案件摘要
一句話結論：商場所有權人積欠管理費長達 2 年，訴訟中抗辯收費過高違反公平原則並主張車位遭管委會侵占出租抵銷。施宇宸律師依《公寓大廈管理條例》主張社區規約私法自治原則，並舉證對造自持車位遙控器不可能遭出租之事實，成功獲法院勝訴判決，順利為管委會全額追討 153 萬元管理費。
大金公司（化名）在台北市 D 社區擁有一處商場不動產及停車位，但長期未履行繳納義務。
D 社區管理委員會（管委會）遭大金公司積欠管理費長達 2 年左右，累積欠費金額高達 150 多萬元。
管委會經多次書面通知與口頭催繳皆未獲回應。眼見社區公共基金與日常物業維護運作受到重大影響，D 社區管委會決定委託宸星法律事務所施宇宸律師對大金公司提起訴訟。
希望能透過司法途徑依法追討欠款，維持社區全體住戶的公平與權益。
| 案件類型 | 民事／公寓大廈爭議、給付管理費（涉及社區規約私法自治原則、差別費率公平性認定、停車位無權占用抵銷抗辯） |
|---|---|
| 當事人身分 | 公寓大廈管理委員會（D 社區管委會） |
| 對造主張 | 一樓商場每坪收 100 元遠高於住家每坪 50 至 90 元違反平等原則，且管委會擅自出租其車位應返還不當得利以供抵銷 |
| 主要法律依據 | 公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項[1]、第 21 條[2]，民事訴訟法第 277 條前段 |
| 處理方式 | 主張購屋時已明知規約收費標準且商場使用性質不同符合私法自治 → 指出對造自始持有遙控器不可能遭出租之邏輯漏洞 → 舉證對造未盡舉證責任瓦解抵銷主張 |
| 承辦律師 | 施宇宸律師 |
| 爭取結果 | 153 萬元管理費（勝訴判決，全額如數追討） |
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案件緣由
當事人大金公司在台北市精華地段之 D 社區擁有一處一樓商場不動產及附屬停車位，但不知何故長期拒絕繳交社區管理費。
D 社區管委會清查帳目後發現，大金公司積欠管理費的時間已長達 2 年之久，累計金額高達 150 多萬元。
管委會雖屢次發函催告並張貼通知，但大金公司均置之不理，導致社區公共維護經費受到嚴重排擠。
為了維護社區財產與遵守規約住戶之權益，D 社區管委會委請宸星律師團隊施宇宸律師提起民事給付訴訟。
然而，在法院審理期間，大金公司委任律師抗辯，其每坪管理費被收取 100 元，高於一般住家的收費標準，因此主張社區規約違反公平原則。
大金公司甚至提出照片及存證信函，反指管委會私下非法出租其所有的車位，並要求以不當得利所生的租金，全面抵銷積欠的管理費。
面對對造提出的複雜法律抗辯，施宇宸律師展開嚴密的事實調查與法理攻防，期盼為社區追回應有的權益。
一樓商場跟樓上住家收費不同算不公平嗎？律師如何主張「規約私法自治」？
在複合型社區或住商混合大樓中，一樓店面或商場往往因出入人員複雜、公設使用性質與垃圾處理量不同，規約常訂定較高的管理費收費標準。
欠費的所有權人常以此為藉口，向法院主張管理費定價違反「平等原則」或顯失公平。
施宇宸律師在開庭時向法官明確指出：依據《公寓大廈管理條例》之立法精神，社區規約屬於區分所有權人會議決議之「私法自治」範疇。
大金公司在購買取得該筆不動產所有權時，社區規約早已公布施行，其事前完全知悉管理費之計收標準。
再者，一樓商場與一般純住宅使用性質截然不同，基於使用強度與管理需求不同訂定差異費率，符合差別待遇之合理性。
法院完全採納施律師的主張，認定在沒有牴觸強制禁止法規之情況下，應充分尊重公寓大廈全體住戶之自治決議，確認該管理費標準完全合法有效。
住戶辯稱「車位被管委會霸占出租」想抵銷管理費？律師如何從邏輯破綻瓦解對造說詞？
為了減免自身所需補繳的巨額管理費，大金公司在訴訟中提出特定停車場照片及存證信函，指控管委會無權出租其停車位牟利，藉此主張依不當得利法律關係抵銷管理費債務。
這項抗辯看似有備而來，但施宇宸律師深入比對管理現況後，敏銳抓出對造陳述的重大邏輯矛盾。
施律師向法庭點破：大金公司自購買不動產以來，該停車位的出入鑰匙與鐵捲門遙控器皆始終由大金公司自行保管持有。
在一般社會通念與交易常理下，根本不可能有第三人願意承租無法取得進出遙控器的車位。
此外，大金公司始終無法提出具體租約、承租人身分或金流明細來證明管委會非法出租之事證。
律師依《民事訴訟法》第 277 條主張對造未盡舉證責任，成功說服法官認定大金公司之抵銷主張純屬幽靈抗辯，不予採信。
法院判決管委會全面勝訴！成功追回 153 萬元欠繳管理費！
在施宇宸律師縝密的規約私法自治論證與嚴謹的舉證責任攻防下，法院全面支持 D 社區管委會之主張。
承審法官認定社區收費規約合法正當，且駁回了大金公司的車位租金抵銷抗辯。
法院最終作成勝訴判決，判令大金公司應如數給付 D 社區管理委員會共 153 萬元之積欠管理費。
本案不僅順利填補了社區長達兩年的財務缺口，更建立了商場與住家收費自治的司法裁判範例，維護了全體守法住戶之公共利益。
常見問題 FAQ
社區住戶長期不繳管理費，管委會需要等到欠費多久才可以向法院提告？
依據《公寓大廈管理條例》第 21 條規定，住戶積欠管理費達「2 期以上或滿 2 個月」，管委會即可依法訴追。
在正式提告前，管委會應先以存證信函或正式公文定相當期限催告（通常為 5 至 7 天）。
若催告期滿仍不繳納，管委會即可檢附規約、催繳單據及欠繳明細，向法院聲請發支付命令或直接提起民事給付訴訟。
管委會追討欠費時務必確認催告程序已完備送達；不確定法規程序建議尋求專業律師諮詢，確保訴訟效率。
建議由管委會律師定期寄發律師函催討，避免欠款年限過長甚至衍生消滅時效爭議。
店面住戶常抱怨「沒搭電梯、沒用公共設施」要求少繳管理費，這樣在法律上站得住腳嗎？
原則上站不住腳，管理費係按專有部分面積比例或規約約定分攤，不得以未使用為由拒繳。
公寓大廈之共有部分與公共設施屬於全體區分所有權人共有，電梯、發電機或外牆維護均攸關整棟建物結構安全與價值。
依據法定原則與法院穩定見解，除非社區規約或區分所有權人會議另有明定店面得減收管理費，否則住戶不得單方面以「未使用公設」為抗辯拒絕繳款。
管委會應以規約條款為依據，貫徹私法自治之精神。
建議管委會在遭遇此類爭議時，出示區權會決議或由律師出具法律意見書溝通協調。
管委會打贏官司拿到判決書後，住戶還是不願意拿錢出來繳，該怎麼強制執行？
取得勝訴確定判決或確定之支付命令後，管委會得持向國稅局調閱財產清單並向法院聲請「強制執行」。
執行處得依聲請查封拍賣該住戶名下之房屋、車位、銀行存款或按月扣押其薪資所得以清償債務。
若積欠金額龐大且經強制執行仍無效果，依《公寓大廈管理條例》第 22 條規定，管委會甚至得經區權會決議，訴請法院命該住戶「出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分」（強制搬遷驅離）。
民事執行程序能有效迫使惡意欠繳之所有權人面對清償責任。
建議由律師代為辦理財產查調與聲請查封拍賣，加速債權圓滿受償。
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