在房價居高不下的台灣，越來越多年輕人選擇以預售屋作為踏入房市的第一步，但是預售屋就會有房子 沒有蓋完的風險，電視上總是能看到建商跑路、建商違約的新聞，不少消費者投入大筆積蓄，卻換來一場爛尾樓的夢魘，究竟「台灣建商倒閉」的常見原因有哪些？
遇到建商倒閉或預售屋爛尾該如何自保？「履約保證機制」成了關鍵，不論是價金信託、不動產開發信託，還是價金返還，各種履約保障方式對購屋者的保障程度不一。
本文將帶你深入了解建商倒閉背後的原因與影響，並解析面對預售屋風險時，如何透過履約保證等法律途徑降低損失，保障自己的買屋權益。
買了預售屋，卻遇到建商倒閉怎麼辦？
對於剛出社會的年輕人，以動輒千萬的房子作為首購實在不是件簡單事。因此，很多年輕人會選擇付款較彈性的預售屋，然而，因為買方購買的時候，房子根本還沒蓋出來。
所以，萬一建商跑路不蓋了，就會讓預售屋變成俗稱的：
「爛尾樓」
建商倒閉常見原因
常見的爛尾樓原因包括：
- 產權糾紛
- 施工品質不合格而被迫停工
- 建商拿新建案的錢蓋舊案導致新案資金不足
- 建商惡意倒閉捲款潛逃
一旦預售屋變成爛尾樓，除了讓買家期待許久的夢想家園破滅，更有可能連已經交出去的錢都拿不回來，變成財屋兩空。
可以採取哪些法律途徑？
萬一真的不幸遇到建商倒閉，可以做兩件事來維護權益：
第一，對建商提告，要求解約並要求建商把已經付的錢還回來，不過如果建設公司名下早已無資產，你恐怕只能拿到一張債權憑證；
第二，對信託公司或銀行提告，要求拿回履約保證金，這部分比較複雜，跟當初簽署的預售屋契約採取何種履約保證方法有關。
不動產買賣契約書的內容通常又長且複雜，遇到如建商跑路導致爛尾樓這類的不動產爭議，建議先找專業的律師幫忙看合約、評估最好的解決方案。
預售屋五大履約保證完整解析
什麼是履約保證？
履約保證是為了避免建商因故不願意履行契約(例如建商捲款潛逃)，買賣雙方約定由第三人保管金錢，買家把錢以信託、或約定價金返還的方式付給第三方機構，直到房子蓋到一定的程度，第三方機構才會把錢交給建商。履約保證機制可以保障消費者辛苦存下的買房錢被建商妥善運用，目前已經被內政部列在預售屋契約的「應記載事項」，也就是說，必須在契約中強制記載履約保證的機制1。
五大履約保證機制與適用情境
根據內政部所公布的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，預售屋的買賣契約有五種履約保證機制，下面就簡單帶大家了解一下各種履保機制的特色吧！
價金返還
價金返還是指消費者在簽約付款時把錢存入第三方金融機構，而建商要在建案完工並移轉給消費者後才能拿到消費者支付的資金，也就是說，萬一建商 沒有蓋完、跑路了，消費者還是能拿回已經付出的錢。
所以，此種履約保證機制對消費者來說是最安全的；不過，因為建商要等到房子蓋好才能拿到錢，等於建商要先拿公司自有的資金來蓋房子，對建商財務壓力比較大，所以這種方式是最少見的。
不動產開發信託
不動產開發信託是建商將建案土地、自身興建資金及消費者支付的錢一起交由銀行或信託機構專款專用，由專業的建經公司評估建案施工的進度，分階段核准撥款給建商。在實務上是十分常見的方式。
價金信託
價金信託跟前面說的不動產開發信託一樣是採用專款專用，不過信託的範圍只有消費者支付的款項，也屬於實務上建商常見的擔保機制。
公會辦理連帶保證
公會辦理連帶保證則是由建商加入不動產開發商公會的連帶保證協定，在建設期間，建商可以自由運用消費者付出的款項。如果建商無法履約，則由公會中一樣有加入連帶保證協定的其他建商負責把房子蓋完。
同業連帶擔保
同業連帶擔保是建商找與他同等級的建設公司幫他擔保，如果建商無法履約，消費者可以要求擔保公司繼續把沒蓋完的房子蓋好。
這種擔保方式看似很有保障，但如果建商是找自己的關係企業來擔保呢？建商出狀況時難保他的關係企業不會被跟著拖下水。甚至如果兩家建商根本是家族企業，爸爸的建案找兒子開另一間建商擔保，消費者還以為有擔保，到頭來才發現他們根本是同一家人。
對消費者來說，安全性從高到低分別是價金返還、不動產開發信託、價金信託、公會辦理連帶保證協定、同業連帶擔保。
| 意思 | 優點 | 缺點 | 對消費者的保護程度 | |
| 價金返還 | 消費者在簽約付款時把錢存入第三方金融機構，建商要在房子蓋好並交屋後，才能拿到資金。 | 萬一建商跑路，消費者的錢可以全額取回，對消費者來說最安全 | 對建商財務壓力比較大 | ★★★★★ |
| 不動產開發信託 （最常見） | 建商將建案土地、自身興建資金及消費者支付的款項一起教給銀行或信託機構管理，由建經公司評估建案施工進度，分階段核准撥款給建商。 | 專款專用，比較不會有建商拿A建案資金蓋B建案的問題 | 建商的財務彈性較小 | ★★★★ |
| 價金信託 （最常見） | 類似不動產開發信託，但只將消費者支付的款項進行信託，也沒有建經公司監管進度與撥款。 | 專款專用，比較不會有建商拿A建案資金蓋B建案的問題 | 建商的財務彈性較小，且受信託保障的只有消費者的款項，保障相對小 | ★★★ |
| 公會辦理連帶保證 | 由不動產開發商公會連帶保證，原建設公司出狀況時，由其他參與連帶保證的建商繼續建設直到房子蓋完。 | 由其他公司續建，有機會順利交屋；建商的財務調整較彈性 | 保證人並非「公會」，而是加入工會連帶保證協議的建設公司，無法確定信用 | ★★ |
| 同業連帶保證 | 找同等級的建設公司做擔保，原建設公司出狀況時，由擔保公司繼續建設直到建案完成。 | 由其他公司續建，有機會順利交屋；建商的財務調整較彈性 | 連帶保證的公司信用如何無法確定，有可能一起消失 | ★ |
沒有履約保證遇到建商跑路怎麼辦？
政府在 2011 年 5 月 11 日開始，把履約保證機制列入預售屋買賣定型化契約應記載事項中，強制要求建商必須選擇前面說的 5 種履約保證機制之一。
不過還是要提醒，準備買房時一定要仔細看看預售屋契約的內容，如果發現你心儀的預售屋，契約中卻完全沒有履約保證機制，真心建議不簽約走為上策。也可以撥打全國消費者服務專線「1950」或向消保處檢舉。違法的建商最高會被開罰 30 萬，罰了之後還堅持不加上履約保證機制可以再重罰 50 萬2！
如果真的遇到建商跑路又是沒有履約保證的情形，可以選擇對建商提告要求賠償，或許現在的建商並沒有錢，但是將來如果發現建商又捲土重來，或是發現建商其實還有財產，才能有執行名義對建商進行強制執行。
簽訂購屋合約應注意事項
簽約時，一定要注意契約中有沒有約定履約保證機制，還有使用的履約保證機制是哪一種？
但履約保證機制不能阻止建商跑路，只是在建商跑路後幫忙善後的方式，所以，挑選信譽良好的優良建商就很重要，尤其看到「一案建商3」銷售的預售屋建案，更是必須小心謹慎。
在簽約前也可以上司法院裁判書查詢系統及公平交易委員會網站，輸入建商名稱來查詢建商是否有被裁罰，或捲入消費糾紛的歷史，藉此避開高風險建商。除此之外，審約時也可以比對一下手上的預售屋契約有沒有違反內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。
如何將購屋風險降到最低？專業律師保障您的權益
在購買預售屋前，要好好仔細看過預售屋買賣契約的內容，做好對建商的背景調查；簽約後到實際交屋前，也要好好注意建商的狀況；萬一真的不幸遇到建商跑路，在對建商或銀行提告之前也要好好了解預售屋涉及到的各種法規與買家的權益。
一件房屋買賣糾紛背後牽涉的法律關係千絲萬縷，要好好梳理找出對自己有利的資訊不是件簡單事，建議可以找專業律師諮詢，為自己爭取最佳利益！
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其他「建商倒閉」相關問題
怎麼查房子的建商？
建案所屬的建設公司通常都會寫在相關廣告看板、宣傳單上，另外在預定工地的圍籬以及最重要的預售屋買賣契約中也會記載。
如何知道建商好不好？
- 經濟部商工登記查詢網
可以查詢建設公司及營造公司的資本額、負責人、成立時間、變動歷史等背景資料。 - 公平交易委員會
可以查詢建設公司過去有沒有因為廣告不實等被開罰的紀錄。 - 司法院裁判書系統
可以查詢建商或負責人有沒有違法被開罰或判刑等不良紀錄。
建商違約賠多少？
如果建商違反契約，例如：用的建材跟合約寫的不一樣、沒有依照時間開工、拿不到使用執照或房子有重大瑕疵建商又不負責處理，消費者可以主張解除契約。這時建商除了必須把你繳的錢全額退還（連利息都要給）之外，還要再額外賠你房子總價的至少15%（看個別契約而定，但法律規定不能低於15％）4的違約金。
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註腳
- 《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第7條之1 履約擔保機制
- 消費者保護法第56條之1：「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」
- 一案建商指的是建設集團成立許多新公司，一間公司只建設並銷售一個建案，賣得差不多就倒閉換另一家新公司來推其他建案，藉此規避售後及稅負等責任。
- 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 第25條：「違約之處罰：
一、賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。
二、賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。
三、買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」
