到異鄉打拼，租屋成了生活的一部分，從找房、看屋到簽約，每一步都希望能順利安心。
有時候在租屋網站上，或是房東在簽約時會提到「要去公證」，關於「租約公證」不免會讓不少人在心裡打問號：
租約不是簽一簽就有效了嗎？為什麼還要多跑一趟公證？
也有很多人在 PTT、Dcard 等社群媒體上詢問關於租屋公證的事情。
租約公證是什麼？
本文將整理各類資訊，包括租約公證流程、租約公證地點、租約公證費用與租約公證費用計算、以及租約公證費用誰負擔等重點，同時也會分析租約公證優缺點與租約公證好處，讓你租屋的過程更加順利。
什麼是租約公證？租約公證具備哪些效力？
在解釋租約公證之前，必須先了解「公證」是什麼。
公證，是指公證人對私人間的法律行為（例如：買賣、租賃、贈與等）或私人之間的權利事實（例如：房屋漏水)，確認當事人和事實後，記錄並作成公證書，用以證明這個法律行為成立或私權事實存在。
公證的目的在於，證明「行為有作成」或「事實是存在的」。
換句話說，事實的舉證往往非常的困難，因此，經過「公證」並做成公證書，法院認為具有高度證據力，經公證的法律行為或私權事實原則上可以認為確實成立或存在1。
所以，「租約公證」顧名思義，就是指將不動產租約拿去法院或者民間公證人「公證」。
一旦公證書作成後，如果其中一方產生糾紛，這時因為有租屋公證書，就可以根據公證法的規定2直接聲請強制執行，不需透過繁瑣的訴訟。
閱讀到這裡可能會有一個疑問，如果租約沒有經過公證，是不是就沒有法律上的效力呢？ 不是喔！沒有經過公證租賃契約，契約還是有效的！ 租賃契約並不一定要經過公證，只是公證過的租約可以更加保障雙方權利，例如「租賃期滿交還房屋」、「給付租金及違約金」、「返還押租金」等可以約定逕受強制執行的條款。
租約公證有什麼好處？優缺點比一比
既然租約不用公證也有效力，那為何還需要跑去公證呢？
以下整理了租約公證的優缺點，提供不管是身為房客，還是房東的您參考比較的依據：
| 分類 | 內容 | 對象 | 說明 |
| 優點：具強制執行力、節省訴訟成本 | 可約定「逕受強制執行」條款，發生糾紛時可直接向法院聲請強制執行，無需經過冗長訴訟 | 房東／房客皆適用 | 節省時間與訴訟費用，訴訟費用往往為公證費的數倍，能有效保障雙方權益 |
| 優點：保障「買賣不破租賃」 | 經公證之不定期或超過五年租約，若房屋被轉賣，租客仍可繼續承租 | 房客 | 依《民法》第425條第2項，僅公證過的長期租約適用「所有權讓與不破租賃」 |
| 優點：確認真正屋主、避免二房東糾紛 | 公證需檢附房屋權狀、房屋稅單，可以確認屋主的身分 | 房客 | 可確認房東確為所有權人，避免承租二房東轉租物件而發生被迫搬遷 |
| 優點：保障房東收租權益與房屋返還 | 若房客積欠租金、不搬遷或違約，房東可直接持公證書向法院申請強制執行 | 房東 | 可請求給付租金、違約金，或強制房客搬遷 |
| 優點：有助過濾不良房客 | 公證程序及嚴謹條款具嚇阻效果 | 房東 | 可降低房客將房屋用於不法用途（如製毒、販毒、詐騙機房等）風險 |
| 風險：部分房東不願辦理公證 | 房東可能擔心被國稅局查到租金所得，需繳納所得稅 | 房客 | 國稅局可向法院調閱租賃公證書作為課稅依據，因此部分房東為避稅而拒絕公證 |
| 風險：不定期租約的認定 | （1）簽約時未約定期限（2）租約逾一年未書面化（3）租期屆滿仍續住且未重簽 | 房客／房東皆需注意 | 這三種情況皆屬「不定期租約」，若無公證則不受長租保障條款保護 |
租約公證流程是什麼？地點在哪？
當雙方達成共識決定要進行租約公證後，可以參考以下流程進行租約公證的程序：
步驟一、撰寫公證請求書
公證請求書，除了法院有販售外，司法院網站也有提供範本可參考。
原則上公證請求書須包含出租及承租人雙方的基本資料、請求公證之法律行為或私權事實(租約公證可以寫當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證)、約定逕受強制執行(可以填寫租賃期滿交還房、給付租金及違約金、返還押租金等。
出租及承租人雙方簽名蓋章並註明填寫日期。
不知道該怎麼填寫也可以聯絡民間公證人或到法院公證處尋求協助。
步驟二、至法院或公證人事務所公證
進行公證的方式，可以至各地方法院的公證處服務台登記，由法院公證人公證，或是向民間公證人辦理公證。
民間公證人營業的時間較彈性，地點選擇也較多，可以選擇租屋處附近的公證人辦理，建議前往之前預先電話連絡預約時間，才不會碰到公證人外出而撲空喔！
法院公證人和民間公證人的公證效力和收費「都是一樣的」，只有公證的地點不一樣而已，因此您可以選擇方便的管道進行公證。
步驟三、繳交公證請求書及費用
若是至法院公證須先繳納公證費，再憑收據回到法院公證人處，租賃契約會加蓋法院關防及公證人名章，即可獲得公證書。
若是至民間公證人事務所繳交請求書，公證人會核對雙方身份證明，確定租賃雙方身份，待公證人審核完畢、用印並繳清公證費用後，雙方就可以領取公證書。
租約公證要帶什麼？需要準備哪些文件？
| 身分類別 | 申請人身分 | 必備文件 | 備註 |
| 房東（自然人） | 房屋所有權人本人 | 1. 身分證正本 2. 印章 3. 租賃契約（至少3份） 4. 最近一期房屋稅單 5. 房屋所有權狀 | 若本人無法親自到場，可委託代理人辦理 |
| 房東（法人） | 公司名義出租人 | 1. 公司執照 2. 營利事業登記證（影本可） 3. 負責人身分證正本 4. 公司印章及負責人印章 | 同上，可由代理人代辦 |
| 房東代理人 | 經房東授權之代理人 | 1. 房東印鑑章 2. 房東印鑑證明 3. 代理人身分證正本 4. 房東委託書 5. 前述房東應備文件 | 代理人須攜帶房東授權書與印鑑證明方可受理 |
| 租客（自然人） | 承租人本人 | 1. 身分證正本 2. 印章 | 若本人不克親自辦理，可委託代理人代辦 |
| 租客（法人） | 公司名義承租人 | 1. 公司執照 2. 營利事業登記證（影本可） 3. 負責人身分證正本 4. 公司印章及負責人印章 | 同上，可委託代理人 |
| 租客代理人 | 經租客授權之代理人 | 1. 租客印鑑章 2. 租客印鑑證明 3. 代理人身分證正本 4. 租客委託書 5. 前述租客應備文件 | 代理人須攜帶完整授權文件與證件 |
租約公證費用多少錢？由誰負擔？
租約公證聽起來是件「讓人安心」的事，但一提到費用，很多人心裡難免會打退堂鼓。
畢竟，租屋本身就有不少開銷，還要多付一筆公證費，真的值得嗎？
其實租約公證的費用並沒有想像中那麼高，而且房東與房客之間也可以自由協議由誰負擔。
租約公證費用計算方式
依據司法院的公證費用計算方式，公證費用，原則上以「租金總額」或「房屋課稅現值」二者較高者，加上押金後，依下列標準收取，如附加強制執行之條款者，加收二分之一：
- 20萬元以下者，1,000元。
- 20萬元至50萬元者，2,000元。
- 逾50萬元至1百萬元，3,000元。
- 逾100萬元至200萬元者，4,000元。
- 逾200萬元至500萬元者，5,000元。
- 逾500萬元至1,000萬元者，6,000元。
- 逾1,000萬元至5,000萬元者，其超過1,000萬元部分，每1,000萬元加收2,000元；不滿1,000萬元者，按1,000萬元計算。
- 逾5,000萬元者，其超過部分，每1,000萬元加收1,000元；不滿1,000萬元者，按1,000萬元計算。
公證後的租約可以提前解約嗎？如何辦理？
在完成租約公證後，若租客因出國留學、工作調派等因素需提前退租，原則上，可以提前解約。
只要租客有正當理由不再續租，與房東協議解除租賃契約並依約支付違約金即可，不用再特地至法院進行新的公證程序。
然而，如果租賃雙方選擇共同前往公證處辦理「終止租賃契約」之公證或認證，除了可以避免房東溢繳房屋租賃所得稅外，亦有助於日後若發生爭議時的舉證，保障雙方權益。
辦理終止租賃契約公證應備文件如下：
| 身分類別 | 應備文件 |
| 共同文件（雙方皆需） | 1. 原房屋租賃契約公證書 2. 公證請求書 3. 終止租賃契約書3份 4. 雙方身分證及印章 |
| 公司／法人需另備 | 1. 公司設立（或變更）登記表 2. 法人登記證正影本 3. 公司（法人）大小章 |
公證費用為 500 元，辦理終止契約公證，不僅能正式確認租賃關係結束，亦能在稅務與法律上提供更明確的保障。
租約公證要找律師嗎？
很多人以為租約公證只要拿著簽好的契約書去法院就能全部辦理完成，但是，你知道嗎？
一旦租賃契約裡的內容不合法、條款違反強制規定(例如「押金不退」、「房東可隨時終止租約」)即使雙方都同意，也會因為內容違法不能夠公證。
所以在撰擬租賃契約，特別是標的金額高、租期長的契約，如果能事前請專業律師協助草擬租賃契約，不僅能確保內容合法、公平，還能讓後續公證流程更順利，避免被退件。
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其他「租約公證」常見問題
租約公證會被查稅嗎？是否一定要報稅？
出租房屋不論是否有公證都要繳納所得稅，一般房屋出租是由房東自行報稅，而經過公證的房屋租約，國稅局可以向各地方法院查抄租賃公證書以取得課稅資料。
核稅的方式，為房東全年租金總收入減去修繕費、地價稅、房屋稅……等必要費用後，計算租賃所得並併入房東個人綜合所得，以此申報所得稅。
租約公證一定要雙方本人到場嗎？
原則上要本人到場，但是若租客或房東其中一方不方便前往，可以委託他人代辦，只要準備好委任書與身分證明文件（例如印鑑證明）即可。
不過，若是第一次簽租約或條件較複雜，雙方親自到場確認內容，仍是最保險的做法。
讓我們陪你找方法！
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註腳
- 最高法院86年台上字第2142號民事判決：「公證係就請求人請求公證之法律行為或有關私權之事實賦予公證力，證明該項法律行為之作成或該項事實之存在，是經公證之法律行為或有關私權之事實，除有反證外，應認其存在。」
- 公證法第13條：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。二、以給付特定之動產為標的者。三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。前項公證書，除當事人外，對於公證書作成後，就該法律行為，為當事人之繼受人，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。債務人、繼受人或占有人，主張第一項之公證書有不得強制執行之事由提起訴訟時，受訴法院得因必要情形，命停止執行，但聲請人陳明願供擔保者，法院應定相當之擔保額，命停止執行。」
