案件摘要
一句話結論：阿成、阿和出售自己在桃園一筆共有土地的應有部分，另一位共有人主張優先購買權，告上法院，要求照同樣條件把持分賣給自己。宸星律師團隊答辯的主軸是：對方從頭到尾沒有表示要用契約上的價格買，而是堅持用「每坪單價」自行重算出比較低的價格。法院採納這個主軸，認定對方沒有以同一價格行使優先購買權，判決駁回對方全部請求，訴訟費用 71 萬餘元由對方負擔。
（文中人物均為化名，細節已調整。）
| 案件類型 | 民事／共有土地優先購買權（確認優先承買權存在等事件；土地法第 34 條之 1 第 4 項「同一價格」的認定） |
|---|---|
| 當事人身分 | 出售自己應有部分的共有人（阿成、阿和），在本案為被告 |
| 爭議起因 | 阿成、阿和分別把持分賣給外部買方，另一位共有人得知後主張優先購買權，雙方對「價格是多少」談不攏 |
| 對造主張 | 對方主張已經合法行使優先購買權，請求確認權利存在、以同一條件訂約並移轉持分；對已完成過戶的阿成部分，另請求撤銷移轉並主張侵權 |
| 主要法律依據 | 土地法第 34 條之 1 第 4 項；民法第 148 條；土地法第三十四條之一執行要點第 13 點第 1 款（本案當時為第 11 點）；最高法院 106 年度台上字第 717 號民事判決 |
| 處理方式 | 宸星律師團隊擬定答辯策略：對方的存證信函沒有表明願以同一價格承買 → 協商時對方明知契約總價，仍堅持以自行換算的「正確售出價」承買，不是同一價格 → 備位主張對方已逾 15 日表示期間，由宸星律師團隊同仁執行 |
| 承辦律師 | 宸星律師團隊 |
| 爭取結果 | 勝訴判決：對方之訴全部駁回，訴訟費用 71 萬餘元由對方負擔 |
本案由宸星法律事務所律師團隊承辦，以下為判決節錄。
你好！我是「喵星律師」施宇宸。
執業 11 年以上，已透過一對一法律諮詢解決了 1,860 位以上民眾的法律問題。
點進這篇文章的你也碰到了一些問題嗎？與我聯繫，我幫你解決！
案件緣由
阿成和阿和，跟其他多位共有人一起持有桃園的一筆土地，每個人各有一小部分的應有部分（也就是俗稱的「持分」）。
土地共有的人多，想整筆利用很難。阿成、阿和決定把自己的持分賣掉，也順利找到外部買方，各自簽了買賣契約，總價都是上千萬元。契約上寫明總價，下面另外用括號註記「約每坪 6 萬 3 千元」，說明價格大概是怎麼來的。
沒想到消息傳開後，另一位共有人寄來存證信函，表示要「依法行使優先購買權」，信裡卻沒有表明願意用契約上的價格買。
出賣方委託的代書、履約保證公司的人員，後來和對方的代理人約了時間見面談。對方的代理人拿出一張自己做的計算表，表上把阿成、阿和的售價改成一個比契約總價低了幾十萬元的「正確售出價」。代書和履約保證公司人員一再說明，優先購買要以契約上的總價為準，對方仍堅持「每坪 6 萬 3」才是價格，契約上的總價是算錯了。
談判破局後，對方對包括阿成、阿和在內的幾位出賣持分的共有人提起訴訟，請求法院確認自己有優先購買權，要求照同樣條件簽約、把持分移轉給自己。訴訟期間，阿成的持分已依約過戶給買方，對方又追加請求撤銷這筆過戶，並主張阿成和買方侵害了自己的權利。
已經談好的買賣，突然卡在一場官司裡。阿成、阿和委任宸星法律事務所處理。
一、共有人賣持分，其他共有人一定可以優先買嗎？
土地共有人出賣自己的應有部分時，其他共有人可以用「同一價格」優先承購。這是為了讓共有關係慢慢簡化，土地比較好利用。1
但「優先」不等於「隨便開價」。實務上，主張優先購買權的人，必須接受出賣人跟買方約定的一切條件；只要有一部分不接受，或自己改了條件，就不算合法行使。2
舉例來說，A、B、C 共有一筆土地，A 用 100 萬元把自己的持分賣給外人 D。B、C 想優先買，就要接受「100 萬元」和契約上的其他條件；如果 B 回覆「我願意買，但只出 90 萬」，就不是優先購買，只是另一次出價。
本案的答辯，就從這一點切入：對方嘴上說要行使優先購買權，但有沒有真的表示「我願意用契約上的價格買」？
二、契約寫「約每坪 6 萬 3」，可以照單價自己重算價格嗎？
這是全案的關鍵。
對方的存證信函只寫「依法以書面表示行使優先購買權」，沒有提到價格。到了見面協商時，對方明明已經知道契約總價，卻拿出自己算的表，主張阿成、阿和真正的售價應該用「每坪 6 萬 3 千元」重新換算，契約上的總價是錯的。
我方答辯時抓住兩件事：第一，對方的信沒有表明願意以同一價格承買；第二，協商當天對方清楚知道契約總價，仍堅持用自己換算的價格買。這兩件事都說明，對方從頭到尾沒有接受「同一價格」。
法院採納了這個理由，說得很直白：「同一價格」的意思，就是出賣人跟買方簽的契約「上面寫多少錢，就是多少錢」。契約括號裡的「約每坪 6 萬 3 千元」，既然有個「約」字，只是大致估算、說明價格怎麼談出來的，不是價格本身。對方講出契約總價以外的數字，就不是同一價格。
法院也提醒，主張自己已經用同一價格行使優先購買權的人，要自己負責舉證，不是由賣方證明對方沒有。
法院甚至進一步認為，對方在協商前就已經打定主意，認為契約上的金額是錯的，等於只是把優先購買權當成討價還價的機會，違反誠信原則，屬於權利濫用，不發生行使權利的效果。3
白話說：想優先買，就照契約上的總價買。覺得價格算錯、想用單價重算，就不是「同一價格」。
三、優先購買權要在幾天內表示？15 天怎麼算？
除了價格，優先購買權還有時間限制。內政部的執行要點規定，其他共有人接到出賣通知後 15 日內不表示，優先購買權就視為放棄；用書面表示的，以通知送到出賣人時發生效力。4
本案我方另外主張：對方最晚在雙方見面協商那天，就已經知道持分比例、價金、付款方式與期限等買賣條件，可以決定要不要買；但對方過了半個多月才再寄存證信函表示要簽約，已經超過 15 日。
這是備位的主張。法院既然已經認定對方沒有以同一價格行使優先購買權，就沒有再就 15 日期間表示意見。對讀者來說，重點是：收到出賣通知，表示意見的時間很短，而且要在期限內「照同一價格」表示，才算數。
四、法院怎麼判？
法院採納宸星律師團隊的答辯，認定對方沒有表示以同一價格優先承買，優先購買權的行使不合法：
- 請求確認優先購買權存在、要求阿成、阿和照同樣條件簽約並移轉持分，全部駁回；
- 對已經過戶給買方的阿成部分，對方請求撤銷過戶、主張侵權，法院認為對方既然沒有合法行使優先購買權，就沒有被侵害的權利，也一併駁回。
判決結果：對方之訴全部駁回，訴訟費用 71 萬餘元由對方負擔。
一場讓已成交買賣卡住的官司，最後關鍵就在契約上那一行總價：價格寫在契約上，就以契約為準。
五、賣共有土地持分前，一定要確認的 3 件事
1. 契約總價寫清楚，計價方式只當說明
如果價格是用每坪單價、扣除出租面積等方式算出來的，總價欄要寫明確的金額，計算方式另外註明是「說明」。本案法院就是以契約上的總價，作為判斷同一價格的標準。
2. 用存證信函通知其他共有人，內容要完整
通知時寫明出賣的持分、價金、付款方式與期限，並保留送達證明。這樣 15 日的期間才有明確的起算點，事後也比較不會被爭執「當時不知道條件」。5
3. 協商過程留下紀錄
和其他共有人見面談時，可以請代書、仲介或履約保證公司人員在場，並保留協商紀錄。本案對方在協商時堅持自己的價格，就成為法院判斷的重要依據。
如果已經被其他共有人提告，也別急著答應對方開出的價格。先把買賣契約、通知信函和往來紀錄整理好，請律師確認對方有沒有真的以同一價格、在期限內表示，往往還有可以主張的空間。
延伸閱讀：
何謂土地持分比例？三分鐘搞懂持分土地計算公式、使用權及糾紛處理！
六、其他「共有土地優先購買權」常見問題
賣自己的共有土地持分，要先通知其他共有人嗎？沒通知會怎樣？
原則上要。其他共有人有優先購買權，出賣人應該先通知，讓對方有機會在期限內表示要不要用同一價格買。
如果沒有通知就把持分過戶給買方，買方取得的所有權原則上不受影響，因為這種優先購買權只有債權效力；但其他共有人可以向出賣人請求損害賠償。6建議簽約前就把通知流程和等待期間寫進買賣契約，讓買方也知道可能有共有人優先購買。
收到其他共有人寄來的出賣通知，要在幾天內回覆？怎麼回才有效？
原則上要在接到通知後 15 日內表示，而且要表明願意用通知上的同一價格與條件購買。
逾期沒有表示，優先購買權視為放棄。回覆時如果自己改了價格、付款方式或其他條件，就不算合法行使，只是另外出價。建議用存證信函回覆，並注意信函送到出賣人的時間；對價格有疑問，先跟出賣人或律師確認，不要在回覆裡自行改價格。
覺得契約價格算錯了，可以照自己算的價格優先購買嗎？
原則上不行。優先購買要以出賣人跟買方約定的價格為準，本案法院就認定，同一價格看的是契約上的總價，契約裡「約每坪多少錢」的說明不能拿來自行重算。
如果懷疑賣方和買方串通，故意把契約價格寫高，那是另一個爭點：通謀虛偽的意思表示無效，但要由主張的一方提出證據證明。7遇到這種情形，建議先蒐集實價登錄、付款紀錄等資料，再請律師評估。
讓我們陪你找方法！
我們擁有專業的律師團隊、豐富的辦案經驗，站在您的立場提出解決問題的方案，委任之後加 LINE 聯繫保證暢通無礙！
註腳
- 土地法第 34 條之 1 第 4 項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」全國法規資料庫
- 最高法院 106 年度台上字第 717 號民事判決：「出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。」判決全文
- 民法第 148 條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」全國法規資料庫
- 土地法第三十四條之一執行要點第 13 點第 1 款（2024 年 1 月 1 日生效之現行版本；本案審理時為第 11 點）：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」內政部地政法令
- 執行要點第 8 點第 6 款列出通知或公告應記明的事項，包括處分方式、價金分配、償付方法及期限等，可作為通知內容的參考。內政部地政法令
- 土地法第三十四條之一執行要點第 13 點第 5 款：「本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。」內政部地政法令
- 民法第 87 條第 1 項：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」全國法規資料庫
