土地和房屋幾乎是一個人最有價值的財產，更是安身立命的家園，因此當自己的不動產發生糾紛，大多數人都會緊張又茫然，不知道應該怎麼處理。
「法律問題這麼複雜，真的有辦法自己解決嗎？」、「要不要找律師？有專門處理不動產糾紛的律師嗎？」、「可是找律師費用會不會很貴？」問題一個接一個的浮現。
本篇文章將為你解析不動產律師的服務項目、收費行情，同時介紹一些常見的不動產法律案例，協助你評估自己遇到的狀況是否需要委任律師為你打官司。
不動產律師主要服務項目有哪些？
律師不就是寫狀、去法院打官司嗎？還有其他服務嗎？
這是常見的迷思，其實律師能幫你做的服務有很多，以下是不動產律師常見的服務項目：
法律諮詢
不管遇到什麼法律問題，在狀況還不明朗時，建議優先找專業律師進行法律諮詢，選擇付費法律諮詢，可以先提供案件相關資料給律師，讓律師能根據你的個案，分析案件、提供具體的法律建議。
不動產的法律爭議上，因為涉及土地、房產，個案的事實通常比較複雜，不但牽涉的人數眾多、金額也很高，適用的法律條文也複雜。
你以為的糾紛可能只是表面上的冰山一角，水面下的實際問題有機會比你想像的更加棘手，有經驗的不動產律師，可以在諮詢時判斷出問題的嚴重程度、提供有效的專業建議，讓你清楚的知道下一步該怎麼做。
調解代理
解決糾紛，並不是都必須要走到訴訟的地步，如果雙方可以心平氣和的討論、尋求共識，用調解的方式解決，會比訴訟更省時省錢。
在不動產案件中，尤其如此，和你發生糾紛的可能是父母(借名登記)、親戚(繼承、共有)或是鄰居(越界建築)等等，不想走到法院撕破臉，律師可以代理當事人進行調解。
調解筆錄是可以和確定判決有相同效力的，所以各方面都要謹慎，建議找有調解經驗、精通不動產訴訟的專業律師，才能全面掌握案件狀況、分析利弊、據理力爭，為當事人爭取最有利的結果。
訴訟代理
當雙方找不到共識的時候，就必須要訴諸法院解決了。
不動產糾紛，除了因為涉及土地、房產，標的金額較高，又常會和其他法律相結合，例如與契約有關的買賣、租賃；或是和家事事件有關的繼承、離婚時的財產分配等等，需要搭配的法律也是繁多又複雜。
更不用說開庭曠日廢時，所以當不動產糾紛進入訴訟程序，建議找專業的不動產律師代為處理，不只效率高、更專業可靠，也可以幫當事人節省許多時間、省去許多麻煩。
契約審閱、擬定
說實話，前面提到的調解和訴訟都是紛爭已經發生後的補救，最根本解決問題的辦法，就是在簽訂各種不動產契約前，確保內部細節無虞，直接從源頭預防紛爭的發生。
無論是制式的不動產買賣契約、租賃契約，或是私底下約定的抵押、設定擔保，都需要好好約定，清楚明白自己簽了哪些內容，有什麼權利和義務！
不動產律師可以提供契約審閱的服務，在決定簽約之前，都可以先把契約拿給律師看看，或者再提前一步，直接告訴律師你的訴求，讓律師為你量身擬定一份符合個人需求的契約，從各種條款中的小細節確保簽約後權益不受損。
長期法律顧問
一般人有需要法律顧問嗎？
法律顧問方案有點像是去吃自助餐吃到飽，支付一筆顧問費用後，只要有需要，律師就會幫你處理，包含前面提到的法律諮詢、製作法律意見書、撰擬或審閱合約等等法律服務。
如果你的不動產法律問題是長期、且固定會發生的，例如：
- 常常需要簽約、處理租賃糾紛的房東。
- 需要處理社區內鄰居間各種漏水、管理爭議的公寓大樓管理委員會。
- 正在和親戚合作規劃開發一整塊祖產土地。
就很適合找個專業的不動產律師做法律顧問，為你處理法律大小事，讓工作和生活更輕鬆。
更多法律顧問的資訊可以參考我們的文章：
【知識文章】公司需要「法律顧問」嗎？Ptt網友最常問，律師告訴你！
不動產、土地糾紛律師費用解析
嗯，找專業的律師處理肯定是最好的選擇，但律師的費用會不會很貴啊？
律師費用乍看之下，好像是一筆高額的花費，但是，如果比較土地、房產本身的價值、自己處理的時間成本、案件懸而未決的心理負擔，其實CP值還滿高的喔！
以下幫你解析律師費用，希望能協助你評估找律師的成本。
費用會因為提供的服務不同而有差異，可以簡單地分成三個種類：
1. 不動產律師諮詢費用
一般的律師諮詢費用大多是採「鐘點計費」，價格會根據每一間事務所而不同，一小時的計費從 2,000 元到 8,000 元都有。
若是知名律師，收費會更高，行情落在 10,000 元至 12,000 元左右。
付費諮詢的好處有哪些？以下文章都幫你整理好了：
【知識文章】免費線上法律諮詢推薦，免費是真的嗎！為什麼需要小心？
2. 不動產律師訴訟費用（委任費用）
委任律師進行訴訟，通常會根據案件涉及的金額來計算費用。
因為訴訟標的金額越高（例如：幾百幾千萬的土地案件），涉及到的事實與法律內容也較複雜，律師需要耗費不少心力辦案，開庭的次數也會非常多次，而且光一個審級就需要一年半載。
這種類型的案件收費就會比一般訴訟案件更高，一個審級平均大約是 150,000 元起。
律師收費資訊可以參考這篇文章：
【知識文章】等等先別急！這份「律師費用」行情總整理非常重要！
法律顧問費用
法律事務所提供給公司行號或個人的「常年法律顧問方案」，會以「年」計算，一年的顧問服務費用行情大約是 40,000 元到 100,000 元左右。
更多的法律顧問費用資訊可以參考這篇文章：
【知識文章】2025 最新公司「法律顧問」費用行情公開！一年多少錢？
認識常見「不動產糾紛」、「土地糾紛」類型與案例
不動產和土地糾紛的種類繁多，以下分享宸星法律事務所辦過的幾件成功案例：
案例１：鄰居違建佔用土地，成功命其拆除並給付租金！
背景
原告阿民與被告小春（均為化名）是同一棟公寓的鄰居，兩人分別住在 3 樓及 1 樓，各自於2010 年及 2008 年取得所有權，而小春在沒有得到其他共有人的同意之下，擅自佔用一樓共有部分，私自搭建棚架及增建物，導致阿民跟其他住戶無法使用共有部分且有安全逃生上的疑慮。
律師的介入與協助
（１）主張默示分管契約不存在
小春主張他與阿民以及其他同戶的共有人成立默示分管契約，不需要拆除建物並給付不當得利。「分管契約」是共有人間對於共有物特定部分使用權限的約定，使共有人得各自合法占有共有物的特定部分。而分管契約除了明示或書面以外，如果共有人間實際占有特定範圍，相互容忍且未加干涉，也能成立默示分管契約。
律師在調查資料後發現，雖然起造時是由建商對同個巷道的房子做統一規劃，但只有住隔壁的證人（小春方）在買賣時，有跟前手約定一樓空間的使用權專屬於一樓住戶。
也就是說，單純的沈默與默示同意不同，阿民默不做聲並不表示容任或是同意小春可以占有一樓的共有部分，阿民與小春之間並不存在默示分管契約。
（２）被告應拆屋還地並返還相當於租金之不當得利
確定小春與阿民間沒有（默示）分管契約後，接下來就是處理返還及賠償事宜。
因為小春沒有合法的使用權，卻占有他與其他人共有的土地，所以必須將他所搭建的棚架及建物拆除，並將土地返還。
律師也向阿民分析，因為小春就共有物任意地使用收益，致使阿民受有損害，阿民可以一併對其請求5年內相當於租金的不當得利。
結果
成功爭取替當事人爭取勝訴判決！被告應拆屋還地並給付租金！
案例２：出租鐵皮屋卻因房客疏失導致燒毀，成功爭取180萬賠償金！
背景
大寶將自己的鐵皮屋出租給小鐘作為營業店面，並由阿銘擔任連帶保證人（以上三個姓名均為化名）。某天，小鐘自行新接電線，導致線路超出負荷而引發火災，整棟鐵皮屋付之一炬。大寶只好先自行出資重建鐵皮屋，並向宸星法律事務所尋求協助。
律師的介入與協助
（１）違建鐵皮屋無法登記名下，但法律上承認其價值
本案遇到的第一個問題，是大寶的鐵皮屋是擅自建造的建築物，也就是所謂的「違章建築」，那麼大寶可不可以主張權利呢？
按最高法院67年第2次民事庭總會決議：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」
由此可知，違章建築縱未登記，亦可取得事實上處分權，可以占有、使用、收益、事實上處分及交易等。
（２）承租人的失火責任
根據民法第 432 條第1項及第2項規定 1，承租人應以善良管理人之注意義務，保管租賃物。
但是，關於租賃物失火，民法第 434 條的規定卻是降低了房客的注意義務，只有當房客是因「重大過失」導致失火才對房屋的失火負賠償責任。而重大過失也就指是顯然欠缺一般人就應該有的注意義務。
因此在本案裡，律師必須舉證說明鐵皮屋的起火原因，即小鐘自行新接電線，導致線路超出負荷而引發火災，屬於小鐘的重大過失，因此需要付損害賠償責任（如下詳述）。
（３）舉證租客具有重大過失，並向法院聲請調查證據
大寶曾多次要求小鐘改善基本環境衛生安全，卻都未見結果。因此律師協助大寶舉證室內有堆置許多易燃雜物、滴漏油漬之情，且自行新接電線，導致線路超出負荷而引發火災。
同時向法院聲請火災鑑定，確認小鐘存有重大過失，起火原因可歸責於小鐘，違反租賃契約的責任，而小銘是這份租賃契約的連帶保證人，因此須連帶賠償大寶所受的損失。
結果
成功幫當事人爭取180萬賠償金！
案例３：手足之間的不動產借名登記，成功要求返還被霸佔的不動產所有權！
背景
小偉與兄弟阿忠、阿哲（皆為化名）三人以及父親一起出資購買房屋，每人出資四分之一並約定登記在阿忠名下，不料事後阿忠卻不承認有借名登記一事，還擅自將房子挪為己用，用來抵押貸款，因此小偉向宸星事務所尋求協助。
律師的介入與協助
（１）借名登記由「借名人」負舉證責任
依照最高法院的民事判決及民事訴訟法第277條規定，借名登記契約的舉證責任，應該要由「借名人」負責，以本案來說就是小偉需要負責舉證。
這看似對我方當事人不利，但是，舉證並不一定需要借名登記的書面契約，即便當事人之間沒有契約，也可以用不動產買賣契約書、出資證明、使用收益證明、繳稅證明、所有權狀等間接證據作為舉證，所以律師協助當事人蒐集以及整理相關資料。
（２）向法院聲請調查證據，以加強我方證據力
此外，阿忠曾為了要求兄弟間公平分擔父母扶養費而製作過一份協議書，上面有明確記載每個人的出資額度，但在法庭上，阿忠的律師提出質疑，認為協議書上沒有雙方簽名，不足以證明借名契約存在。
在律師研究該協議書之後，在文件的角落發現有淺淺的浮水印，顯示是阿忠用公司的文書軟體製作該協議書，於是請法院向公司調閱任職紀錄。在證人方面，同時聲請傳喚母親作為證人。
法官在確認協議書確實為阿忠製作，且比對證人說詞之後，認為本案是借名登記，而非贈與，最終判決小偉勝訴。
結果
成功替當事人爭取到不動產所有權的應有部分！
不動產律師如何協助處理糾紛？
遭遇不動產糾紛總是會讓人有點驚慌失措，該如何處理、找誰幫忙處理都成為棘手的難題，這時候找個專業的不動產律師可以幫你分擔不少心理壓力。
從諮詢程序開始，律師會仔細傾聽紛爭發生的前因後果，精準的分析案件的關鍵點，並提供後續應對策略；進入訴訟程序後，律師會以法律專業與謹慎的態度代為撰寫書狀、調解協商、在法庭上進行辯論攻防；若最終進入強制執行階段，律師也可以代為處理執行程序。
不動產律師可以在你遭遇紛爭時，成為你最有力的法律後盾。
不動產律師推薦
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