大家都說：
不定期租約是房客的福利、房東的噩夢！？
這是真的嗎？
究竟什麼是不定期租約？如果我是「房東」或「房客」，可以單方面終止不定期租約嗎？不定期租約需要重新簽約嗎？終止不定期租會退押金嗎？有沒有不定期租約的相關判例可以參考？
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不定期租約是什麼意思？
首先要先說明，租賃契約分為「定期」與「不定期」，下面用表格來說明兩者間的差別吧！
| 定期租賃 | 不定期租賃 | |
| 定義 | 有約定租約期限，例如：中華民國114 年 4 月 1 日至 115 年 3 月 31日 | 有 3 種情形，一、原本就沒有約定租約期限；二、雖然原本有約定，但期限屆滿之後租客仍繼續使用，房東也不反對1；三、 一年以上的不動產租賃契約只有口頭約定，沒有書面，超過一年的部分視爲不定期租賃2。 |
| 終止契約方式 | 原則上，定有期限的租約，在期限屆滿時，契約關係就消滅了；但是，例外如果有任一方違約，構成契約中的違約事由，或是依法得終止的事由，也有可能提前終止喔！ | 基本上不定期租約，雙方可以隨時終止租約，但是如果是房屋租賃的情形：房東必須要符合土地法第 100 條、租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條所列出的情況才可以收回房屋，而且不用賠償房客的損失喔！ |
不定期租約相關案例說明
其實啊！實務上很少有人會一開始就簽訂不定期租約，大部分的不定期租約都是由定期租約演變而來。
舉例來說：
小明是一位北漂族，原本與房東簽了一年的租約（定期租約）。一年期滿後，因為工作太過忙碌，加上一直沒有找到理想的套房，所以小明就繼續住下去，而房東也沒有說需要重新簽訂租賃契約，小明也有按時繳納房租，就這樣繼續住下去，這時候小明和房東之間繼續下去的租約就演變成「不定期租約」。
不定期租約可以隨時終止嗎？
根據民法第 450 條第 2 項的規定3契約當事人可以隨時終止契約，但是，如果是租賃房子等不動產的租賃契約，房客和房東終止不定期租約的規定有一些差別，以下分別說明：
（一）房客
房客沒有解約的限制，只須依民法第 450 條第 3 項規定4提前告知房東，便可隨時終止不定期租約，且房東不能向房客要求違約金。
（二）房東
為了保障房客居住的權利，不能讓房東任意解除契約，房東必須有合理的原因才能終止契約，第一步，先看是否有符合原合約約定「得提前解約」的條款。
如果沒有符合契約的條款，房東必須符合【租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條】或【土地法第 100 條】等列出的事由，才能終止不定期租賃。
| 【租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條】 | 租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍 拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。 |
| 【土地法第 100 條】 | 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋： 一、出租人收回自住或重新建築時。 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。 五、承租人違反租賃契約時。 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 |
要注意的是，房東也不能隨便用自己要「收回自住」而任意終止租約！屆時如果因此進法院爭訟，房東必須舉證證明自己真的有收回自住的事實才可以喔！
不定期租約房客不搬走怎麼辦？
不定期契約若尚未終止，可與房客協商，提供一筆搬遷費，或是限定一段找房子的時間，談好條件以後，就可以約定終止契約的日期，無論是那一種方式，都建議用白紙黑字或是文字訊息進行約定。如果房客不願意主動協商，可以發存證信函，告知房客需要終止契約、終止的事由，以及終止的日期5。
不定期契約若已終止，房客仍不搬走，可以向法院提起「遷讓房屋」訴訟，再持確定判決向法院聲請強制執行。
要特別注意，過程中房東切勿擅自更換門鎖、斷水斷電或進入房內將房客物品搬走，否則可能會涉犯強制罪及侵入住居罪等刑事責任！
不定期租約可以漲房租嗎？
租金是契約內容的一部分，調漲租金相當於更改契約內容，因此需要雙方都同意。
不論是定期租約或不定期租約，除非經過承租人的同意，或是租約本身有租金調漲的約定，否則房東是不能任意條漲房租。
那萬一不定期租約中，一直沒有法定事由可以收回房子，房東想要調漲租金該怎麼做呢？
如果是因不動產價值的漲跌，想調整租金，房東可以向法院聲請酌漲租金6，至於能不能調漲？調漲的幅度是多少？就要看法院如何審酌，通常會依照不動產本身的條件來評估。
面對「不定期租約糾紛」怎麼辦？需要找律師嗎？
身為房客，最害怕遇到惡房東，不管是單方違法終止租約還是任意扣押金，只要涉及到租屋的糾紛，都會讓人一個頭兩個大；而身為房東，當然也會害怕遇到難搞的房客，尤其遇到房客欠繳租金，還不讀不回訊息搞消失，若是變成了不定期租約就更麻煩了，到底怎麼處理才好呢？
不動產不僅是出租人重要的資產，更是承租人遮風避雨的家，涉及不動產租賃，法律條文更是複雜，因此遇到不定期租約的糾紛，建議找專業不動產律師諮詢，不僅可以幫你釐清法律問題、提供法律幫助，也可以進一步為你檢視租賃契約、甚至草擬符合需求的契約、出席協商或進行訴訟。
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其他「不定期租約」常見問題
不定期租約退租被扣押金合法嗎？
不管是定期契約或不定期契約，房東可以扣押金的情況是有受到明文規定的喔，依據內政部通過的《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第 5 點第 2 項所列之情形，整理如下：
| 可抵扣押金情況 | 說明 |
| 房屋設備毀損、滅失 | 租客在租屋時應盡到「善良管理人」的責任，保管、使用租賃住宅，如果破壞了傢俱設備、留下大量垃圾等等，應負損害賠償責任，房東可以抵扣押金來賠償。 |
| 提前解約 | 租客如果提前解約，需支付給房東的賠償金額，依照《住宅租賃契約應記載及不得記載事項》第14點規定，違約金最高只能扣「一個月的租金額」。 |
| 欠繳租金及相關費用 | 租客若有欠繳租金、管理費、水電費、瓦斯費、網路費或其他相關費用，房東也可以抵扣押金來賠償。 |
| 遺留物之處理 | 租賃關係消滅，租客仍於租屋處有遺留物，經房東催告仍屆期不取回時，是為拋棄其所有權。房東處理這些遺留物的費用，自然可從押金抵扣。 |
不定期租約要重新簽約嗎？
實務上很少有人會簽訂不定期租約，既然沒有定期限，條件一切照舊，實務上，很少會有重新約定「不定期」契約的需求。況且，大部分的不定期租約都是由定期租約演變而來，所以如果重新簽約，就可以重新簽訂一份定期租賃喔！
不定期租約對誰有利？
立法者深知在租賃關係中房客較為弱勢，因此《土地法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》等特別法限制了房東的終止權利，以平衡租賃雙方利益，避免房東無故驅逐租客，所以綜合下來，不定期契約對租客是較有保障的。
不定期租約提前多久告知？
如果是不動產之不定期租約之終止，原則上依照租金給付的頻率來訂定通知的時間，比如說：租金是按月給付，則出租人應以一個月之末日為契約終止期，則應該至少在一個月前通知，例如每個月 5 日給付房租，若以 4 月 30 日是契約終止日，那最慢 3 月 31 日前要通知。
但是，《租賃住宅市場發展及管理條例》有特別規定喔！出租人依不同終止契約的原因，通知時間也會不同喔！請見此段說明。
不定期租約適用買賣不破租賃原則嗎？
買賣不破租賃原則，指的是：當房東把房子賣給第三人，房客仍然可以向第三人主張有租賃關係，繼續使用房子7。然而，不定期租約未經公證程序，不適用買賣不破租賃原則8，所以沒有經過公證的不定期租約是不適用買賣不破租賃的。
房東可以在租約中預先載明不續租嗎？
可以的，房東可以預先在租約中約定「期滿後絕不續租」、「續租應另訂定契約」的條款9，進而產生阻止續約的效力。
但是，如果房客能舉證證明雙方雖沒有另訂契約，但已達成新的租賃合意（例如通話記錄、對話紀錄表示同意續租等），在沒有約定續租期限的情況下，還是可能被認定為不定期租賃喔！
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註腳
- 民法第 451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
- 民法第 422 條：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」
- 民法第 450 條第 3 項：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
- 租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條第2項：「出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」
- 民法第 442 條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」
- 民法第 425 條第 1 項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
- 民法第 425 條第 2項：「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
- 最高法院其實早在 55 年台上字第 276 號案例中就有提到：「訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，難謂不發生阻止續租之效力。」
