「我們一起買房共築愛巢吧！」
情侶穩定交往多年，期待擁有一間屬於彼此的房子，但又擔心登記在其中一方的名下，會有被變賣或拿去抵押的風險，該怎麼辦？一不小心就從房產問題上升成感情危機，或許預告登記是個可行的方法喔！
至於預告登記是什麼?跟一般的不動產登記、限制登記又有什麼差異?
預告登記有哪些前置作業？該準備什麼文件？預告登記可以繼承嗎？如果很不幸預告登記的人死亡怎麼辦?如果反悔的話，可以塗銷預告登記嗎?
別擔心，本篇將引領您闖關預告登記會遇到的各種挑戰，並讓您更加了解預告登記是什麼。
你好！我是「喵星律師」施宇宸。
執業 10 年已透過一對一法律諮詢解決了 1000 位以上民眾的法律問題。
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什麼是「預告登記」？
預告登記的意思正如其名，是一種為了預防不動產的所有權人把不動產拿去變賣、抵押等，透過「預先」向地政機關告知：「這個房子或土地的所有權雖然屬於他（不動產登記名義人），但我（預告登記人）擁有限制他處分不動產的權利，所以除非經過我同意，不然他不能隨便把這個不動產賣掉或拿去抵押！」。
而預告登記通常會發生在共同買房、民間借貸、財產分配、或不動產交易等情形。
舉例來說：
海綿寶寶和派大星約定好，把鳳梨屋賣給派大星，但是要先等海綿寶寶把鳳梨屋整理打掃好，才會把房屋的所有權移轉登記給派大星。
這時候派大星就可以進行「預告登記」，如果海綿寶寶在把鳳梨屋交給派大星之前，想要偷偷把鳳梨屋賣給章魚哥，因為已經做了預告登記，所以海綿寶寶無法擅自移轉所有權給章魚哥。
預告登記的「效力」與「時效」
(一)預告登記的效力
依據土地法第79條之11，預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
換句話說，預告登記就像一支尚方寶劍，不動產的登記名義人（也就是謄本上登記的所有人）在預告登記人塗銷預告登記前，擅自做的大多數處分行為，都可能是無效的！
(二)預告登記的時效
原則上預告登記沒有時效性的限制，只要不主動申請塗銷預告登記，它就會一直存在，不會自動消滅。
但要設定預告登記有個前提，那就是：
「預告登記人」對「不動產登記名義人」具有請求權
因此，雖然預告登記本身沒有時效問題，但要特別注意成立預告登記原因之「請求權時效」。
譬如說：
派大星可以對海綿寶寶的鳳梨屋進行預告登記，是基於房屋買賣中「請求交付房屋」的請求權，時效是 15 年。
15 年到期之後，預告登記可能會因為請求權罹於時效而被撤銷。
預告登記可以「繼承」嗎？
假如很不幸的，為不動產進行預告登記的人(預告登記請求權人)過世的話，繼承人可以繼承這個預告登記嗎?
答案是可以的，根據內政部的函釋2 ，預告登記保全之請求權屬於「債權」，不是物權性質，就像查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權一樣，當請求權人死亡時，繼承人可以依據民法第 1148 條3繼承該預告登記的債權請求權。
預告登記有什麼缺點或風險嗎？
預告登記無法抵抗強制執行、法院判決與政府徵收命令！
依據土地法第79條之1第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」也就是說，即使由預告登記，如果是因為(1)政府徵收(2)法院判決(3)其他強制執行等程序而使不動產遭到處分，仍無法使用預告登記來排除，需要多加留意。
預告登記能破解？如何「塗銷」預告登記？
不過，上述的風險也可能變相成為主張權利的好工具，看看一下預告登記的破解方法：
塗銷預告登記
如果透過協商和預告登記人達成塗銷預告登記的協議，可以拿相關證明文件（例如預告登記請求權人塗銷同意書）到地政事務所申請塗銷，辦理預告登記塗銷時，需要先準備：
- 登記申請書。
- 登記清冊(如案附同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料，得免附)。
- 原預告登記請求權人塗銷同意書。
- 申請人身分證明文件(無法以電腦處理達成查詢者，申請人為自然人者，應檢附身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本；申請人為法人者，應檢附法人登記證明文件及其代表人之資格證明，其為公司法人者，應檢附法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本)。
- 原預告登記請求權人印鑑證明(原預告登記請求權人未能親自到場核對身分時檢附)。
- 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求。
倘若資料準備齊全，不需要額外補件，最快 1 到 3 個工作日就能完成辦理。
詳細的紙本準備文件，也可以參考各縣市政府提供的範本填寫（例如台北市政府市民服務平台）。
提起訴訟
如果對於預告登記有爭議，不動產的登記名義人可以向法院提起訴訟，附上證明請求權不存在、時效已屆期，或預告登記不合理的相關證據，請求法院判決塗銷預告登記。
倘若判決確定，登記名義人可以持相關文件（例如：判決確定書）與上述辦理預告登記塗銷的文件，到地政機關申請預告登記塗銷。
聲請強制執行
如果不動產因為徵收、法院判決或強制執行而產生新的所有權登記，預告登記請求權人是無法主張無效的喔！
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預告登記如何辦理？應備文件有哪些？
下定決心要申請預告登記，那麼應該如何辦理呢？
根據各縣市地政機關提供的預告登記須知，在辦理預告登記時應附以下證件、書表、表單及附件：
- 登記申請書
- 登記清冊
- 登記名義人同意書(預告登記同意書)
- 申請人身分證明文件
- 登記名義人身分證明文件及印鑑證明
- 權利書狀
- 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件
詳細的文件表單，政府相關網站也有提供給民眾參考。
至於，時間要多久呢？如果資料準備齊全、不需補件，原則上辦理預告登記最快 1 到 3 個工作日就能走完程序，其實沒有想像中的那麼複雜。
預告登記同意書是什麼？有範本可以下載嗎？
預告登記同意書就是不動產所有權人(登記名義人)同意請求權人對這個不動產進行預告登記的證明文件。
雖然預告登記同意書沒有固定格式，但在撰寫時還是需要包含以下要件：
- 請求權人姓名
- 請求權類別(例如物上返還請求權)
- 同意其預告登記的土地或建物詳細座落地號權利範圍
- 雙方同意人具名加簽章、蓋「印鑑章」
如果不清楚預告登記同意書如何撰寫，可參考政府所提供的同意書範本喔！
(圖片來源:行政院公報資訊網)
「限制登記」、「預告登記」差在哪？
限制登記和預告登記有什麼不同？
限制登記是廣義的概念，指對不動產所有權人處分權的限制；
預告登記則是限制登記的一種，用來保障未來可能發生的不動產權利變動，保障請求權人的權益。
以下整理了不動產登記類型的差異和比較 :
| 預告登記 | 限制登記 | 一般不動產登記 | |
| 定義 | 為保全未來可能發生的不動產權利變動所進行的登記。 | 限制登記名義人處分其土地權利，包括查封、假扣押、假處分等所為之登記。 | 對不動產權利的取得、喪失、變更等事實所為之登記。 |
| 目的 | 防止所有權人任意處分不動產。 | 保全請求權人之權益。 | 確認並公示不動產的權利狀態，維護交易安全。 |
| 法條依據 | 土地法第79條之1 | 土地法第78條第8款、土地登記規則第136條。 | 民法及土地法。 |
| 效力 | 未塗銷預告登記前，登記名義人不得妨害預告登記請求權的處分行為。 | 限制登記名義人的處分行為，如移轉、設定抵押、設定地上權等。 | 確立不動產權利的合法性和公示性。 |
| 解除/塗銷/轉換方式 | 需請求權人同意並辦理塗銷登記。 | 依據法院裁定或相關法律程序解除。 | 依權利變動事實辦理變更登記。 |
預告登記受到限制，需要找律師協助嗎？
預告登記雖然看起來簡單好懂，但魔鬼藏在細節裡。舉例來說，債務糾紛不動產被查封，即便契約存在預告登記可能會受到限制，影響交易安全。或是涉及多人共有的不動產，也可能導致預告登記無法順利申請，或是其他無效登記的風險。
在這些情境下，如果能在申請預告登記前先進行法律諮詢，請求律師的專業協助，分析狀況、條件是否符合規範，並擬定合適的法律策略，可以讓你少走一些冤枉路。
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其他關於「預告登記」常見問題
夫妻間可以預告登記嗎？
可以，至於離婚後計算剩餘，是否會因此變成一方的借名登記？有法院認為不能把夫妻間的預告登記財產視為借名登記，仍應依據個案判斷是否納入婚後財產計算4。
預告登記可以自己辦嗎？
可以，但是相關文書準備若不齊可能需要多次來回補件全，建議做好完全準備再自行辦理，或找律師諮詢確認後再進行。
預告登記會影響房貸嗎？
一般來說不會影響，對銀行而言，房貸申請評估的重點是「是否會影響到銀行的債權？」，只要預告登記具有正當性，預告登記人也同意辦理，貸款都是有機會被核准的。
預告登記請求權人死亡後會自動塗銷嗎？
不會，會依據民法第1148條繼承給預告登記人的繼承人。
預告登記算首購嗎？
不算，所以做不動產預告登記並不會影響首購房貸的申請。
預告登記要多少錢？
如果是自行到地政機關辦理，不需要手續費喔！
預告登記可以繼承嗎？
可以，繼承人會依據民法第1148條繼承財產上的權利義務。
預告登記算遺產嗎？
原則上，預告登記僅具有預告效力，無法直接歸屬於財產權。
預告登記可以強制執行嗎？
可以！預告登記無法對抗強制執行，就算對不動產做預告登記，但是登記名義人被強制執行了，不動產還是可能會被查封或法拍。
預告登記可以取消嗎？
可以，但用詞上不是「取消」而是「塗銷」，需要申請「塗銷」預告登記。
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註腳
- 土地法第79條之1：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」
- 內政部 91.05.22. 台內中地字第0910005955號函參照。
- 民法第1148條：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」
- 臺灣臺北地方法院 110 年度重家財訴字第 10 號民事判決參照
