一對夫妻滿懷期待地簽約買下心目中愛的小窩，準備一起展開新的生活篇章。然而，意外卻悄然降臨，先生在上班途中不幸遭遇車禍，妻子獨自坐在醫院冰冷的長廊上，眼眶泛紅，焦慮地思考著未來的每一步，目前的情況恐怕無法負擔那間剛買下的新房。
「但都已經簽約了，我可以反悔不買嗎？如果買方違約不買，房屋違約金要賠多少？違約金上限是多少？是不是如同仿間所説一定要賠到成交總價的15%？」
一連串揪心的疑問，在她腦海中盤旋不去。
在城市的另一頭，賣方小星也暗自苦惱。當初他為了資金周轉，急著賣屋，如今眼看房市價格節節上漲，他開始猶豫不決：
「還是乾脆就反悔不賣？如果賣方違約不賣，是不是只要賠個違約金就能了事？違約金到底怎麼計算？會有什麼法律後果嗎？」
房屋、土地的買賣，是人生大事，但簽約後如果出現變故，無論是買方違約不買、賣方違約不賣，還是單純反悔，常常就會牽涉到「房屋違約金」、或「土地買賣違約金」。
這篇文章，將從貼近你我的真實案例出發，帶你搞懂房屋買賣違約金的關鍵，該怎麼自保、怎麼止損，有沒有機會把賠償金額降到最低！人生的風浪難以預料，但你的權益，可以靠正確的法律知識守住。
買賣房屋違約金上限是多少？
根據行政院消費者保護委員會公布的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，在成屋和預售屋買賣中，無論是賣方違約（像是反悔不賣），還是買方違約（像是遲遲未付款），買賣雙方約定的違約金額度都不得超過房地總價的15%。
實務上常見買賣雙方將違約金約定為10%，如此一來，符合15%的限制，也不會對任何一方過於苛刻。
但要特別注意的是，上述的15%限制只能用在「定型化契約」，通常是建商與一般民眾之間的不動產買賣才會使用。
也就是說，一般民眾與民眾間的二手屋買賣契約，相較於民眾 PK 建商猶如小蝦米對抗大鯨魚般的不對等關係，民眾與民眾間的關係相對平等、比較能夠溝通協調甚至講價，因此沒有 15 % 上限的特別保護。
房屋買賣違約金怎麼計算？買方違約與賣方違約的差異
在房屋買賣過程中，不論是買方反悔不買，還是賣方反悔不賣，只要發生違約，就會涉及違約金的問題。
一般來說，違約金的計算方式會依照買賣契約的約定來認定，最常見的做法是以房地總價的一定比例計算，例如前面提過適用於建商與民眾「定型化契約」之15%。
不過，買方違約和賣方違約在規定上，仍有一些細微差異。
接下來，我們將透過表格整理「成屋交易」的定型化契約和法規1限制，帶你快速了解買方與賣方違約的差異。
買方反悔不買房怎麼辦？簽約後違約的法律後果
在房屋或土地買賣交易中，買方簽約後反悔不買是現實中經常發生的情形。
無論是因為貸款失敗、資金調度困難，還是突遇家庭變故，買方如果因為這些情形違約不買房，屬於簽約後違約，必須負擔違約金及契約解除的效果。
前面有說到，根據內政部的定型化契約範本，違約金的上限為15%，但這項規定僅限於賣方為「企業經營者」的情形，如果買賣雙方都只是一般民眾，就沒有這個上限了，所以如果是私人之間的買賣，就要看當初約定的違約金比例，計算違約金，但是，沒有上限並不代表可以隨意喊價，如果違約金訂得太高，進入法院後可能會被法院酌減2。
交易已進入後期階段，賣方可能已經開始支付稅費、搬遷或安排新買方看房，這些額外損失也可能要求買方賠償，端看契約如何約定，如果已過戶或交屋，買方須將不動產返還賣方，已經繳納的稅金就會由違約方，也就是買方負擔。
賣方違約不賣房怎麼辦？違約金與損害賠償怎麼算？
和買方反悔的狀況一樣，如果賣方在簽約後違約，同樣必須承擔違約金責任，違約金前面講了很多，這邊就不再重複，賣方也必須退還買方已經收取的款項，遲延的利息等。
那麼，除了違約金以外，買方還可以向賣方要求其他的損害賠償嗎？
你可以先檢視雙方的買賣契約有沒有約定，比如果約定賣方反悔不賣除了違約金，還要賠償買方已經支付的稅賦、手續費等。
如果沒有另外約定，就要看違約金的性質，違約金分成「賠償性違約金」和「懲罰性違約金」，如果是賠償性質的違約金，相當於已經用違約金賠償了所有「因為違約而生的損害」，所以不能再另外主張其他的損害賠償。
但如果是懲罰性質的違約金，顧名思義，這筆違約金的目的是用來懲罰違約方，那就還可以向違約方主張因違約受到的損害。
如何判斷契約中的違約金是哪一種性質呢？依據民法第250條3，懲罰性質的違約金需要特別約定，否則就會被認為是損害賠償性質，因此簽約時一定要特別注意，哪一種性質的違約金對於後續的權益爭取會產生滿大的影響。
買賣房屋遇違約糾紛，找專業律師協助
買賣房屋違約糾紛的處理，常常讓人焦頭爛額，明明本應是場雙方皆大歡喜的一筆交易，卻可能因為後續買方反悔不買、賣方反悔不賣、交屋時發現重大瑕疵、或遲遲等不到款項等問題，被迫陷入一連串法律拉鋸戰。
房地產交易金額龐大，任何小小的失誤，都可能造成數十萬甚至數百萬元的損失，如果有專業律師從旁協助，不僅可以給你一顆定心丸，更可以讓你有效保護自身權益。
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其他關於「買賣房屋違約金」常見問題
新成屋付了10萬房子訂金，能退嗎？
原則上，訂金具有違約保障功能，一旦買方付了訂金但後來無正當理由反悔不買，賣方有權在房屋總價15%以下額度，沒收訂金作為違約金的一部份。
但如果合約中有特別約定（例如：貸款未核准可退訂、賣方隱瞞房屋瑕疵可退訂，等條款），買方在符合特定解約條件的情況下，就可能可以拿回全額訂金。
預售屋退戶，違約金要賠多少？
依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，預售屋退戶時，違約金以不超過房地總價15%為限。
常見的情形是，如果買方已付款的金額不足總價15%，建商只能沒收已付部分；如果買方已付超過總價15%，建商只能最多沒收總價15%的金額，超額部分必須返還。
中古屋簽約後不買，須負哪些責任？
如果買方在簽約後無正當理由反悔，需要負擔違約金。
中古屋買方延遲交屋怎麼辦？要付違約金嗎？
如果買方在合約約定的時間內未能完成交屋（如未付款完成、無法履行交屋程序等等），賣方可以書面催告，如果仍不履行，可解除契約並請求違約金賠償，合約通常也會約定遲延履約的違約金，例如每天按成交價萬分之二計算。
解除房屋買賣契約還要付仲介費嗎？
這取決於仲介契約的約定內容。如果買賣雙方已簽署「買賣契約」並完成「成交事實」（即使後來解約），仲介公司原則上仍可主張收取服務費。如果仲介契約中有特別約定「成交未成，仲介費不收」的條款，則不需支付。
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