「土地權狀」遺失了？先別緊張！律師解答最常碰到 12 問題。

買了一間房屋，如何證明腳下的土地是你的呢？我知道！可以查「土地登記謄本」，還有買賣契約，那你知道還有一張薄薄的「土地權狀」嗎？

就算沒有親眼看過，你可能也曾經聽過他，但你知道土地權狀到底是什麼嗎？究竟土地權狀有什麼作用？重要嗎？如果不小心搞丟了又該怎麼辦呢？別擔心，本文將為你一一解答關於土地權狀的問題。

土地權狀重要嗎？

權狀，就是擁有權利的證明，以購買房屋來舉例，實際上買到的是「建物」加「土地」（可能還會包含停車位）那麼就會有兩種權狀，分別是「建物所有權狀」和「土地所有權狀」，方便大家容易閱讀，以下會以「土地權狀」來說明。

土地權狀相當於「土地的身分證」，會記載土地的所有權人是誰、土地位於哪一個地段、地號是幾號、面積有多少、所有權人有多少持分等等關於這筆土地重要的資訊，也是用來證明「這筆土地是我的！」一個最簡單有力的證明。

換句話說，平常不重要的土地權狀，一旦當你需要拿它來證明土地所有權或其他相關權益的時候，這張薄薄的紙就會變得很重要了，建議土地的所有權人，一定要妥善收好保存土地權狀。

什麼時候會用到土地權狀？

當你需要利用土地的時候，比如說最常見的兩種狀況：

一是要用「土地」設定抵押，向銀行或其他金融機構辦理貸款時，銀行會要求提供土地權狀來證明土地是自己所有。

另一種是因為買賣交易或贈與不動產，要辦理土地或房屋過戶，也需要攜帶土地權狀，一方面證明是所有權人，一方面也是辦理過戶必要的資料。

土地權狀遺失、被拿走怎麼辦？

律師律師！我的土地權狀弄丟了！如果被別人撿走或偷走，房子或土地會被過戶嗎？

既然權狀是土地過戶的必要資料，那是不是只要有權狀就能移轉土地呢？

前面有提到，土地權狀就相當於土地的身分證，一般人的身分證遺失，並不會讓撿到身分證的人冒用你的身分把存款全部搬走，同理可證，土地權狀遺失，自然也沒辦法讓拿到土地權狀的人把土地拿去過戶。

土地的移轉，除了需要土地權狀之外，還會需要土地所有人的身分證、印鑑證明、印鑑章等等的資料或物品，不會那麼輕易就被過戶。

如果真的不幸遺失甚至遭竊，只要去地政機關申請，土地權狀都可以補發。至於要如何申請？需要準備什麼資料？下一段馬上告訴你。

土地權狀遺失補發怎麼做？

取得土地必須要到地政機關進行「土地所有權移轉登記」，這時候地政機關會發一張新的土地權狀，寫上地籍資料和土地的所有人是誰。

因此，只要是合法的土地交易，取得土地的同時也會取得一張全新的、寫著自己名字的土地權狀。

但是，當權狀遺失或損壞時，土地所有權人可以申請補發。

土地權狀申請流程

1. 要去哪裡申請？

必須去地政事務所臨櫃申辦。

那可以線上申請嗎？

很抱歉，目前沒有這個功能，還是需要臨櫃辦理喔！

2. 要帶什麼？

• 土地所有權人親自辦理：
  登記申請書、權利書狀補（換）發切結書、身分證影本、印章
• 代理人代理辦理：
  登記申請書、權利書狀補（換）發切結書、所有權人身分證影本、所有權人印鑑章、所有權人印鑑證明、代理人之身分證、代理人之印章。

3. 流程要多久？

辦理流程視各地的地政事務所而異，收件後由承辦人員審核無誤後即予公告。

地政機關會把補發登記公告 30 天，如果有人冒名申請補發土地權狀的狀況，真正的土地所有人可以在公告期間內得知並提出異議。

公告30天都沒有人提出異議後，地政機關就會補發土地權狀。

需要本人嗎？

如果土地所有人本人不方便親自臨櫃申辦，也可以請人代理，需要準備的文件請參考上方說明。

申請費用多少錢？

根據各地方地政事務所的公告，補發工本費是 80 元。

【喵星小提醒】
在前往各地政機關申辦之前，可以先致電詢問，再次確認相關收費標準以及應備資料，才不會因為漏帶文件或錢沒帶夠而白跑一趟喔。

如何查詢土地權狀？

土地權狀無法上網查詢，如果要查詢非所有土地登記的資料，可以申請第二類謄本。

土地所有權狀要更新嗎？

大約 10 年前，全台有五大縣市升格為直轄市，也讓不少民眾產生疑惑：

縣市改制、地名或道路名稱改變，土地權狀上的地址跟現在的新地址名稱變得不一樣了，我有需要更新我的土地權狀嗎？

其實可以不用擔心，根據內政部的公告，就算縣市改制，也沒有必要全面換發土地權狀，舊的土地權狀不會因此而失去它的效力。

如果土地所有權人還是想要新的土地權狀，可以參考前面提到的「土地權狀遺失補發怎麼做？」的步驟申請換發，就可以拿到最新版本的土地權狀了。

持分的土地有權狀嗎？

如果我不是擁有一整塊完整的土地，也會有土地權狀嗎？

【知識文章】何謂土地持分比例？三分鐘搞懂持分土地計算公式、使用權及糾紛處理！

擁有土地持分，也就是由兩人或兩人以上共同持有土地時，每個人都是土地的主人（也就是「所有權人」），即使所有權只占了土地的一點點，仍然是土地的所有權人之一，也會有一張土地權狀。

權狀上會標注土地所有權人的持分，佔了土地的幾分之幾。

持分會標記在土地權狀上「權利範圍」的項目上，就是以下圖片的紅色匡線處。

（圖片來源：台北地政E博館）

遇到「土地權狀」糾紛問題，需要找律師諮詢嗎？

最常發生土地權狀的糾紛，可能是夫妻離婚、兄弟分家產，或是不動產交易糾紛，往往都是複雜又嚴重的狀況，尤其土地價值高，涉及的法律又複雜，一個不小心可能導致嚴重的權益損害，因此還是建議，遇到土地糾紛最好找個值得信任的律師，不一定要馬上委任，先進行諮詢、聽聽律師的建議，也能讓你更安心。

宸星法律事務所有專業律師團隊，我們的律師有不動產相關法律專業與經驗，熟悉各類房產交易與糾紛處理；為你進行合約審閱與談判，確保你的權益不受損害；透過 LINE 諮詢，用最方便的方式，隨時獲得專業建議與即時的法律支援。

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其他關於「土地權狀」的常見問題

大樓、公寓有土地權狀嗎？

公寓大樓也是土地和房屋一起售出的狀況，因此就算只買了其中一戶，也會拿到一小部分的土地所有權，除了建物權狀，也會取得土地權狀。

比較特別的狀況是「地上權住宅」，只買了房子和地上權，並沒有買下土地的所有權，屋主雖然會拿到一張「建築物的所有權狀」，但並不會拿到「土地的所有權狀」喔。

土地權狀可以給人看、拍給別人嗎？

土地權狀相當於土地的身分證，上除了會有地籍資料，還會有土地所有權人的姓名與身分證字號，即使有提供的必要（例如請房仲估價等），也應該做好適當的個資處理，避免不必要的個資外洩。

土地權狀跟土地謄本一樣嗎？

土地權狀和土地謄本不一樣，土地謄本是地政機關的官方紀錄，但有開放讓民眾可以查閱參考（指第二類謄本）或列印副本做使用，謄本上面記載的資訊會比土地權狀多。

沒有土地權狀可以買賣房子嗎？

房屋交易需要到戶政事務所進行所有權移轉登記，也就是所謂的「過戶」，必須要有土地權狀。

然而，如果只是單純洽談不動產交易，或是簽訂買賣契約的階段，並不一定要拿出土地權狀。但是，身為買方還是建議在簽約前確認過土地權狀，仔細對照所有權人、地籍地號是否相符，對房屋買賣交易會更有保障。

土地權狀可以借錢貸款嗎？

有些銀行或民間放貸公司要土地權狀來借錢貸款，並非單純用這張紙來貸款，而是背後所代表的土地來進行貸款。

提供權狀的目的，是為了證明來借款的人真的是土地所有權人，有權利設定抵押。