成立與否？
在不動產交易糾紛中，買賣雙方常混淆「預約」與「本約」的法律效力。
賣方往往認為只要講好總價並約定簽約時間，買賣契約就算已經成立，若不簽約就是違約。
然而在司法實務上，房屋買賣本約的成立有著相當嚴謹的法定要件。
施宇宸律師向法官詳細剖析：雙方當初約定於月底前完成簽約，性質上僅屬於約定未來簽訂契約的「預約」；
而正式的「本約」，除了標的物與總價金外，尚須包含付款方法、所有權移轉登記時程、稅費負擔、規費分攤及貸款條件等實務上不可或缺之必要之點。
施律師指出，本案雙方在磋商過程中對於貸款與稅負等重要事項始終未能合意，足證不動產買賣「本約」自始至終並未成立，賣方自無從主張買方違反買賣本約。
簽本票可以當作「定金」嗎？民法第 248 條的「要物性」如何打破賣方求償？
除了契約未成立之外，本案另一大核心攻防在於「該張 120 萬元本票是否構成法定定金」。
依據《民法》第 248 條規定，定金契約屬於「要物契約」，必須以金錢或其他代替物之「實際交付」為成立要件。
施宇宸律師向法庭提出重要法律見解指出：票據並非現金，在法律上原則上不得直接作為支付定金的方式，除非雙方當事人之間有明確特別約定「同意以票據充當定金」，定金契約始有可能成立。
施律師於訴訟中聲請傳喚在場證人出庭作證，證實阿源當天簽發之本票並未實際直接交付給小魚收執，且雙方洽談時從未合意將該本票作為定金。
經律師嚴謹舉證後，法院認定雙方並未成立定金契約，該 120 萬元並非定金，阿源完全沒有給付義務。
法院採信律師見解判決原告敗訴！阿源成功免賠 120 萬元！
在施宇宸律師兼具契約定性與定金要物性的完整法理攻防下，法院全面採信宸星律師團隊的答辯主張。
承審法官認定：雙方買賣本約因重要事項未達成合意而尚未成立，且雙方亦未成立定金契約，原告小魚請求阿源給付定金與違約賠償在法律上顯無理由。
法院最終判決原告之訴駁回，阿源獲得全面勝訴判決，完全不需給付 120 萬元定金或賠償金。
成功為當事人化解因購屋磋商破局所引發的巨額財務危機，圓滿捍衛財產權益。
常見問題 FAQ
看房子時仲介或屋主要我簽本票當「斡旋保證金」，事後不想買了，本票會被直接沒收嗎？
不一定會被沒收，需檢視雙方是否達成正式買賣合意以及票據是否具備定金效力。
若雙方僅處於磋商階段，對於付款期程、貸款成數等重要交易細節未達共識，買賣正式本約通常尚未成立。
此外，本票在法律上原則上不當然等同於定金之交付，若無特別約定，賣方不得任意主張沒收票據金額。
購屋斡旋時切勿輕易簽發空白或無特別註記之本票；不確定契約性質建議尋求專業律師諮詢，避免產生票據追索風險。
建議在簽署任何文件前，由律師協助把關斡旋書或意向書條款。
買賣房屋時簽的「預約」跟「正式買賣契約（本約）」有什麼法律差別？
「預約」是約定雙方未來簽訂本約的契約，而「本約」則是直接發生買賣權利義務的正式合約。
僅簽署預約時，雙方負有誠實信用進行磋商簽訂本約之義務；但若因不可歸責於雙方之事由（例如貸款成數或重要條款無法達成共識）導致本約無法簽訂，原則上不構成違約。
賣方不得直接持預約內容強行要求買方履行本約之付款義務。
建議在不動產交易過程中，完整留存所有磋商對話與未達成共識之通訊紀錄。
被賣方提告要求支付「買賣定金」或「懲罰性違約金」，該如何向法院抗辯？
得從「定金契約未成立」與「違約金過高」兩大方向進行法理防禦。
首先可主張定金具備要物性，若未實際交付現金且無以票代款之約定，定金契約自始不成立；其次，若買賣本約未成立，自無違約金條款之適用。
縱使合約有些微約定，亦得依《民法》第 252 條向法院請求大幅酌減違約金至合理金額。
當事人得委請律師協助梳理磋商破局之客觀事證，爭取全額免賠。
建議在收到法院開庭傳票時，儘速將合約及往來紀錄交由律師評估應訴策略。
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