你家屋齡超過 30 年了嗎？每次地震來都讓你心驚驚？其實全台有超過 400 萬戶老屋 1，潛藏著耐震不足、消防設施不全等安全疑慮。
但是人家都說都更手續繁瑣、居民意見難整合，就算想重建，也因為太困難而想打退堂鼓，但你知道嗎？2017 年，政府推出的「危老重建條例」，其實提供了一條更簡單、門檻更低的重建管道。
只要符合條件，最快半年就能送審，還能拿補助，重蓋一棟安全又有電梯的新大樓！
本篇文章會用最簡單的方式，帶你一次搞懂什麼是危老建築、危老重建申請流程怎麼走、會有哪些費用與補助，還有實務上常見的陷阱與糾紛該如何避免。
如果你正在考慮危老重建，或只是想知道自己家有沒有申請資格，這篇完整攻略都能讓你一次看懂、不踩雷。
什麼是危老重建？認識「危老重建條例」
危老重建簡單來說就是鼓勵危險及老舊建築重建，2017 年開始，政府制定了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，透過提供容積獎勵、費用補助及稅務減免等優惠措施鼓勵都市計畫區內的屋主重建有安全疑慮的房屋。
如何判定危老建築？危老屋的重建條件有哪些？
知道了什麼是危老重建後，或許你會疑惑，究竟幾年的房子才算危老？
首先，危老建築必須是在都市計畫範圍內且非古蹟或歷史建築的合法建築，這三個前提條件必須全部符合，換句話說，如果是違章建築，就沒辦法適用危老重建了。
確認符合這三個前提後，只要房屋狀況具有以下四點其中之一，就可以進行危老重建評估：
- 被政府依法通知要求限期拆除或已經被強制拆除的危險房屋。例如：震損屋、海砂屋。
- 結構安全性能評估（耐震能力）未達最低等級。
- 屋齡30年以上，耐震能力未達一定標準，且改善成本太高。
- 屋齡30年以上，耐震能力未達一定標準，且沒有電梯。
危老重建申請要多久？流程與時程說明
危老重建的審核比都更快速，大概3~6個月就能完成。流程大致可以分為七個步驟：
- Step 1：取得過半數所有權人同意，向政府申請確認重建資格
- Step 2：辦理結構評估
- Step 3：取得全體所有權人「100%」同意
- Step 4：提出「重建計畫書」和其他文件 2
- Step 5：申請舊建物的拆除執照及新建物建造執照
- Step 6：動工開始改建
- Step 7：完工申請使用執照
詳細申請流程可以參考下圖：
圖片來源：內政部國土管理署 都市更新入口網 申請危險及老舊建築物重建程序
危老重建需要多少錢？重建費用解析
危老重建所需費用包括耐震能力評估費用、建築師費用、專案管理費用（前期規劃評估、營建管理、銷售管理等）、重建計畫費用、營建費用（若有危老重建貸款還要算入利息）等。
詳細金額可能因為不同建築師、建商、建築類型、建材等級等而有所不同。
為了鼓勵屋主參與危老重建，政府也提供了多方面的補助，結構安全性能，也就是所謂的「耐震能力」評估的費用、重建計畫、重建住宅貸款的利息等都有補助。
耐震能力評估補助：
初步評估將按照總樓地板面積補助 12,000 元～15,000 元；詳細評估則最高可以補助到 40萬。
重建計畫補助：
重建計畫核准後，每案最高補助 55,000 元。
重建住宅貸款利息補貼：
2025 年12 月31 日前，符合申請條件3者，政府補貼重建貸款前 3 年部分利息，優惠貸款額度最高 350 萬，償還年限最長 20 年。
危老重建獎勵有哪些？有容積獎勵嗎？
危老重建優點在於政府提供了放寬建蔽率及高度限制、減免租稅、容積獎勵等獎勵措施。
放寬建蔽率及高度限制
參與危老重建的建物的建蔽率和建築物高度的限制都會放寬，不用擔心得到的容積獎勵因為高度限制而看得到吃不到。
減免租稅
危老重建的稅務減免分為三階段：
1. 重建中
重建時地價稅及房屋稅通通免繳。
2. 重建完成兩年內
完成重建後的兩年內，地價稅及房屋稅減半徵收。
3. 重建完成第三年起
完成重建的第三年開始，地價稅恢復正常徵收，但是，如果重建前的所有權人是自然人，而且重建後都沒有轉手，房屋稅就能繼續減半徵收 10 年或直到轉手賣人。
容積獎勵
參加危老重建的建案可以獲得不同程度的容積獎勵，獎勵的上限是基地基準容積的 30％ 或原建築容積的 15％。
容積獎勵又可以細分為優先申請條件、其他申請條件、額外申請條件，如果優先申請條件都計算完還沒達到前面說的上限，就可以另外再針對其他申請條件進行計算。
額外申請條件則是，在前面的 30 ％或 15 ％上限之外，還可以額外取得最多 10 ％的容積獎勵。
優先申請條件
- 原建築容積高於基準值：+10%
- 依據原建築申請時的建築資格：+6~8%
- 建築基地不到200平方公尺（60.5坪），而且旁邊都沒有30年以上老屋：+2%
- 新建築基地退縮：+8~10%
- 新建築耐震設計：+2~10%
其他申請條件
- 取得綠建築證書：+2~10%
- 取得智慧建築證書：+2~10%
- 新建築採用無障礙設計：+3~5%
- 協助開闢公共設施：最高+5%
額外申請條件（最多10％）
- 【2025/5/12已歸零】時程獎勵
- 基地規模獎勵：
- 1. 建築基地超過200平方公尺（60.5坪）：+2%
- 2. 超過200平方公尺後：每100平方公尺再+0.5%
申請一定要知道的 3 個危老重建缺點！
看完了危老重建的優點，接著來談談 3 個必知的缺點：
ㄧ、費用
政府雖然有提供經費及貸款利息補助，但房子從拆除到重建都需要錢，除此之外還有改建期間的租金或房費等替代住宿的錢、搬家的錢等等，都是不小的支出。
二、基地規模
由於危老重建沒有最小基地面積的限制，因此，可能會產生基地面積過小或畸零地的狀況，導致空間規劃比較困難。
三、需全體所有權人同意
危老重建需取得「每一個」所有人的同意才能進行，所以如果是老舊公寓想重建，就可能遇到鄰居意見難以整合，進而導致無法進行窘境。
相較之下，如果選擇採用都市更新的方案，只要一定比例的多數人同意就可以了，不用要求全部人同意。
危老重建是都更嗎？危老重建 vs. 都市更新
危老重建和都市更新雖然有類似之處，但還是有許多不同，比較表整理如下：
| 危老重建 | 都市更新 | |
| 時限 | 2027/5/31 | 無限制 |
| 面積限制 | 無限制，平房也能申請 | 至少500平方公尺 |
| 容積獎勵上限 | 1.4倍 | 1.5倍 |
| 所有權人同意門檻 | 需100%同意 | 至少75%同意 |
| 審核時間 | 較快 | 較慢 |
| 特殊流程 | 無 | 需辦理公聽會、說明會等 |
| 稅務減免 | 地價稅、房屋稅 | 地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅 |
危老重建要當心！律師教你如何避免危老重建陷阱
無論是自己找建築師、營造商改建老屋，還是交由專門進行危老重建的建商，最重要的就是要看清楚自己跟對方簽約的內容，仔細確認每項條款。如果不幸有了糾紛，當初簽的契約內容將會是重要的參考依據，建議一定要在簽約前先找專業的律師審閱過重建合約，才能保障自己的權益。
宸星法律事務所有專業律師團隊，我們的律師有不動產相關法律專業與經驗，熟悉各類房產交易與糾紛處理；為你進行合約審閱與談判，確保你的權益不受損害；透過 LINE 諮詢，用最方便的方式，隨時獲得專業建議與即時的法律支援。
有不動產法律問題，馬上點擊連結，加入官方 LINE 好友，或預約線上諮詢！
買房賣房怕踩雷！小心合約漏洞害了你
房地產交易涉及鉅額資金與複雜法律條文，稍有不慎就可能產生爭議或財產損失。
我們的專業律師團隊能協助審查合約、解決不動產糾紛，確保你的交易安全無虞！
其他常見「危老重建」相關問題
危老重建要幾年？
危老重建因為不像都更需要開公聽會等繁瑣程序，所以時間上會進行的更快。大概3~6個月就能完成審核。
危老重建有補助嗎？
為了鼓勵屋主參與危老重建，政府在結構安全性能(耐震能力)評估的費用、重建計畫、重建住宅貸款的利息等都有提供經費補助。
怎麼查危樓？
紅單、黃單或海砂屋等有危險的建物都會經政府相關單位列管，以台北市為例，在建管處網站上有列管建築物公告，上面就有包含海砂屋以及因地震導致的震損建築物（也就是俗稱的紅、黃單）建築的清單。如果找不到也可以向各縣市政府建築管理相關局處詢問。
危老可以「容移」嗎？
可以，危老重建個案如果符合容積移轉的條件一樣可以辦理容移。
甚至部分地方政府有特別規定，例如台北市即規定危老重建得到的獎勵容積不算入容積移轉上限，也就是說，如果在完全符合條件的情形，危老重建案，有機會比一般容積移轉案件得到更多容積。
危老重建需要多少人同意？
危老重建需要所有土地及建物所有人「100％」同意才能進行。
讓我們陪你找方法！
我們擁有專業的律師團隊、豐富的辦案經驗，站在您的立場提出解決問題的方案，委任之後加 LINE 聯繫保證暢通無礙！
註腳
- 「根據2024年第1季內政部的統計，目前全台灣約有922萬戶住宅，屋齡超過30年的約有483萬戶，差不多占總數一半。」 請詳參：https://www.gvm.com.tw/article/11
- 包含建築無配置圖和設計圖、危老資格證明、土地使用規定、申請容積獎勵項目和額度等
- 申請人僅持有1戶住宅且位於核准重建計畫範圍內、家庭成員無其他自有住宅、綜合所得稅各類所得合計低於規定標準等。
