【2025借名登記大補帖】契約、時效性與返還步驟一次看！

你有聽過借名登記嗎？明明是 A 長年住在房子裡，房子卻登記在 B 的名下，而且是 A 自己付的頭期款？

借名登記表面上看起來很簡單方便，但魔鬼藏在細節裡！

借名登記的契約效力、借名登記契約的要件、時效、能否主張借名登記返還、請求權基礎、調解；借名登記是否可以繼承，或是否需要負擔贈與稅、借名登記的刑事責任風險和舉證困難等等。

本篇將會帶領您仔細審視借名登記的小細節，你確定自己的房子要登記在他人名下嗎？

「借名登記」是什麼？

在說明什麼是借名登記之前，我們來聽小明的故事：

借名登記的案例

小明和小美是從小一起長大的好朋友，兩人感情深厚，無話不談。

某天，小明終於打算買一間自己的小公寓，沒想到因為信用瑕疵，銀行貸款不容易過；小美得知後，便主動提議：

「不然房子先登記在我名下吧，我信用正常，貸款比較容易過。等以後你信用恢復了，再轉回來也可以。」

小明信任好朋友小美，就答應以小美的名義買下那間小公寓。

這種雖然房子是名義人，但小明自己出錢、自己住、自己還貸款、繳水電費、稅金、管理費用，就叫做「借名登記」，小明、小美之間則是成立了一份「借名登記」契約。

借名登記的定義

借名登記，是一種基於雙方信任為基礎而成立的契約關係，也就是俗稱的「借人頭」。

「出名人」，是財產形式上的所有人，也就是將名字借給他人登記財產所有權的人；而「借名人」則是實質上的所有人。

舉開頭的例子來說，小明就是「借名人」出資購買房產，但把不動產所有權登記在小美的名下。而地政機關的登記文件上，小美是「名義上」不動產所有權人，也就是「出名人」。

常見借名登記的財產不侷限在不動產，任何需要進行登記的財產，例如：需要在股東名冊上登記股東姓名的股票，也可以借名登記在其他人名下。

	出名人	借名人
意義	把自己的名字借出去的人	和別人借名字的人
說明	將名字借給他人登記財產所有權。實際上不一定會參與管理、使用、處分財產的過程。	實際上擁有財產所有權的人，且仍然管理、使用、處分財產。

4 大常見借名登記原因

借名登記的原因繁多，以下整理出最主要的四大原因：

1.躲避稅務與分散風險

在自身或家庭財務規劃中，考慮到稅務或是首購貸款、家族資產配置等問題，常出現以家人名義買賣股票、房產的情況，例如：父母幫子女買房，避免日後過戶被徵收贈與稅。

2.躲避法律上的資格限制

有些土地住宅購買上有資格的限制（例如國宅、農地、原住民保留地等…），如果想取得購買資格，會考慮向具有資格的人借名登記，以取得特定的土地或房屋。

3.取得信用優良的貸款條件

部分銀行在貸款時會考量貸款人的經濟收入和信用狀況，倘若實際想貸款的人信用狀況不佳，可能會選擇與信用狀況良好的親友簽訂借名登記契約，以獲得貸款資格。

4.躲避債權人

有債務糾紛的人，會為了避免債務人對自己的財產聲請強制執行，所以會提早透過借名登記的方式，讓自己名下沒有任何財產，來規避強制執行。

借名登記合法嗎？

借名登記的法律效力與時效性

法律對於借名登記並沒有明文定義和規定，只要契約內容不違反公共秩序或善良風俗¹，依照目前的實務見解會認為借名登記契約是具有法律效力的合法契約。

關於借名登記的時效，借名人可以隨時終止借名登記契約，如此一來，借名人就會「借名登記返還請求權」，依民法第125條的規定²，借名登記返還請求權的時效為 15 年。

借名登記有哪些法律風險？

借名登記的風險其實不少，以下舉例：

1、出名人因為欠錢或欠稅，而導致登記在他名下的財產反而被強制執行。

2、出名人過世後，出名人的繼承人拒絕承認借名登記的存在，或者根本不知道有借名登記，直接把出名人名下的財產當成遺產分配掉了。

3、最大的風險，就是「信任風險」，出名人擅自把借名登記在自己名下的財產賣掉或拿去貸款。

畢竟財產名字不是自己的，借名登記存在一定的法律風險，建議在進行借名登記前，務必充分評估法律風險和雙方的信用、債務狀況等等，以免日後自身權利受損。

違法借名登記需負什麼刑事責任？

借名登記有可能要負擔刑事責任的喔！

出名人和借名人，明明知道房屋所有權人是借名人，卻在辦理不動產登記時登記出名人的名字，就有可能涉及刑法第 214 條使公務員登載不實罪³。

另一方面，出名人如果未經借名人同意，擅自處分登記在自己名下的財產，例如：把財產變賣、送給他人，可能會涉及刑法第 342 條背信罪⁴。

這類違法行為不僅會損害借名人的合法權益，也會牽涉到政府機關的公信力，因此，在處理借名登記相關事宜時應謹慎為之，避免陷入法律糾紛。

借名登記契約範本

如果決定要做借名登記契約的話，借名登記契約應該如何撰寫比較好呢？

以下，我們整理出《借名登記契約》重要的條文內容，以不動產為例：

當事人基本資料

借名人、出名人的姓名、身分證字號、地址、電話。

契約標的

明確記載不動產標的資料、權利範圍。

契約期間

明定契約開始的時間，如果已經約定明確，也要壓上契約結束的時間。

出資與費用負擔

例如：買賣款項、相關費用（稅費、水電費等)由何人負擔。

權利約定

【非常重要！】 

 明確載明借名人為實際所有人，出名人不得隨意主張所有權，也沒有處分、管理、使用的權利。

法律適用與爭議處理

包含法律依據、爭議處理原則、管轄法院等。

契約的份數

相同內容共複印幾份。

最後要由訂立契約的出名人和借名人簽名，並記錄簽約的日期。

【喵星小提醒】
實際契約內容仍應參考個案事實，條文僅供參考，仍建議您尋求專業律師諮詢擬定契約，保障您的權益！

借名登記如何要求返還？

如果我將房產登記給他人，但最後他人不願意還給我房地怎麼辦?

注意借名登記「返還請求權時效」

一旦借名人終止借名登記契約，此時對出名人就有「借名登記返還請求權」，依法借名登記返還請求權的時效原則上為15年。

所以要在 15 年的時限內，向出名人主張返還，千萬別讓你的權利睡著了。

借名登記返還如何「舉證」

首先，借名人須證明借名關係的存在⁵。如果雙方在約定借名登記時有簽署契約，那當然是最有力的證據，但如果沒有白紙黑字簽約，也可以嘗試提供以下類型的證據：

• 人證：可以證明雙方存在借名登記關係的證人。
• 出資及金流證明：包括借名人支出房屋裝潢費用、房貸繳款、存摺記錄、代書費等支出憑證。
• 所有權狀正本：以證明房屋的實際所有權。
• 水電稅費等單據：如房屋稅、水電費、管理費等，顯示借名人實際管理使用房屋。
• 租金收益證明：如果房屋出租，可提供租賃契約、租金收入等證明。

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借名登記返還遇到困難怎麼辦？找專業律師協助

出錢買的房子登記在朋友名下，想要回來對方卻說「這房子本來就是我的」？創業時讓親友家人代持股權，翻臉吵架後股份一分都拿不回來？明明是自己的東西，想要請求返還卻處處碰壁，不如找個專業律師來為你進行法律程序吧！

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其他關於「借名登記」常見問題

借名登記要繳稅嗎？

國稅局認為土地借名登記於他人名下，獲取的款項並非免稅所得，應繳納綜合所得稅或是土地移轉的土地增值稅。

而借名登記之返還，若持有法院判決及法院判決確定證明書辦理移轉，因其不具有契約性質，無須貼繳印花稅，但若持法院作成之調解筆錄及鄉、鎮、市公所調解委員會調解書，屬具有契約性質之憑證，應依法按土地移轉公告現值總額貼繳 1% 印花稅⁶。

借名登記算贈與嗎？

不算，借名登記僅是將財產登記在他人名下，並不等於將財產贈送給他人。

如何證明房子是借名登記？

人證、出資證明、水電稅費的繳費憑證等等，都可以用來證明房子是借名登記，更詳細的資料可參考上述關於「借名登記返還應如何舉證」所提及之證明文件。

借名登記契約可以繼承嗎？

實務多認為一旦一方過失，借名登記契約就會終止，所以如果是借名人過失的情形，借名人的繼承人就要向一方要求返還借名登記的不動產，如果是出名人過失了，借名人也要向出名人的繼承人要求返還借名登記的不動產。

借名登記一定要公證嗎？

公證不是借名登記的必要程序，但有白紙黑字的契約，再經過公證，可以避免對方事後否認契約的真實性，會是最直接有效的證據。

借名登記會影響首購嗎？

會影響出名人的首購資格！

依現行政策首購需符合名下無自有住宅條件，才能享有首購優惠， 一旦進行借名登記，出名登記人的系統記錄就顯示名下有房產，即使實際上並未管理使用，也會失去首購資格。

車子可以借名登記嗎？

可以，但國稅局有提醒，借名登記車輛可能衍伸出相關的稅務問題⁷，一定要先審慎思考再辦理。

預售屋可以借名登記嗎？

可以，但請留意借名登記契約的內容，倘若有任何問題仍建議找專業律師進行法律諮詢。

1. 民法第 72 條: 「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」
2. 民法第125條：「請求權，因15年間不行使而消滅。」
3. 刑法第214條：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」
4. 刑法第342條:「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」
5. 民事訴訟法第 277 條:「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」
6. 財政部稅務入口網資訊參照。
7. 財政部稅務入口網資訊參照。