隨著都市更新與危老重建的推動，越來越多地主選擇與建商訂立合建契約，但您知道嗎？魔鬼藏在細節裡，合建契約動輒二十幾頁，內容潛藏著無數看不見的陷阱。
一個不小心，就可能捲入合建契約糾紛中。因此，這篇文章將帶您破解合建契約陷阱，從合建契約定義、合建契約類型、合建契約應注意事項、地主合建契約書、都更合建契約書、都市更新合建契約書、合建契約爭議、合建契約審閱期逐一解析，帶您遠離合建契約紛爭。
「合建契約」是什麼？ 合建契約書有範例嗎？
合建契約就是一種地主與建商共同合作建造房子的協議。
由地主提供土地，建商出資興建房屋，再根據約定好的方式分配蓋好的房屋。
換句話說，透過合建契約，地主可以節省自行出資興建房屋所需的成本，建商也不必支出購買土地成本，達到地主與建商雙贏的局面。實務上常見情形是，地主想要將老屋汰舊換新、或者想把閒置的土地加以利用，卻苦於缺乏建造房屋的專業能力與資金，就可以與建商簽下合建契約。
然而，利之所在，弊之所隨。小地主面對大建商，就像小蝦米對抗大鯨魚，如果沒有掌握契約中的關鍵細節，可能導致地主提供了土地，卻陷入房財兩失的窘境。
政府目前沒有提供合建契約範本做為參考，再者，即使網路上流傳許多「合建契約」範本，但每一塊土地與建案皆有不同的細節需要注意，因此建議無論是訂立契約，還是拿到合建契約，可以尋求專業的律師協助審閱契約，確保自身權益。
至於合建契約審閱期、是否需要公證，以及簽訂契約相關的應注意事項，都將在接下來詳細說明。
三種常見的合建契約類型
合建契約的類型五花八門，包含最常見的合建分屋、合建分售、合建分成，明明只有差一個字，實際內容卻有天南地北的差別，以下表格幫各位整理這三種合建契約類型的不同：
| 類型 | 說明 | 舉例來說 | 建議事項 |
| 合建分屋 | 指地主與建商約定由地主提供土地，建商出資興建房屋，再依比例分配面積或戶數。 | 小宸擁有一塊土地，與星星建設公司約定蓋大樓200戶，依照價值6：4分配，由小宸取得120戶、星星建設公司取得80戶。 | 適合想保留房屋或自行規劃未來市價上漲再賣出房屋的地主。但要特別注意分配方式。 |
| 合建分售 | 指地主與建商約定房屋蓋好後，建商擁有房屋所有權，地主仍擁有土地所有權，再分別銷售土地、房屋給買家。 | 地主小宸與星星建設公司約定，房子蓋好後，星星建設擁有房屋所有權，小宸仍保有土地所有權。這時候買房的買家必須分別跟小宸簽訂「土地買賣契約書」、與星星建設公司簽訂「房屋買賣契約書」。 | 因為買家必須與建商、地主分別簽訂買賣契約，也就會產生兩個買賣契約，程序較複雜，所以市場上比較少見。 |
| 合建分成 | 指地主與建商約定由地主提供土地，建商出資興建房屋，把房屋和土地賣出之後，依照比例分配銷售價金，並扣除成本。 | 地主小宸和星星建設公司約定合建一棟大樓，並依5：5分配售出價金，由星星建設公司負責出售所有戶數並扣除銷售成本。 若扣除成本後的總價金為2億，應該分配給小宸、星星建設各1億。 | 必須仰賴建商銷售能力，建議找值得信賴的建商。 |
簽署合建契約五大注意事項
合建契約怎麼那麼長？別擔心，搞懂這五大應注意的重點，降低陷入契約陷阱的風險！
1. 合建建物分配方式與比例
合建契約中的分配方式、分配比例、和容積獎勵如何約定，對雙方的利益分配有很大的影響，以下分別介紹。
合建建物的分配方式
合建分屋的情形中，房子蓋好後，建商與地主怎麼分配房屋？
最常見的有水平分法與立體分法，表格整理如下：
| 分配方式 | 舉例說明 | 注意事項 |
| 水平分法 | 張三與建商約定房子蓋好後，由建商取得大樓11-15F的戶數，張三取得1-10F的戶數。 | 高樓層的價值通常比較高，協議時可以多留意樓層分配。 |
| 立體分法 | 大樓每層樓有A、B兩戶，張三與建商約定由張三取得1-15F的A戶、建商取得1-15F的B戶。 | 這種分配方法比較不會有價值差異，不過還是得留意A、B兩戶的格局、景觀、是否鄰近馬路，都可能會影響到房屋價值。 |
合建建物的分配比例
房屋蓋好後如何依照比例去計算分配？
實務上比較常見的情況是，建商可能會在合建契約中約定「固定坪數分配比例」，例如：地主分配到 450 坪。
但這可能會因為所分配的樓層位置，導致價值不同，或者因為後來實際蓋房子的時候，建商多蓋面積，地主卻未能分配的不公平狀況。
另一種約定分配比例的方法是「依照價值分配比例」，也就是說，這時候可以先約定算出公平價值後，再由地主去選屋，這種約定方式，可以避免地主換到比較低價值的房屋。
容積獎勵
所謂容積獎勵，就是政府鼓勵民間建商參與建設，並給予房子額外可以蓋的「室內空間」作為獎勵。
實務上常常發生的是建商沒有將容積獎勵合理分配給地主，因此身為地主的你，應該留意契約內容。
依照不同方式的合建契約，政府給予的容積獎勵也是不一樣的。
2. 第三方信託保障
透過信託，可以降低建商惡意挪用資金或倒閉的風險！
地主、建商可以與第三方銀行與建築經理公司（簡稱建經公司）成立信託契約，地主把土地以信託的方式移轉給銀行，建商則把興建房屋的資金則存放在銀行的信託專戶當中，由銀行來協助控管資金流向，確保專戶的錢只會用在這項建案當中，可以有效避免不肖建商任意的挪用資金。
另外，依據信託法的規定1，如果是已經登記的信託，原則上是不可以強制執行的！所以透過信託的方式，也可以避免建商因為財務狀況不佳，而讓土地或資金被建商的債主聲請強制執行。
喵星小提醒：小心！實務上常常有建商拿地主的土地進行融資貸款，導致建案最後成為爛尾樓的情況。建議一定要在合建契約與信託契約中白紙黑字寫清楚「禁止將信託土地拿去融資或設定抵押」，才能避免日後產生糾紛、房財兩空！
3. 房屋建設細節
合建契約中會對即將興建的房屋細節做約定，以下說明幾個常見的重要細節，建議要確認清楚，可以避免日後的糾紛：
- 建築設計
房屋的外觀設計、內部空間規劃、可供參照的設計圖等。 - 建材設備表
建材的設備清單、品牌、規格與品質標準。例如，建商是用SRC或是RC結構，將會涉及到建築物的耐震程度，價格也會不同。 - 施工排程
具體的施工時間表、完工期限。約定好有助於避免工程延宕。 - 驗收標準
約定施工完成後驗收項目項目驗收嚴格程度進行方式等。 - 車位
規劃好車位的數量與分配方式。另外，如果是依照都市更新條例規定、都市更新事業計畫、權利變換計畫內容，地主仍然可以分配更新後價值與選配汽車位的權利。
4. 合建契約其他條款
這個部分最容易疏忽，通常包含以下內容：
- 違約條款
如果建商沒有按時完工，或者施工品質沒有達到標準，應該有相應的賠償條款。 - 換價找補
雙方約定好，當建好的房屋坪數和契約不同時，應該多退少補。 - 搬遷補償
可以約定施工期間，地主需要搬離原土地的住所時，建商對於搬離的支出提供合理的補償。 - 租屋補貼
和搬遷補償類似，建商對於地主在施工期間必須到外面租房子或者另行找住處的支出給予補貼。 - 退場機制
指契約雙方在什麼情況下可以退出契約，當有突發狀況發生時，可以避免沒有辦法脫離契約的窘境。 - 解約責任歸屬
可以約定在不同情況下，解約的責任由誰負責，會涉及到賠償、財產歸還等等問題，建議明確約定責任歸屬。
5. 尋求專業律師協助
合建契約的定性可能會依照契約內容不同，被法院認定為互易、承攬，或者是買賣與承攬的混合契約等等，契約的定性將會影響到地主受到不同層度的法律保障，這同時也會影響到地主的權益哦！因此，建議應尋求專業的律師來為您審核合建契約。如果遇到合建契約爭議時，也建議盡快尋求律師協助。
小心合建契約陷阱！找專業律師幫你避雷
合建契約眉角多，若不小心審閱契約內容，可能會讓你損失慘重，但契約內容動輒十多頁，又充滿各項法律名詞，往往讓地主們一個頭兩個大。這時候，就需要專業的律師來幫您仔細檢查契約條款，確保您的權益！
宸星法律事務所有專業律師團隊，我們的律師有不動產相關法律專業與經驗，熟悉各類房產交易與糾紛處理；為你進行合約審閱與談判，確保你的權益不受損害；透過 LINE 諮詢，用最方便的方式，隨時獲得專業建議與即時的法律支援。
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其他關於「合建契約」常見問題
合建營業稅誰付？
都可以！
可以約定由建商負擔，也可以約定由地主負擔，但是契約應該要清楚約定避免引發爭議。過去實務上就曾發生過因為營業稅應該由地主還是建商負擔，而訴訟拖延長達 8 年之久！雖然法院後來判定應由建商負擔，但實際上究竟應該由何人負擔，還是得看法院的見解。所以，建議簽約時一定要講清楚！
合建分屋地主要繳什麼稅？
地主應繳納「房地合一稅」、「交換契稅」等稅負，至於是否要繳交營業稅，則要看合建契約中約定由建商或地主負擔。
建設公司與地主合建分屋雙方互易房地時應如何開立統一發票？
依照主管機關的函釋2，如果地主與建設公司的合建契約是以互易房地的方式，則在計算營業稅時應該以「較高價值的部分」為準，並加計營業稅來開立統一發票。
例如，張三的土地價值2000萬，建商蓋好的房屋價值1500萬，互易的時候就是以價值較高的地主土地2000萬元計算5%的營業稅，也就是說這時候營業稅是100萬元。因此，這時地主應該開立總額2100萬元的統一發票給建商（土地價值2000萬＋營業稅100萬）。
合建契約是否可以透過公證保障權益？
可以！
透過公證與逕付強制執行的條款，可以在違約情形發生時儘速進入執行階段，保障財產權益，但契約要能經過公證，內容需要一定程度的精確性與完整性，建議仍應尋求專業的律師來替您審閱甚至擬定契約，對自身權益更有保障。
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