買房是一筆重大的投資，不像買衣服可以不喜歡或發現有瑕疵就退貨，尤其在中古屋買賣的案例中，許多人在搬進去之後，才發現房子有漏水、壁癌、房屋傾斜、鋼筋外露、樑柱間隙裂縫等問題，甚至有些人入住後才在與鄰居閒聊中驚覺買到的房子是凶宅等。
遇到這種狀況，最大的疑問是：「賣方要負責嗎？」
這就涉及到法律上的一個重要觀念：「瑕疵擔保責任」
你可能覺得這麼專業的法律名詞離自己很遠，但這個概念卻和我們買賣房屋時的權益息息相關，不妨花個五分鐘閱讀這篇文章：什麼是民法上的瑕疵擔保責任？它的範圍、時效與限制是什麼？瑕疵擔保責任和保固責任有何不同？買賣雙方各自需要注意哪些重點？
有了這些概念，就不會再被模糊的話術混淆，也能在房屋交易中替自己爭取應有的保障！
房屋瑕疵擔保是什麼？
賣方把物品賣出去時，要保證這個物品本身沒有問題，沒有壞掉也沒有因為缺陷而使物品價值變低，這就是法律上所說的「物之瑕疵擔保責任」1。而賣方的這份責任，原則上要持續到物品從賣方手中交到買方手上，才會結束2。
在房屋買賣的情境中，賣方到交屋的那一刻都必須確保房屋沒有問題，但如果房屋有漏水、管線配置、凶宅等沒有辦法一眼發現的問題，雖然交屋前瑕疵就已經存在，但在交屋時沒有被察覺，等買方入住一段時間後才發現，這時，不管賣方是故意不告知或不知情，都必須負擔法律上的「物之瑕疵擔保責任」，為房屋瑕疵擔保。
換句話說，如果房子在交屋後，因為買方使用不當才造成房屋損壞，賣方就不需要為這些狀況負責。
法律上「物之瑕疵擔保」的概念就是：賣方賣出的東西，如果本身就有看不見的問題，讓它失去原本應有的價值、功能或品質，賣方就要負責，不管是不是賣方的錯，這是一種「法律自動認定的責任」，也叫做無過失責任3。
怎樣算房屋瑕疵？瑕疵擔保責任範圍
在民法中，物品的瑕疵可以分成四大類型，在房屋買賣情境下，可以分成以下 4 種問題：
1.房屋整個損毀或滅失
比如房屋在交屋前遭到火災全毀或是因地震等天災而坍塌，此時賣方就必須負責。
2.房屋的價值打折扣
有時候房子的外觀看起來沒問題，甚至住起來也還行，但因為缺少某些重要條件，或是有一些特定因素，讓它的市場價值遠低於原本應有的價格，構成法律上所說的「減少價值」。
最常被拿來討論的，就是「凶宅」。
法院認為，凶宅雖然不一定影響使用安全，但因為多數人對於死亡事件會感到忌諱或恐懼，導致這類房屋在市場上變得不容易售出，價值大幅降低。所以即使賣方不是故意隱瞞、甚至他也不知道，只要是在交屋前就已經發生屋內有非自然死亡的事實，依民法瑕疵擔保規定，賣方還是可能需要負責4。
3.房屋的基本功能出問題
有些瑕疵不一定會讓房子的價值大幅下滑，但卻直接影響到日常使用及居住安全，這在法律上也算是「瑕疵」的一種。
舉例來說，在中古屋買賣常見的問題，就是壁癌、漏水，這些可能在看屋當下不容易發現，但住一陣子後才發現牆面發霉、水漬滲透天花板，甚至家具因此損壞，不只影響居住品質，也影響健康，當然是一種瑕疵。
再比如說，如果屋內電線老舊，開幾個家電就會跳電，或水壓過低、熱水器故障等，這些都會讓房子無法正常使用，也就代表房屋缺少「應有的功能」，甚至連坪數也可能被認為會影響通常效用。
這一類的瑕疵，不一定會讓房子「價值明顯縮水」，但卻會讓你住得很痛苦或不方便的問題，特別是在購買中古屋時，這類瑕疵最容易被忽略，也最常在交屋後才慢慢浮現。
4.跟合約約定的品質不一樣
如果買賣雙方在契約裡有約定：「使用進口木地板」、「衛浴採用XXX品牌設備」、「全室採氣密窗隔音效果佳」等等，但交屋後買方發現使用的其實是劣質建材、廉價設備，或窗戶根本不是氣密窗，這就代表房子沒有達到雙方原本契約約定的品質或效果。如此房屋雖然「看得見」，但「跟講好的不一樣」，法律上會視為欠缺契約所預定的效用或品質，賣方有瑕疵擔保責任。
瑕疵擔保買方與賣方的責任歸屬
買房交屋後才發現牆角冒出壁癌、水漬滲進天花板、管線滴水、浴室返潮……這些狀況不只住起來不舒服，甚至還可能會對健康造成影響，但是「買屋後發現漏水該找誰賠？」、「壁癌是誰的責任？」
這些情況，都是民法所稱的「瑕疵」，而賣方依法要負「瑕疵擔保責任」。
只要這些問題是在交屋前就已經存在，即使交屋當下買方沒有被發現，賣方也要負責。
這是一種「無過失責任」，也就是說：就算賣方不是故意的，只要房屋瑕疵在交屋前就存在，原則上責任還是在賣方身上。相對地，買方的責任是要在交屋後儘速檢查房屋狀況，一旦發現有瑕疵，應該立即通知賣方5，不可以把小瑕疵拖著不管，越放越大，才慢吞吞地找賣家要求修繕或賠償。
事實上，法律對時效有非常嚴格的規定，如果錯過時效，就算房子真的有問題，也無法再向賣方請求賠償。那麼，買方到底有多久的時間可以行使這項權利？瑕疵擔保責任的「通知期限」與「行使期限」到底怎麼算？ 讓我們繼續看下去！
瑕疵擔保責任、請求權時效有多久？
很多人以為，只要發現房屋有問題，隨時都可以找賣方請求修繕或賠償，但其實，瑕疵擔保責任是有法律時效限制的！瑕疵擔保責任最長只有 5 年6。
也就是說，從交屋那天開始起算，超過 5 年之後，就算你才發現房子有漏水、壁癌、結構問題，也已經喪失主張瑕疵擔保的權利。
需要注意的是，如果在交屋後的5年內發現瑕疵，還要在發現後 6 個月內主張權利（像是通知賣方、提起訴訟等），否則一樣失效！但如果是賣方故意隱瞞房屋的瑕疵，那買方就可以不受「 6 個月內行使」這個規定所限制，不過 5 年時效仍需注意。
總而言之，買房後若發現瑕疵，越早處理、越能保障自己的權利！
瑕疵擔保責任可以免除嗎？
買方也不是都能主張瑕疵擔保責任喔！以下這 5 種情況，買方不能主張瑕疵擔保責任：
1.買方簽約前就已經知道有瑕疵
如果賣方已經在合約中或現況說明書裡清楚寫明房屋有漏水、壁癌、結構問題等情況，而買方在事前明知這些瑕疵後還是簽約，就不能再對這些已揭露的部分主張瑕疵擔保。
但要注意：如果賣方只揭露漏水，但沒提到鋼筋外露，則買方仍可針對未揭露部分主張責任。
2.雙方合約中有「排除瑕疵擔保責任」條款7
有些不動產合約會加入特約，明定「本房屋係依現況出售，賣方不負擔瑕疵擔保責任」。如果你簽下這樣的條款，除非能證明賣方是故意隱瞞，否則後續就無法再主張責任。
賣方是否故意隱瞞？法律上很難舉證成功，因此買方務必看清楚合約條文！
3.已交屋超過5年
法律有明確規定，瑕疵擔保責任的最長有效期限是5年。如果你已交屋超過五年，才發現房屋有問題，就算問題早就存在，也無法再請求賠償。
4.發現問題後沒有「立刻」通知賣方
買方在發現瑕疵時，必須盡速通知賣方。雖然法律沒寫明幾天內，但法院實務認為三日內最保險。
而且要特別注意：不能只通知仲介！仲介不是賣方本人，若中間延誤轉達，會讓買方權益受損，建議直接寄存證信函到賣方契約上的地址，保留通知證據。
5.通知賣方後，6 個月內未行使權利
就算有通知賣方有問題，如果超過 6 個月都沒有進一步要求減價、修繕或解約，這個權利會自動消滅！
但是…如果賣方是「故意隱瞞」，則這項六個月限制不適用，買方還是可以主張。
房屋瑕疵擔保責任和保固責任有什麼不一樣？
買房的時候，很多人看到合約寫著「賣方不提供保固」或「保固半年」，就以為代表賣方不需要負責任何房屋問題，或是瑕疵擔保責任只能主張半年內。
其實，這是對法律的一大誤解！
「保固責任」和「瑕疵擔保責任」在法律上是兩回事，瑕疵擔保責任是民法明文規定的法律責任，只要房子在交屋前就已經有瑕疵（即使當下沒發現），賣方就可能要負責，不論有沒有寫進契約。
而保固責任則是買賣雙方「自行約定」出來的條款，通常是賣方承諾在某段時間內，如果房子出現某些問題，會幫忙「免費維修」。
法院在判斷時，不會只看表面上寫了「保固半年」就認為賣方只負半年責任，而是會看：
雙方對保固的約定是否清楚寫明「這就是瑕疵擔保責任的全部」？是否有證據顯示雙方真的把「保固」當作「瑕疵擔保」？
如果沒有明確約定，法院通常不會把「保固條款」當作自動取代或縮短「瑕疵擔保責任」的效力。
簡單來說，保固責任是「願意幫忙修」，瑕疵擔保責任是「法律強制規定要負責」，兩個是不同的概念，所以，別以為合約上有「保固半年」就代表過了半年就完全沒責任。只要符合法律上的瑕疵條件，瑕疵擔保責任最長還是可以主張到五年內喔！
| 保固責任 | 瑕疵擔保責任 | |||||
| 依據 | 雙方合約約定 | 民法法定責任8 | ||||
| 是否可約定排除 | 可以完全排除 | 可約定排除，但不得故意隱瞞 | ||||
| 責任期間 | 合約寫多久就多久，例如半年、一年等 | 最長 5年 | ||||
| 適用範圍 | 合約列明的特定部位或設備 | 所有在交屋前已存在的瑕疵 | ||||
| 常見內容 | 免費維修、更換特定設備 | 減價、解除契約、損害賠償 | ||||
| 常見誤解 | 誤以為保固過了賣方就完全無責任 | 誤以為沒寫在契約就不能主張 | ||||
| 法院處理方式 | 依契約條文處理，有彈性 | 強制適用法律，較難被排除 | ||||
買房子遇到瑕疵怎麼辦？專業律師教你怎麼處理
你可能會想：「只是房子漏水、坪數少一點，我自己談不就好了？」但實務上，處理房屋瑕疵問題遠比想像中複雜，尤其當賣方否認、房仲推託，甚至牽涉到數十萬以上的修繕費或價金減少時，沒有法律專業，往往會陷入協商失敗、證據不足、權利喪失的困境。
這時如果有一位專業的律師從旁協助，將可以幫助你妥善保存證據、把握法律上時效、在必要時從協商進入訴訟程序，爭取修繕、減價或賠償最大化。許多買方一開始想自行處理，結果協商破裂、時效超過，最後才來找律師救火，但往往已經來不及了，因此與其賭運氣，不如及早交給專業，讓專業的律師幫你守護財產。
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其他「房屋瑕疵擔保」相關問題
房屋坪數不足算是物之瑕疵嗎？
是的，房屋坪數不足在一定條件下可以構成物之瑕疵，屬於民法上「物的通常效用滅失或減少」。
如果房屋的實際坪數明顯少於契約上所記載的坪數，且已經影響到房屋的正常使用價值或功能，例如：原本應有的房間數無法實現、空間配置受到限制、導致總價與實際取得價值差距過大，這些情況就可能構成物的瑕疵，買方可主張「瑕疵擔保責任」，例如要求減價或損害賠償。
買賣房屋之利益或危險，自交付時起原則由何人承擔？
交屋是房屋買賣風險移轉的時點，也是買賣雙方責任劃分的重要依據。交屋後，房屋如果因天災、意外或其他非賣方過錯而毀損、滅失，損失就由買方負擔；反之，在交屋前發生問題，則由賣方承擔。
房子漏水可以賣嗎？漏水有保固嗎？
房子漏水當然可以賣，但重點在於「是否有如實告知」。如果房屋在交屋前就已經有漏水問題，不論賣方是否知道，只要事後被發現，原則上都必須依法負責修繕、減價，甚至可能解除契約。但如果賣方有在契約或現況說明書中明確揭露漏水情況，那麼買方就不能再針對該問題主張瑕疵擔保責任。
一般所謂的「保固」是雙方約定的額外承諾，例如在新屋或預售屋中，建設公司常會提供防水、結構、設備等保固年限。但若是中古屋買賣，賣方通常不會提供明確保固。不過，即使沒保固，只要符合上述瑕疵擔保的條件，買方仍可依法主張賣方應負責。但要注意「時效限制」：交屋後最多 5 年內主張，且發現瑕疵後 6 個月內通知賣方並提出主張，除非賣方「故意」隱瞞，就沒有 6 個月時效限制。
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註腳
- 民法 345 條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
- 民法 373 條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」
- 最高法院100年度台上字第1468號民事判決參照。
- 最高法院民事判決103年度台上字第960號民事判決參照。
- 民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」
- 民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
- 民法第366條：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
- 民法 354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」； 民法 360 條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
