家人過世後，留下的房子該怎麼處理？這可不是只有富二代才需要操心的問題！
很多人可能都搞不清楚，父親過世後，繼承房子要不要繳稅？可以隨便指定要給誰繼承嗎？房屋繼承的順序是什麼？又需要經過什麼流程？房屋繼承常常讓人感到困惑。
別擔心！這篇懶人包用最簡單的白話文，從繼承順位、到稅金、再到過戶流程，幫你一次解答房屋繼承的所有疑惑！
房屋繼承「順位」怎麼看？
房屋繼承順位和其他的遺產繼承順位一樣，規定在民法第1138條1和第1144條2，我們可以簡單分成兩個步驟來看：
首先是看「和去世者有血緣關係的人」的順位，第一順位是直系血親卑親屬（也就是子女、孫子女等），依序為父母、兄弟姐妹、最後是祖父母，如果前一個順位次序沒有人可以繼承，就會由下一個順位的繼承人們來繼承。
再來要看「去世者是否有配偶」，如果有配偶的話，配偶會跟前面提到的繼承人一起繼承遺產（包含房屋），但是隨着繼承人的順位不同，配偶會有不同的分配比例。
以下，都幫你整理好表格了：
| 順位 | 繼承人 | 有配偶的情形 | 舉個例子 |
| 第一 | 直系血親卑親屬（包含：子女、孫子女、曾孫子女等） | 配偶和繼承人共同繼承，平均分配遺產。 | 野原廣志去世，將由美冴、小新、小葵平分遺產。 |
| 第二 | 父母 | 配偶與父母共同繼承，配偶繼承1/2，剩餘1/2由父母平分。 | 大雄跟靜香結婚後去世，兩人膝下無子，由靜香取得遺產的1/2，大雄的父母平分剩餘的1/2。 |
| 第三 | 兄弟姊妹 | 配偶與兄弟姐妹共同繼承，配偶繼承1/2，剩餘1/2由兄弟姊妹平分。 | 小佐和阿鼬是一對兄弟，父母雙亡。阿鼬去世時尚未結婚，只剩下弟弟和奶奶，由弟弟小佐助獨自繼承。 |
| 第四 | 祖父母 | 配偶與祖父母共同繼承，配偶繼承2/3，剩餘1/3由祖父母平分。 | 獨生子小星過世時尚未結婚、父母雙亡，因此由還在世的爺爺奶奶繼承遺產。 |
房屋繼承「流程」怎麼辦理？
房屋繼承的流程就像跑大地遊戲，需要經過層層關卡，可能還要在不同關卡間來來回回。
關卡1：戶政事務所
由配偶、親屬、同居人等持被繼承人（逝者）的身分證、死亡證明書，以及繼承人的資料，去戶籍地的戶政事務所辦「除戶證明」，證明他已經過世，這張證明在後面的每一步都用的到。
符合資格者也可以線上申請喔！
繼承人同時也可以申請印鑑證明，將來過戶不動產會需要用到喔！
關卡2：地方稅務機關
到地方稅務機關，攜帶除戶證明，查詢逝者名下有哪些財產（比如：房子價值多少）？以及過世前兩年有沒有送過東西給別人（贈與資料）。
關卡3：國稅局
查到財產資料後，要在被繼承者死亡後 6 個月內，到國稅局填表申報「遺產稅」。
關卡4：地政事務所
在此之前要先回地方稅稽徵機關查詢，被繼承人有沒有欠「地價稅」或「房屋稅」？如果有欠費要先繳清，然後帶着所有文件，到房子所在地的地政事務所辦繼承登記，把房子過戶給繼承人。
記得每一步都要帶齊相關文件與證件，不然會白跑一趟喔！至於需要攜帶哪些文件，下一段馬上告訴你！
房屋繼承過戶需要什麼文件？
| 去哪裡？ | 要帶什麼？ | 小提醒 |
| 戶政事務所（拿除戶證明） | 身分證（繼承人的） 戶口名簿（證明關係） 死亡證明（醫院開的) （視情況）代辦委託書+代辦人身分證 | 這是第一步，除戶證明後面都用的到！ |
| 地方稅務機關（查財產和贈與） | 身分證（繼承人的) 戶口名簿（證明關係） 除戶證明（戶政給的） （視情況）代辦委託書+代辦人身分證 | 查名下的財產報稅用 |
| 國稅局（報遺產稅） | 身分證（繼承人的） 戶口名簿（證明關係) 除戶證明 財產資料（如房子權狀) （視情況）放棄繼承要法院證明 | 報稅別超 6個月！ |
| 地政事務所（過戶房子） | 身分證和印章（繼承人全帶） 過戶表格（現場填寫） 房子權狀印鑑證明 遺產稅繳清證明（國稅局給的） （視情況）放棄繼承要法院證明 | 可先到地方稅務機關查詢有沒有欠稅，繳清才過戶！ |
房屋繼承過戶「期限」有多久？
房屋繼承過戶期限是 6 個月3。
所以親人過世後，繼承人有半年時間把房子辦理過戶，但務必要在這個時間限制之內完成！為什麼要趕快？因為當你拖過 6 個月，每多 1 個月，就要繳交過戶費 2 倍的罰鍰，就好比欠債越滾越大！不趕快辦，房子不僅不能交易處分，真的拖太久，房屋還有可能被政府列管、拍賣、甚至收歸國有4。
房屋繼承遺產稅、房地合一稅怎麼算？
我們假設，如果父親去世只留下一棟 2000 萬的房子，那相關的遺產稅、房地合一稅應該如何計算，下面分別計算給你看。
遺產稅怎麼算？
簡單的算法就是：
（遺產總額 − 免稅額 − 扣除額） × 稅率
遺產總額比較直觀，就是所有的遺產；至於免稅額則是一筆國家固定的金額，沒有超過這個額度的遺產部分不用繳稅，最新的（2025年）額度是 1333 萬元。
而扣除額就比較複雜了，會因為各種狀況而有不同額度的扣除，例如有配偶、子女，或者有喪葬費用的支出等等，可以參考財政部網站對遺產稅的介紹。
而稅率則視遺產總額的價值而有不同的級距：
| 遺產淨額（元） | 稅率(%) |
| 5621萬以下 | 10 |
| 超過 5621 萬～ 1 億 1242 萬 | 15 |
| 超過 1 億 1242 萬 | 20 |
我們以單純繼承一筆價值 2000 萬元的房屋來計算：
| 怎麼算？ | 要繳多少？ | 小提醒 | |
| 遺產稅 | 房屋總價：2000 萬 減免稅額：1333 萬 繳稅部分：2000 萬 – 1333 萬 = 667 萬 稅率：5621 萬以下，稅率是10% 稅金: 667 萬 × 10 % = 66.7 萬元 | 66.7萬元 | 過世後 6 個月內要報稅，以免被罰錢 |
房地合一稅怎麼算？
如果只是單純的繼承，是不用繳交房地合一稅的，但如果在繼承後把房屋賣掉了，就需要繳交房地合一稅。
簡單計算方式為「房子賣掉賺的錢 × 稅率」。
所以，我們需要知道兩個數字，第一是「賣房子賺了多少錢」，也就是房屋的售價減去繼承時的房屋價值5；第二就是「稅率」了，會根據賣房時不同的狀況而被課徵不同的稅率。
讓我們用「2000 萬買入、2500 萬賣出」的房屋買賣價額，實際算算看房地合一稅：
| 賣房情況 | 怎麼算？ | 要繳多少？ |
| 持有不到 2 年 | 賣房價：2500 萬 繼承時的價值：2000 萬 賺多少：2500 萬 – 2000 萬 = 500 萬 看稅率：短期持有，稅率是 45% 稅金：500 萬 × 45 % = 225 萬 | 225萬元 |
| 自住滿 6 年 | 賣房價：2500 萬買房成本: 2000 萬賺多少：2500 萬 – 2000 萬 = 500 萬看稅率：符合自住房地優惠稅率條件，稅率是 10% 稅金：500 萬 × 10 % = 50 萬 | 50萬 |
房屋繼承過戶「費用」要多少？
以下以 2000 萬的房子舉例：
- 遺產稅： 66.7 萬。
- 印花稅：如果依照繼承應有部分或遺囑取得房屋，不用繳交印花稅。
- 登記費：房子公告現值的 0.1% ， 2000 萬房子約 2 萬。
視個案需求不同，可能還有其他的費用喔！
不動產相關問題，有需要找律師嗎？
失去親人已經夠難過，還要跑房屋繼承流程、搞懂一堆文件，真的很累！我們懂你的心情，讓律師為你處理房屋遺產繼承，從查稅、報稅到過戶，一手包辦，讓你可以專心處理親人後事，其他麻煩讓我們搞定！
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其他「房屋繼承」常見問題
繼承房屋要繳稅嗎？
要的，稅額和房子的價值有關，可以複習一下前面的「房屋繼承遺產稅、房地合一稅怎麼算？」有更詳細的解釋。
房子繼承過戶可以自己辦嗎？
可以自己辦，但是在繼承過程中如果遇到爭議，比如說共有土地或多人繼承，可能涉及複雜的法律關係，建議儘早尋求律師的協助。
房屋繼承要去哪裡辦？
戶政事務所、國稅局、地方稅務機關、地政事務所，複習「房屋繼承『流程』怎麼辦理？ 」有更詳細的解釋。
房屋過戶印鑑證明幾份？
房屋過戶需要全體繼承人的印鑑證明，所以依繼承人的人數準備相對應的印鑑證明。
房子可以指定繼承人嗎？房子可以給孫子繼承嗎？
可以的！透過被繼承人生前預先訂立的遺囑，可以指定特定繼承人繼承特定遺產，也可以遺贈給不是法定繼承人的人。
需要注意的是，遺囑內容不能完全剝奪法定繼承人（如配偶、子女）的權利，遺囑也必須符合一定的形式規定，建議尋求專業律師協助，才能確保遺囑的效力喔！
房屋可以共同繼承嗎？
繼承人如果有很多人，原則會以「共有」的方式遺產房屋。
繼承房屋若還有貸款，無法負擔房子可以賣掉嗎？
是否賣掉房子可以有繼承人決定。但買賣房屋會有交易所得稅的問題，如果符合特定狀況，可以適用較低的稅率。
遺產少就不用申報嗎？
這是常見誤解！ 遺產少於 1333 萬元時，雖然可以免稅，但繼承人還是需要報稅，國稅局才會給你繳清證明。
讓我們陪你找方法！
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註腳
- 民法第1138條：「遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」
- 民法第1144條：「配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分，依左列各款定之：一、與第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均。二、與第一千一百三十八條所定第二順序或第三順序之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產二分之一。三、與第一千一百三十八條所定第四順序之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產三分之二。四、無第一千一百三十八條所定第一順序至第四順序之繼承人時，其應繼分為遺產全部。」
- 土地法第73條第2項 :「土地權利變更登記，係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。」
- 土地法第73條之1 :「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。
前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。
依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。
第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由財政部國有財產署定期再標售，於再行標售時，財政部國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向財政部國有財產署申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。」 - 《財政部房地合一稅2.0常見問答－貳、個人課稅及申報規定》參照。財政部全球資訊網：房地合一常見問答。
