買了一塊地，滿心期待要蓋一棟夢想中的房子，申請建築執照時卻發現土地被套繪管制卡住了，什麼都蓋不了？到底土地套繪是什麼？怎麼在買地前就知道土地有沒有被套繪管制？套繪查詢要怎麼做？
別慌！這篇懶人包用最白話的方式，帶你一步步了解「土地套繪」是什麼，從解除套繪要件到費用，還有怎麼避免踩雷，全部幫你整理好，超簡單又實用，快來一起看吧！
什麼是「套繪管制」？認識土地套繪定義
在談套繪之前，先問一個小問題，如果你有一塊土地，要在上面蓋房子，你覺得房子應該要有多大呢？
很多人可能會認為：
「房子當然是越大越好呀！盡量佔滿整個土地的範圍，我的土地面積才不會被浪費！」
房子蓋好蓋滿當然是最理想也最划算的方式，但現實是，建築房屋時往往會受限於法規讓你的房子不能蓋的跟土地一樣大，需要留下一些空地作為其他的用途。
為了防止這些作為特殊用途、特別保留下來的空地又被拿去蓋房子，主管機關會在地籍圖上做出特別標示來進行管制，也就是「套繪」。
這種標記的過程稱為「套繪申請」，政府將會給你一份「套繪證明」的文件，以便證明這塊地已經被標記不能任意使用。
常見的套繪管制有以下兩種類型：
法定空地套繪管制
法定空地套繪管制是指，蓋房子時需要保留「法定空地」1，不能任意蓋滿，必須留一點空間作為日照、通風、防火用，至於需要留多少空地？這就要依據那塊土地的「建蔽率」來作計算，比如取得了 60 %的建蔽率，那剩下 40 %的土地面積就需要空著，這些空地被標記後不能隨便分或買賣，也不能再拿去蓋其他的建物。
農地套繪管制
農地的套繪管制，是為了讓農業用地真的用來種田耕作，所以對於農地上興建的「農舍」佔用農地的比例做了更嚴格的限制，最多只能佔到整片農地面積的10%，其餘部分都必須保留為農業經營用地2。
| 目的 | 管制比例 | |
| 法定空地套繪管制 | 留下房屋之間日照、通風、防火用空間 | 不一定，依各土地建蔽率 |
| 農地套繪管制 | 確保農地確實使用在農業用途 | 不可超過 10% |
土地套繪如何「查詢」？怎麼看？
那麼如何避免自己現有的土地或即將購入的土地被套繪呢？
在網路不發達的年代，土地套繪的查詢都要親自去各地方政府的工務局辦理，現在已經可以使用線上查詢了！
以下將以「宸星法律事務所」的土地套繪圖為例，教你套繪查詢步驟：
- 進入「地籍圖資網路便民服務系統」
- 透過「門牌地址」查詢土地的地號（如果已經知道地號可以略過這個步驟）
- 到各地方政府的「建築物地籍套繪查詢系統」將地址與查到的地號輸入進去
- 取得地籍套繪圖
透過上述方法查到「宸星法律事務所」所在位置的土地套繪圖，可以看到紅色部分是建物位置，綠色部分則是法定空地，並且有每筆基地的界線，可藉此查知土地上是否已有套繪限制。
土地被套繪怎麼辦？可以「解除」嗎？
小宸買了一塊空的建地想蓋房子，卻發現這塊地上有套繪管制，原來是前地主當初申請了建造執照，政府就先把這塊地標記為「有房屋」，但後來因為種種因素房子沒蓋，但資料卻沒更新。
遇到這樣的情況該怎麼解除土地套繪限制呢？
解除套繪的方法
明明沒蓋房子卻被套繪限制的土地，比較常見狀況是以下三種，每一種狀況也有相對應的解除套繪方式：
| 常見類型 | 解決方法 |
| 先前有建築房屋，但已拆除，卻沒有申請拆除執照，地政機關因此不知房屋已拆除，而沒有解除土地上的套繪限制。 | 補辦拆除執照 |
| 辦理了建造執照，卻沒有蓋。 | 申請「解除套繪管制」，把之前的建造執照作廢 |
| 農地被綁定為其他農舍的配合耕地 | 申請「農地變更使用」 |
申請「解除套繪管制」的必備資料3
- 申請書 。
- 之前申請的建造執照正本。
- 身分證影本 。
- 至少 2 張現場彩色照，以便證明地上真的不存在房屋 。
- 最近 3 個月內的土地登記謄本和地籍圖謄本。
- 政府的套繪圖彩色影本。
- 解除套繪的切結書。
解除套繪費用
各地方政府對於解除套繪申請所需繳納的費用都不同，可能從百元到千元不等，建議在前往辦理之前可以先致電各地主管單位。
如何避免買到套繪土地？
看到這裡，想必你已經了解，計畫買土地蓋房子時，如果一不注意買到被套繪管制的土地，你的蓋房計畫可能就要被各種麻煩事打亂了。
那我們該如何避免買到套繪土地呢？
買地前先去土地所在的區公所進行「農地套繪查詢」或「建地套繪查詢」，詢問這塊地有沒有被套繪，也可以要求賣方去申請「無套繪證明」並提供正本或副本，把「土地沒有套繪」當作土地買賣條件之一。
不知道土地套繪如何解套，需要找律師協助嗎？
好不容易存了錢想買地蓋房，卻發現土地上有套繪管制，想解除套繪卻不知道如何下手？明明賣家保證了土地買了之後可以蓋房的呀！
別擔心！專業律師能幫你，從解除套繪、相關土地買賣糾紛、甚至土地訴訟，都能提供你專業法律協助。
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其他關於「土地套繪」常見問題
無套繪證明是什麼？
是一種向政府確認土地確實沒有套繪限制的證明文件，申辦須攜帶身分證、第一類土地謄本、地藉圖謄本，申請流程大約一星期4。
解除套繪要多久？
以各地方政府的辦理時間為主，以桃園為例，不含假日及補正時間，辦理時間為7日5。
農地套繪可以移轉嗎？
可以！農地套繪並不會影響所有權移轉，只會影響分割。
農地套繪可以買賣嗎？
可以！農地套繪並不會影響買賣，只會影響分割。
讓我們陪你找方法！
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註腳
- 建築法第11條：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」
- 農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款：「興建農舍應符合下列規定：三、申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。但於離島地區，以下列原因，於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後，取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地，申請興建農舍者，不在此限：
（一）繼承。
（二）為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。」 - 苗栗縣政府資訊參照。
- 雲林縣斗六市公所資訊參照。
- 桃園市政府都發局資訊參照。
- 建築法第11條第3項：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」
- 農業用地興建農舍辦法第12條第2項：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」
