你有聽過區權人會議嗎？我們常在社區的電梯或公佈欄看見召開區權人會議的公告，卻好像對這個「區權會」一知半解，其實這對於居住在社區大樓的住戶非常重要喔！
花幾分鐘時間了解一下，什麼是區分所有權人？它的資格、比例是什麼？區權會和管委會有何不同？區權人會議人數不足會有何效力？下次開會時不妨也在區權人會議中替自己爭取應有的保障吧！
什麼叫「區分所有權人」？
區分所有權人是指在一棟建物內區分好幾個部分，各自擁有所有權（這就是法律上所說的「專有部分」)，例如每一位住戶自己的那一戶；同時也與其他住戶共同擁有建物內之公共空間（這就是法律上所說的「共有部分」），通常是指逃生梯、電梯、一樓大廳等。 1。
也就是說，在公寓大樓裡，每個擁有自己戶別不動產所有權的住戶，就是區分所有權人，就有資格參與區分所有權人會議。
而所謂的「區分所有權比例」，則是根據每一戶住戶擁有的專有部分面積（也就是你那一戶的部分）來計算的喔！如果有些住戶在社區裡同時擁有好幾戶房子，那他的持有面積會一起計算、加總進去，在表決時影響力也會比較大。
「區分所有權人會議」是什麼？常見 Q&A
區分所有權人會議的定義與效力
區分所有權人會議 2，簡稱區權會，是所有區分所有權人聚在一起討論整個社區的重大事情，通常是一年召開一次，討論的範圍相當廣泛，涉及公共事項、重大修繕、預算決策、社區規約修改等等！
經由區分所有權人合法討論、通過的決議對於全部住戶具有約束力，需要共同遵守，區權會的流程和決議人數，繼續看下去，會有詳細的說明喔！
為什麼要召開區權會會議？
首先是新社區取得產權住戶過半時，依法 3會由建商在三個月內召開首次的區分所有權會議，選出第一屆管委會及成立社區規約。
在首次區全會召開之後，原則上，接下來的每一年至少會召開一次區權會，會議的主要目的，可以包含幾個面向：
1. 選出管委會成員的組成
區權人一起選出執行管理社區日常的管委會主委及相關委員。
2. 成立社區正式規約
討論並制定社區的正式規約，確保社區管理有法可依循，規約內容通常包括住戶間的權利義務、公共設施使用規範及管理費用的使用方式。
3. 討論和通過社區年度預算
審查並通過社區的預算，確保住戶繳納的管理費被妥善利用。
4. 決定重大事務
討論和決定有關社區的重大事務，例如社區的重大修繕計畫。
誰可以參加區權會會議？
| 主要參加者 | 例外情形 |
| 具區分所有權人資格者 | 1. 書面委託他人代理出席 2. 受託人身份可以是配偶、直系血親 3. 單一受託人的代理有比例和人數限制，人數與比例不得超過 5 分之 14。 |
【喵星小提醒】
租客不可以用自己的名義參加區權會，而是要按照不同社區的規定，由區分所有權人的房東委託，簽署委託書才能夠代理出席區權會，不過，畢竟租客也是住戶，所以也可以向區權會提出問題，通常會在會議召開前收集住戶的問題，下次記得留意一下喔！
區分所有權人會議召開流程
區分所有權人會議的流程就像跑大地遊戲，需要經過層層關卡，這些流程很重要喔！
如果召開會議沒有按照公寓大廈管理條例所規定的要件，可能會造成這次區權會決議因為有瑕疵，決議的內容無效喔，比如說，沒有召集權的召集人召開區權會，就會構成一個無效的會議。
| 流程階段 | 詳細說明 | |
| 第一步 | 選出召集人 | 召集人必須是區分所有權人，通常會由管委會成員(如主委)擔任召集人，而新建案首次會議通常由起造人召集。 |
| 第二步 | 成會條件 | 會議 10 日前以書面通知所有區權人，並列明會議內容，會議成立和通過皆需要一定門檻。 |
| 第三步 | 會議記錄製作並公告 | 會議結束，主席需立即製作詳細的會議紀錄，且需在 15 日內送達所有區分所有權人並公告。 |
| 第四步 | 重開議 | 若會議因區分所有權人會議人數不足流會或沒有共識，可重新召開會議，適用較低的出席和決議門檻。 |
區分所有權人會議人數不足怎麼辦？
區分所有權人的開會條件，必須有三分之二以上的住戶（區分所有權人），而且這些住戶所擁有的權利比例也要三分之二以上，才能順利召開會議。
開會時通過決議的條件，則是需要有出席住戶中四分之三以上的人贊成，並且他們合計的區分所有權比例也要超過四分之三，決議才會生效。
如果區權會會議的出席人數門檻不足（即未達應出席區分所有權人數及其比例的三分之二以上），會議將延期舉行，並通知所有成員重新安排出席。
如果沒有達成共識，可以針對同一個議案重新召開會議5，有些人會將這種重新召開的會議稱為「重開議」。
重開議的區分所有權人會議人數不足的門檻大幅降低，出席人數只需至少三位區分所有權人，且其區分所有權比例合計達五分之一以上即可召開，決議通過條件也降為出席人數的過半數及其區分所有權比例占出席總比例的過半數同意即可。避免社區事務因高門檻而停擺，確保即使區權人參與度不高也能有效處理公共事務。
以下整理了一般情形和重開議的會議決議效力差異比較 ：
| 差異 | 一般會議 | 重開議 |
| 前提條件 | 有召集權人召集 + 10 日前通知 | 人數不足或沒有共識 |
| 出席人數 | 人數 + 比例三分之二以上 | 至少 3 人 + 比例達五分之一以上 |
| 通過門檻 | 人數 + 比例四分之三以上 | 人數 + 比例各二分之一以上 |
區權會跟管委會有什麼不一樣？
區權會是社區的「最高決策機構」，負責重大決策，而管委會則是區權會選出的「執行團隊」，負責處理日常事務，會議頻率也不同，以下整理了區權會和管委會的差異比較 ：
| 差異比較 | 區權會 | 管委會 |
| 性質 | 社區的「最高決策機構」 | 區權會中選出的「執行團隊」 |
| 處理事項 | 重大決策 1. 選出管委會成員 2. 制定和修改社區規約 3. 年度預算 4. 重大修繕 | 日常事務 1. 公共區域的清潔 2. 住戶違規的協調與制止 3. 收支管理 4. 社區文件保存 |
| 會議頻率 | 每年召開一次 | 每一至兩個月一次 |
區分所有權人名冊如何申請？
看到這裡，你可能會想：
「如果管委會不公開開會資料或無法查知多少人出席會議，那怎麼知道會議是否有瑕疵？」
為了開會紀錄可以作為未來檢驗程序合法與否的憑證，讓決議過程被完整記錄下來，區權會的會議紀錄應與出席區分所有權人的簽名簿一同保存，而具備利害關係的區權人，依法 6，在需要時可以請求管委會閱覽或影印會議紀錄、財務報表等相關文件，管委會或管理負責人不得拒絕此請求，否則依法 7可能受罰。
也就是說，區權人可以向管委會請求閱覽或或影印區分所有權人的名冊簿。
區權會決議違法怎麼辦？專業律師教你怎麼處理
你可能會想：「大家都是鄰居坐下來談就好，談不攏便鬧上法院也太難看」但實務上，處理區權會瑕疵問題遠比想像中複雜，尤其出席人數不足導致決議不成立，甚至召集人濫權操弄程序而未提前通知開會時，若沒有法律專業，往往會陷入證據不足、權利喪失的困境。
這時如果有一位專業的律師從旁協助，將可以幫助你妥善保存證據、把握法律上時效、爭取協商機會，許多住戶一開始想自行處理，結果協商破裂、時效超過，最後才來找律師救火，但往往已經來不及了，因此與其賭運氣，不如及早交給專業，讓律師幫你守護資產與權益。
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其他「區分所有權人」相關問題
區分所有權比例怎麼算？
區分所有權比例是根據住戶擁有的專有面積計算，如果一個住戶擁有較多戶，比例上會累計計算。
區分所有權人是住戶嗎？
區分所有權人是指擁有公寓大廈「不動產所有權」的人，而「住戶」是指更廣泛的名稱，不僅包括所有權人也包括租客，因此區分所有權人是住戶的一種，但不是所有住戶都是區分所有權人。
區權人配偶可以當主委嗎？
可以喔！根據公寓大廈管理條例的規定 8，除非區分所有權人會議或社區規約另有規定，只要區分所有權人決議同意，不是區權人的區權人配偶也可以當主委喔！
主委一定要是區分所有權人嗎？
可以喔！詳細解釋請看上一題。
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註腳
- 民法第799條第1項：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」
- 公寓大廈管理條例第 3 條第 1 項第 7 款：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」
- 公寓大廈管理條例第28條第1項：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」
- 公寓大廈管理條例第27條第3項：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」
- 公寓大廈管理條例第32條第1項：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」
- 公寓大廈管理條例第35條：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」
- 公寓大廈管理條例第48條第3款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。」
- 公寓大廈管理條例第29條第3項：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」
