在台灣，違章建築（俗稱違建）一直是大家關心的議題，無論是購屋、裝修還是都市發展，違建問題都可能帶來法律糾紛與潛在風險。
許多人都會問：違建一定要拆嗎？如何進行違建查詢？遇到違建問題時該如何應對？我的房屋是違建嗎？想了解違建檢舉機制？違建拆除費用誰負擔？違建可以就地合法嗎？
本篇文章將透過 19 個最常見的問題，全面解析違建的法律規範、查詢與檢舉方式，以及被檢舉時如何應對，幫助讀者更清楚掌握違建相關的法律資訊。
你好！我是「喵星律師」施宇宸。
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違建的定義是什麼？怎樣才算是「違建」？
違章建築，簡單來說，就是沒有取得建築執照（包含建造執照及使用執照等）就擅自興建的建築物1。
路上許多常見的建築形態，例如在窗戶或陽台加裝鐵窗、原本露天的露台加裝遮雨棚或採光罩、頂樓加蓋房間或鴿舍、加蓋女兒牆、在法定空地私設圍牆或貨櫃屋、在庭院私建造景涼亭等，其實都是屬於違建。
違建違法嗎？會被罰錢嗎？
顧名思義，違建就是「違法的建築」，所以只要是「違建」都是不合法的，依據建築法，對於建造違建及使用違建的人，最多可以處罰建築物造價 5% 的罰鍰，甚至可以勒令停工、停止使用、或強制拆除2。已經被強制拆除又重建的話，還可能面臨牢獄之災3。
如何知道是否違建？查詢方式有哪些？
消費者要如何避免買到違建呢？介紹兩種方法，可以查詢建築物是不是違建：
上網查詢
各縣市政府有提供違建查詢網站，以台北市為例，台北市建管處設有違建查報查詢系統，只要輸入地址就能輕易查詢。
不過這些網站通常只涵蓋到民國 84 年後的「新違建」，所以如果要查詢民國 84 年以前的違建就要用到第二種方式。
現場實地比對
第二種方式稍微複雜，需要帶著建築物的「使用執照」和「建物測量成果圖」到現場實際比對，看看資料上與實地的建築本體之間是否完全相符，不相符的部分基本上就是違建。使用執照可以透過各縣市建管處的網站查詢，還是以台北為例，透過執照網路查詢系統，輸入執照號碼即可找到房屋的使用執照；建物測量成果圖則須前往各地地政事務所申請。
違建幾年前可以不用拆？民國幾年後算違建？
違建雖然不合法，但由於建物本身通常涉及一般民眾的生活起居，政府對違建的態度因違建類型而有所不同。
違建的處理及分類屬於地方政府權責，各縣市政府對違建處理有不同規定。
以台北市為例：
台北市以民國 84 年 1 月 1 日為基準，從這天之後才開始出現的違建稱為「新違建」；在此之前的稱為「既存違建」。
【喵星小提醒】
「新違建」和「既存違建」都是違建，只是政府處罰方式不同而已。
下一段就帶大家了解，不同違建類型會面對到的不同處理方式。
違建一定要拆嗎？
目前政府面對違建的處理方式有三種，分別是即報即拆、列管緩拆、免拆：
即報即拆
目前對於情節重大或危害公共安全的新違建採取即報即拆政策，也就是一經通報就會被立即拆除，除非符合某些規定才能列管免拆。
「公共安全危害違建」指的是被消防或交通等政府機關認定有妨礙公共安全、公共通行的違建，例如占用防火巷、影響消防安全等等的狀況。
新違建則依各縣市規定而有所不同，在台北市，民國 84 年以後出現的都是新違建；而在台中，民國 100 年 4 月 21 日以後興建的違建才算新違建。
列管緩拆
既存違建中有危害公共安全的建築，會被政府列入優先查報拆除的對象。
而既存違建中不會危害公共安全的部分將由主管機關到場拍照存證並造冊列管，再依照情節嚴重程度列入分期拆除計畫。
要注意的是，這些違建只是「暫緩」拆除，並不代表它不是違建，更不是直接就地合法！
免拆
如果違建本身並不違法，只是因為程序瑕疵沒有取得合法的許可執照（如未申請建照而擅自施工），如果建築有符合法令規定的容積率及建蔽率，而且事後能依正常的流程補辦執照，就能就地合法。
另一種免拆的違建類型是無安全疑慮的輕微違建，以台北市為例，在《臺北市違章建築處理規則》內就有 17 種例外情形，例如符合規定尺寸和規格的鐵窗、雨遮等，這些違建只要拍照列管就好，不用拆除。
若對違建類型有疑問，可參考下圖加以判斷（以台北市為例）：
圖：台北市違建分類處理判斷流程（筆者自繪）
違建可以合法化嗎？如何申請？
很多人可能會以為：
所以前面說的列管緩拆或免拆的違建，就是直接就地合法、成為合法建築了嗎？
其實這是錯誤的觀念！
不論是新違建或是既存違建，都是違建。
沒有被拆除只是因為各地方政府人力不足且經費有限，所以才暫緩拆除或拍照列管，但絕不代表它是合法的！
只有前述的程序瑕疵違建，才能向地方主管機關（以台北市為例，主管機關為都市發展局）申請補辦建照來就地合法。
違建怎麼檢舉？可以匿名嗎？
違建既然是非法的，自然會有檢舉的管道。
目前檢舉違建的方式有三種：書面、電話、線上，無論你是走在路上看到違建，想要「路見不平拔刀相助」，還是街坊鄰居的違建影響到你的居住安全，都可以透過以下方式檢舉違建：
- 書面檢舉：
透過書面檢舉文件，將相關照片證據等資料寄送至違建所在地政府的建管處。 - 電話檢舉：
是最常見的方式，撥打各地 1999 市民熱線或建管處的違建檢舉電話進行檢舉。 - 線上檢舉：
透過內政部營建署的違建處理系統，直接上傳相關證據資料進行檢舉。
但是說到檢舉，大家就會擔心了，比如說：
阿星因為左鄰右舍的違建遮雨棚，每一次下雨都把水引到阿星的陽臺，已經嚴重影響到自己的居住品質，想要檢舉但又害怕檢舉之後被鄰居發現，會不好做人，檢舉違建會不會被查到啊？阿星可以匿名檢舉嗎？
其實，目前各縣市為了防止有人濫用檢舉管道或惡意檢舉，基本上都是採用具名檢舉的方式，無法匿名。
不過，內政部在《違章建築處理辦法》其實有規定，政府對於檢舉人的姓名必須保密4，所以就算檢舉資料寫有你的姓名，被檢舉的對方也不會知道。
如果仍有擔憂，可以在採取行動前找律師諮詢尋求專業意見喔！
違建檢舉獎金多少？
最後，違建檢舉有檢舉獎金嗎？
很遺憾，目前全台灣各縣市對於違建的檢舉都沒有檢舉獎金，但是，不要因沒有獎金就放任違建的情形，畢竟違建事關公共安全，容易影響出入安全，為了自己的安全不得大意，視必要情況還是要提出檢舉。
遇到「違建糾紛」相關問題，建議找律師諮詢
不論是遇到違建想檢舉但擔心自己的身分被違建的人知道，或是自己的建築被人檢舉是違建，想捍衛自己的權益，尋求律師的專業協助，都能幫你節省許多時間與麻煩。
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其他關於「違建」的常見問題
違建拆除費用誰付？
目前對「應該被拆除」的違建，政府會先要求屋主限期內自行拆除，如果時間到還沒拆掉違建的話，政府就會派人強制拆除。而拆除的所有費用（包括拆除費、行政成本費及拆除後遺留的建材或廢棄物處理費）依法都是由建築物的所有人負擔喔5！
違建是誰管的？
違建的拆除及認定目前是由各縣市政府主管建築業務的機關負責，各縣市的機關名稱各有不同。
例如在台北市是都市發展局所屬的「建築管理工程處」負責；新北市為工務局下的「違章建築拆除大隊」；桃園則是都市發展局下的「建築管理處」，可至所在地縣市政府網站查詢。
違章建築可以設戶籍、申請門牌嗎？
要設戶籍的前提是必須有一個門牌（不然你身分證背面的地址欄要填什麼，總不能填經緯度座標上去吧！）所以我們就來看看違建到底能不能申請門牌：
以台北市為例，根據《臺北市門牌編釘作業要點》的規定，違建只有在符合以下所有條件的前提下才能得到一面編在1樓的門牌：
- 違建所在地的土地所有權人同意。
- 1樓目前沒有門牌，換句話說公寓的頂加是不能申請門牌的。
- 違建的所有權人真的有居住在違建中而且有設戶籍的需求。
- 適合人類居住（1.要有寢具；2.空間除了要放得下生活基礎設備（一張單人床、炊具、衛浴設施等）之外還要有適度活動空間；3.有獨立出入口）。
- 符合土地使用分區規定，舉例來說蓋在公園用地的違建就不行。
違章建築可以買賣或出租嗎？
目前我國法規對於違章建築的實際處分（包括使用、買賣、租賃、贈與等）是沒有特別限制的，所以違建房屋是可以買賣的。
但違建既然是違法的，自然就沒辦法向地政機關辦理所有權登記，也就不會有「所有權狀」，買賣之後也沒辦法到地政事務所去把違建「過戶」成你的名字。
台灣的不動產所有權是以登記為主，也就是說買賣違建的時候賣家只能把違建的使用權賣給你，你沒辦法取得違建的所有權。
同樣的，違建也可以出租。但由於違建有被拆除的風險，所以租金通常相對同地段同品質的物件低廉。不過，應該沒有人會想要住到一半房子突然要被拆掉，因此在承租房屋前，最好還是不要選擇違建，會更有保障。
違建可以裝潢嗎？
違建在被拆除前可以進行修繕或裝潢（室內裝修），不過會有一些限制。例如頂加（頂樓加蓋）這種常見的違建型態，由於是蓋在整棟房子的最上方，隨意裝潢增加重量可能會影響整棟房子的結構安全，因此如果頂加要進行裝潢必須依法提出申請，經土木或結構技師認證，確定不影響安全才能裝潢6。
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註腳
- 違章建築處理辦法第 2 條：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」
- 建築法第86條：「違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第五十八條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。」
- 建築法第95條：「依本法規定強制拆除之建築物，違反規定重建者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金。」
- 違章建築處理辦法第 9 條：「人民檢舉違章建築，檢舉人姓名應予保密。」
- 建築法第 96 條之 1 第 1 項：「依本法規定強制拆除之建築物均不予補償，其拆除費用由建築物所有人負擔。」
- 臺北市違章建築處理規則第25條第4項：「第二項第一款第五目之屋頂既存違建，其室內裝修，應向都發局申請審查許可，並檢附申請書、施工圖說及其他都發局指定之文件，經都發局許可後，始得施工。」
