案件摘要
一句話結論：阿仁看中一間總價 1,200 萬元的房子，當晚只簽了一頁協議，並開一張 120 萬元本票交給代書保管。後來正式合約一直沒簽成，屋主起訴，要阿仁付 120 萬元定金或違約金。施宇宸律師擬定「協議只是預約、本票只擔保簽約款」的答辯策略，由宸星律師團隊同仁執行。法院判決屋主敗訴，阿仁不必支付這 120 萬元，訴訟費用由屋主負擔。
（文中人物均為化名，細節已調整。）
| 案件類型 | 民事／不動產買賣糾紛：給付定金、違約金（預約與本約的區分、本票能否當作定金） |
|---|---|
| 當事人身分 | 不動產買方（阿仁） |
| 爭議起因 | 談好價格當晚只簽一頁協議，並開 120 萬元本票擔保將來的簽約款；正式合約在約定期限內沒有簽成 |
| 對造主張 | 屋主主張協議已經成立，沒簽成正式合約是買方的責任，本票是定金，所以買方應付 120 萬元；另外主張雙方有約定 120 萬元違約金 |
| 主要法律依據 | 民法第 153 條、第 249 條、第 250 條；最高法院 103 年度台上字第 775 號民事判決 |
| 處理方式 | 施宇宸律師擬定答辯策略：協議沒談到付款、貸款、稅費等重要事項，只是預約 → 本票註明只擔保簽約款，而且一直在代書手上，不是定金 → 雙方沒有違約金約定，由宸星律師團隊同仁執行 |
| 承辦律師 | 施宇宸律師 |
| 爭取結果 | 勝訴判決：屋主之訴及假執行聲請均駁回，阿仁不必支付 120 萬元，訴訟費用由屋主負擔 |
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案件緣由
阿仁看中一間總價 1,200 萬元、附平面車位的房子。和屋主、仲介談好價格的那天晚上，代書已經帶著草擬好的正式買賣合約過來。
但阿仁覺得太倉促，合約條款他還沒看過，想帶回家仔細審閱。於是雙方先簽了一頁協議：寫明成交價、最晚當月月底前簽正式合約、點交日期，以及附贈冷氣和窗簾。阿仁另外開了一張 120 萬元的本票，交給代書保管。
本票上寫得很清楚：這張本票是擔保雙方將來簽訂買賣契約時支付簽約款的保證，不作其他用途，簽約款付了就自動失效。
接下來幾週，阿仁認真看了仲介給的不動產說明書，發現裡面沒有謄本、沒有稅費預估，也沒有付款日期，於是請仲介補齊，也提出要調整履約保證的期限。仲介回覆「還在跟屋主溝通」，月底就這樣過去了，正式合約一直沒有簽成。
阿仁以為這筆交易就這樣不了了之。沒想到幾個月後，先是收到屋主的存證信函，通知解除協議；接著屋主拿那張本票要求兌現，最後直接向法院起訴，要阿仁付 120 萬元。
屋主的說法是：價格都談好了，是阿仁不簽約，這 120 萬元本票就是定金；而且雙方說好，誰不履行就要賠 120 萬元違約金。
只是想把合約帶回去看清楚，最後卻變成百萬官司。阿仁找上宸星法律事務所，由施宇宸律師承辦。
一、只簽一頁協議、還沒簽正式合約，買賣算成立了嗎？
很多人以為，房子只要談好價格、約好簽約日，買賣就成立了，之後不簽就是違約。屋主在本案也是這樣主張。
施宇宸律師指出，法律上要分清楚「預約」和「本約」：預約是「約定將來要簽約」，本約才是真正的買賣契約。房屋買賣金額大，除了標的和價金，付款方式、貸款成數、稅費由誰負擔、過戶時程、點交和違約處理，都是買賣雙方一定要談定的重要事項。這些還沒談定，就算價格寫在紙上，通常也只是預約。1
法院對照那一頁協議，發現上面沒有約定付款方法、貸款、成數、過戶時間、稅負與代辦費用。代書也作證，當天本來準備好了正式合約，是買方想帶回審閱，才改簽這份協議，而且光憑這份協議，根本不能拿去地政機關辦過戶。再加上雙方事後的對話紀錄，仍在談稅費、付款日期和履約保證。
法院因此認定，雙方對買賣的重要事項還在磋商，正式的買賣契約（本約）並沒有成立。
白話說：只簽了一頁「先講好價格」的紙，不等於房子已經買了。要看付款、貸款、稅費這些重要條件是不是都談定了。
二、簽了 120 萬本票，就等於付了定金嗎？
屋主的第二個主張是：就算買賣還沒成立，那張 120 萬元本票也是「定金」，阿仁沒簽約，就要照定金的規則付這筆錢。
施宇宸律師抓住的關鍵，是本票上的那一行字。
定金必須是實際交付的金錢或其他代替物。本票只是一張「答應付錢」的票據，本身不是現金；除非雙方另外約定「就用這張票的票面金額充當定金」，否則不能直接當成定金。2
本案的本票上明白寫著「擔保簽約款、不作其他用途、簽約款付了就失效」，代書也作證，當時就跟買方說明本票只是簽約款的保證，不會做其他用途。更重要的是，本票一直放在代書那裡，沒有交到屋主手上，屋主的仲介是隔年才去向代書拿走的。
法院採納了這些理由，認定這張本票只有保證功能，雙方沒有約定拿它充當定金，也沒有現實交付給屋主，所以定金契約並沒有成立，屋主不能依定金的規定要阿仁付 120 萬元。
施宇宸律師在答辯中還提出另一個角度：民法第 249 條第 2 款規定的是，付定金的一方違約時，定金「不得請求返還」，也就是對方可以不還；但條文並沒有讓對方反過來「請求」一筆從來沒收到的定金。3
三、協議沒寫違約金，屋主還能要 120 萬違約金嗎？
屋主最後的主張是，簽協議當天大家口頭講好，誰不履行就賠 120 萬元違約金。仲介也出庭這樣作證。
但代書的說法不一樣：被問到有沒有跟買方解釋不簽約會有什麼處罰時，代書表示協議不是他擬的，他沒有這樣說。更關鍵的是，屋主委託的仲介自己製作的不動產說明書上，就記載這筆買賣「沒有解約、違約的處罰」。
法院認為兩名證人的說法不一致，又與說明書記載不符，屋主沒有辦法證明雙方約定過違約金，所以這部分的請求也不成立。4
四、法院怎麼判？
法院採納施宇宸律師的主張，三個爭點都認定對阿仁有利：
- 那一頁協議只是預約，正式買賣契約沒有成立；
- 120 萬元本票只是簽約款的保證，不是定金；
- 雙方沒有約定違約金。
判決結果：屋主的請求和假執行聲請全部駁回，阿仁不必支付 120 萬元，訴訟費用也由屋主負擔。
從存證信函、本票提示到判決出爐，這筆 120 萬元壓在阿仁身上大半年。最後幫他擋下來的，正是本票上那行「只擔保簽約款」的註記，以及「本票一直在代書手上」這個事實。
五、買房談價、簽本票前，一定要確認的 3 件事
- 本票上有沒有寫清楚用途：如果只是擔保將來的簽約款，請在票面寫明「擔保簽約款、不作其他用途、支付後失效」，並確認寫進協議。
- 本票交給誰：交給代書或仲介保管，和直接交給屋主，法律效果可能不同。保管人、何時歸還，最好白紙黑字寫下來。
- 協議有沒有寫違約金或定金：有寫，就代表不簽約可能真的要賠；沒寫，事後對方說「當時口頭講好」，也要能證明。簽之前看清楚，也保留和仲介、屋主往來的對話紀錄。
如果已經簽了本票、對方也已經提告，也別急著付錢。先把協議、本票照片、說明書和對話紀錄整理好，請律師評估，往往還有可以主張的空間。
延伸閱讀：
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六、其他「買房本票定金」常見問題
談好價格、簽了協議，後來沒簽正式合約，會被算違約嗎？
不一定，要看重要條件是不是都談定了，以及有沒有約定定金或違約金。
只簽一頁協議、付款和貸款等條件還在談，通常只是預約，屋主原則上不能直接要求買方依正式合約付款。但預約本身也有約束力：如果條件其實都談好了，只是一方沒有正當理由拒絕簽約，仍可能要負違約責任。建議把磋商過程的對話紀錄保留好，簽協議前先確認裡面有沒有寫定金、違約金。
簽給屋主的本票，屋主可以直接拿去法院強制執行嗎？
屋主可以向法院聲請「本票裁定」，裁定准許後就能聲請強制執行，所以不能置之不理。5
本票裁定只審查本票形式上合不合法。如果本票上寫的是「擔保簽約款、支付後失效」這類附條件的文字，法院可能認定與本票必須「無條件擔任支付」的要求牴觸，本票無效，直接駁回聲請。本案屋主也曾拿這張本票聲請本票裁定，法院就是以此為由駁回。
如果裁定已經下來，發票人與直接收票的屋主之間，可以主張「買賣根本沒成立」等原因關係，向法院提起確認本票債權不存在之訴，並依法提供擔保聲請停止強制執行；主張本票是偽造、變造的，則要在裁定送達後 20 日內起訴。6收到裁定時，建議盡快帶著本票照片和協議諮詢律師。
斡旋金、定金、本票有什麼不同？
斡旋金通常是買方交給仲介、表示購買誠意的款項，屋主同意出價後，常會依約轉為定金；定金則是買賣雙方之間，為了擔保契約成立或履行而實際交付的金錢。
本票本身不是現金，原則上不能直接當作定金，除非雙方另外約定以票面金額充當定金。所以簽本票前，要看清楚斡旋書或協議怎麼寫，並在票面寫明用途。
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註腳
- 民法第 153 條：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」全國法規資料庫
- 最高法院 103 年度台上字第 775 號民事判決：支票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金；惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值充作定金，定金契約仍得認為成立。判決全文
- 民法第 249 條：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」全國法規資料庫（本段為我方主張；法院已認定定金契約不成立，未再就此表示意見。）
- 民法第 250 條第 1 項：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」違約金必須有雙方的約定，主張的一方要負舉證責任。全國法規資料庫
- 票據法第 123 條：「執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行。」
- 非訟事件法第 195 條第 1 項、第 3 項；票據法第 13 條但書反面解釋，發票人得以其與執票人間的原因關係對抗直接後手。全國法規資料庫
