案件摘要
一句話結論：出賣共有土地持分後，遭其他共有人提告主張優先承買權。何建毅律師舉證對造未具體表明以「同一條件」購買，且已逾越《土地法》第 34 條之 1 規定的 15 日法定除斥期間，成功獲法院勝訴判決，認定其他共有人優先購買權行使不合法，駁回原告之訴。
當事人阿茂、阿時與其他共有人在桃園地區共同持有多筆土地的應有部分。
某天，阿茂與阿時因生涯規劃欲處分自身持有的土地持分，順利尋得第三方買家並簽署不動產買賣契約。
不料其他共有人得知後，推派阿光為代表提起訴訟，主張阿茂與阿時未保障其優先購買權，請求法院確認阿光有權優先承買該筆土地。面對其他共有人的突襲提告與土地交易可能延宕的風險，阿茂與阿時決定委任宸星法律事務所何建毅律師協助。
期盼透過專業律師團隊的法理分析，釐清優先購買權之合法行使要件，順利捍衛土地買賣的合法效力。
| 案件類型 | 民事／土地共有爭議、確認優先購買權存在（涉及土地法第34條之1第4項、優先承買同一條件認定、15日除斥期間時效抗辯） |
|---|---|
| 當事人身分 | 出賣土地應有部分之共有人（阿茂、阿時） |
| 原告主張 | 出賣人出賣共有土地應有部分時未依法通知，侵害他共有人之優先購買權，請求確認有權以同一條件優先承買 |
| 主要法律依據 | 土地法第 34 條之 1 第 4 項[1]、土地法第三十四條之一執行要點第 11 點、民法第 824 條 |
| 處理方式 | 調閱歷次存證信函證明對造未明確表示依「同一條件」購買 → 提出送達回執舉證對造逾越 15 日法定期限視為放棄 → 訴請法院駁回原告優先承買請求 |
| 承辦律師 | 何建毅律師 |
| 爭取結果 | 勝訴判決（法院認定其他共有人優先購買權行使不合法，原告之訴駁回） |
你好！我是「喵星律師」施宇宸。
執業 10 年已透過一對一法律諮詢解決了 1000 位以上民眾的法律問題。
點進這篇文章的你也碰到了一些問題嗎？與我聯繫，我幫你解決！
案件緣由
當事人阿茂與阿時與家族成員及其他投資人，共同持有位於桃園市的多筆共有土地。
因長期未有具體的合資開發計畫，阿茂與阿時考量資金運用需求，決定出售名下所持有的土地應有部分。
兩人經過一段時間的尋覓，順利與外部買方達成合意並簽訂不動產買賣契約。
然而，其他共有人得知消息後大為不滿，認為自身享有法定的優先承買權利，指責阿茂與阿時不讓共有人優先購買。
其他共有人隨後推派阿光作為訴訟代表，具狀向法院提起民事訴訟，請求確認阿光就該等土地持分享有合法優先購買權，企圖阻擋原本的買賣交易。
面對交易進度停擺與訴訟壓力，阿茂與阿時尋求宸星律師團隊何建毅律師協助應訴，希望能透過嚴謹的法律程序確保土地交易順利進行。
土地共有人主張「優先購買權」一定要准嗎？什麼是法律上的「同一條件」？
我國為了促進土地利用效率並減少共有人數，在《土地法》第 34 條之 1 第 4 項特別設有優先購買權規定，明定共有人出賣應有部分時，他共有人得以「同一價格及條件」優先承購。
這項規定的出發點固然是為了簡化共有關係，但絕非讓其他共有人享有任意阻撓交易的特權。
何建毅律師在法庭上向承審法官深入分析：優先購買權的核心前提在於「完全接受同一條件」。
所謂同一條件，不僅是指每坪單價與總價相同，還包括付款時程、簽約定金比例、稅費負擔劃分及履約保證等買賣合約中的全部實質條款。
何律師逐一比對雙方往來的存證信函與通訊紀錄，向法官證實原告阿光與其他共有人在接獲出售通知後，始終僅空泛表示想買，卻從未明確承諾願意完全依照我方與買方簽訂的同一買賣條件履約，其優先購買權之行使在法律上顯不具備合法要件。
優先購買權通知後多久要回覆？律師如何利用「15 日法定時效」成功阻斷對造主張？
除了「同一條件」的實質要件外，行使優先購買權更受到極其嚴格的「時間限制」。
法律為了保護交易安全，不允許其他共有人無限制拖延回覆，進而損害出賣人與善意買受人的權益。
依據《土地法》第 34 條之 1 相關執行規範，出賣人以書面通知他共有人後，他共有人若未於收到通知後 15 日內明確表示優先承購之意思，依法即「視為放棄優先購買權」。
何建毅律師於訴訟中提出郵局存證信函的掛號送達回執，清楚指出對造確切收受通知的日期；
同時舉證原告遲至法定期限屆滿後，才透過律師函與起訴狀表達承買意願。
何律師主張，原告的回覆早已超過 15 日除斥期間，其優先購買權在法律上已歸於消滅，縱使日後再主張願意依同一條件承購，亦屬於時效完成後的無效主張。
法院判決原告敗訴！確認優先購買權行使不合法！
承審法官在完整審理何建毅律師提出的存證信函、契約文本與送達時效證據後，全面採納宸星律師團隊的抗辯主張。
法院認定：其他共有人未於法定期間內以同一條件表明承買，其優先購買權之行使並不符合法定程序，依法視為放棄權利。
法院最終判決原告阿光之訴駁回，阿茂與阿時獲得全面勝訴判決。
何律師透過對法定除斥期間的精準掌握與契約條件的比對，成功化解了其他共有人的法律牽制，順利保障了當事人處分自身土地持分的合法權益與交易利益。
常見問題 FAQ
我想賣自己名下的共有土地持分，一定要先問過其他所有共有人嗎？沒問會怎樣？
依法必須先以書面通知其他共有人，否則可能面臨民事損害賠償責任。
依據《土地法》第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣應有部分時，他共有人享有依同一條件優先承買之權利。
若出賣人未通知即逕行辦理過戶給第三人，雖然第三人取得產權的買賣登記在法律上原則上仍屬有效，但其他共有人得依規定向出賣人請求因此所受之損害賠償。
出售共有土地持分前務必委請專業人士寄發正式存證信函；不確定通知流程建議尋求專業律師諮詢，確保交易合規。
建議在簽署買賣合約時，即將優先購買權之通知與等待期限明訂於契約中。
收到其他共有人寄來的「優先購買權通知函」，我應該在幾天內回覆？要怎麼回才算有效？
依法必須在收到通知後的「15 日內」以書面明確回覆，且必須承諾接受「同一條件」。
若逾期未回覆，法律上直接推定為放棄優先承買權；
此外，回覆時不得自行附帶條件（例如要求降價、分期付款或更改點交方式），若未表明全盤接受原契約條件，在司法實務上會被認定為拒絕購買。
有意行使優先購買權之共有人務必把握 15 日黃金期限以存證信函回覆。
建議在收到通知後儘速尋求律師協助審閱買賣合約內容，擬定合法的承買意思表示函件。
其他共有人故意開天價把土地持分賣給自己的人，藉此逼退其他人優先購買，這合法嗎？
若屬於虛偽不實之買賣條件，在法律上可能構成通謀虛偽意思表示而無效。
實務上有少數共有人為了架空他人的優先承買權，刻意製造虛假的高價買賣合約；
若其他共有人能舉證證明該買賣金流並未實際支付，或雙方存在通謀虛偽約定，依法得向法院提起訴訟主張買賣契約無效，並追究相關偽造文書或使公務員登載不實之刑事責任。
遭遇異常高價之優先購買權通知時，應注意調查市場行情與實價登錄資訊。
建議委任律師向法院聲請保全處分或調查真實金流，防範權益遭受惡意侵害。
讓我們陪你找方法！
我們擁有專業的律師團隊、豐富的辦案經驗，站在您的立場提出解決問題的方案，委任之後加 LINE 聯繫保證暢通無礙！
註腳
土地法第 34 條之 1 第 4 項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格及同一條件共同或單獨優先承購。」
↩
