土地和房子等不動產是我們生活中最常見也最重要的財產之一，因他們而生的紛爭更是多元又麻煩，這些紛爭若不盡快又徹底的解決，會讓生活多許多不便。
但是遇到土地糾紛應該找誰處理？土地糾紛常見案例有哪些？律師費用又要多少呢？
本篇文章將一一為大家解答上述問題，遇到土地紛爭不要慌，釐清問題後再去尋找適合的不動產律師進行諮詢，讓你快速又有效的解決土地糾紛！
土地糾紛、紛爭常見案例
1.不動產遭占用
如果我的不動產被人占用了，我該怎麼拿回來?
依民法第 767 條第 1 項1前段：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」也就是說，當我們的不動產被別人無權使用或占用時，我們可以向法院提起訴訟，請求法院判決讓沒有權利佔用不動產的人把不動產還給我們，把所有權完整的拿回來。
這類糾紛常見的類型有以下三種：
界址糾紛
所謂「界址」，就是土地界線，也就是在地籍圖上各地號土地的分界線。例如鄰居的房子蓋在我的土地上卻說那是他的土地範圍。因為界址可能會有變動，或是單純的沒注意到已超出界線範圍，因此此類糾紛非常常見。
但要特別注意，如果鄰居是在自己的土地上蓋房子，僅有一小部分不小心越界占用到我們的土地，並不是故意為之，而身為地主的我們又沒有即時提出異議的話，就不能請求鄰居移除房屋，只能請求鄰居支付償金2。
無權占有
沒有權利的人，未經允許就占有、甚至使用我們所有的土地或房屋，或者原本有權占有或使用的人，在權利消滅之後，卻還是維持占有使用的狀態，就可能構成無權占有。
常見案例包含：租賃契約到期後房客卻不搬走也不繳租金，繼續賴著不走；買賣土地或房屋時，發現買賣契約因為詐欺或其他原因而無效或被撤銷，買家卻沒有把土地或房屋返還。
然而，要注意「契約是否還存在？」這件事，若當初簽約時是被詐欺或脅迫，雖然依法可以撤銷契約3，但在契約真的被撤銷之前，因為契約還處於存在的狀態，所以對方屬於「有（債）權占有」，並不能直接向對方請求返還。
違章建築
「違章建築」是指未經合法申請就興建的房屋或建築部分。
違章建築雖然在所有權或事實上處分權等法律權利上有法律問題待討論，然而如果違建侵害了地主的土地所有權，仍能請求拆屋還地，也就是要求違建的屋主把房屋拆除，把土地乾乾淨淨的還給土地的所有人。
【喵星小補充】
一定要特別注意「時間」！
不動產占用的案件中，容易同時涉及「民事」以及「刑事」法律問題，民事要注意請求權的「時效」，權利受侵害時，如果只是放著不處理，超過一定時間，權利就可能因此失效，導致你就算起訴也沒辦法取回應有的權益。
而刑事上的時間問題則有告訴期間和追訴期的期限需要注意，相關資訊可以參考以下表格：
| 告訴期間 | 追訴期間 | |
|---|---|---|
| 定義 | 被害者可以提起告訴的期限 | 國家追究犯罪者責任的期限 |
| 時長 | 1.告訴乃論之罪：6個月內 2.非告訴乃論之罪：沒有時間限制 | 一、犯最重本刑為死刑、無期徒刑或十年以上有期徒刑之罪者，三十年。但發生死亡結果者，不在此限。 二、犯最重本刑為三年以上十年未滿有期徒刑之罪者，二十年。 三、犯最重本刑為一年以上三年未滿有期徒刑之罪者，十年。 四、犯最重本刑為一年未滿有期徒刑、拘役或罰金之罪者，五年。 |
而在土地遭占用糾紛中常見的刑事問題如「偽造文書」、「詐欺」、「竊占」，皆為非告訴乃論之罪，且為最重本刑3年以上10年未滿有期徒刑之罪，因此，雖然沒有告訴期間的限制，但仍要注意追訴期間20年之時限。
2.不動產共有
不動產共有在台灣非常常見，不管是買賣或繼承，都可能和別人共有土地或房子，但共有也會衍生許多法律問題，例如：「兄弟姊妹想把共有的土地出租給別人用，我可以拒絕嗎？」「如果我想解除共有，要怎麼做呢？」
共有物管理
想把共有的土地出租，就是一種對共有物的管理行為，需要有一半以上的共有人同意，而且這些人的應有部分也需要超過一半，才能將土地出租4。
共有物分割
如果不想要繼續跟別人共有土地，可以選擇分割共有物，解除共有關係。
分割方式有以下三種：
- 協議分割：
共有人全體達成共識以何種方法進行分割，只要全體都同意就可以。 - 調處分割：
若全體無法達成共識，則任何共有人都能向地政機關申請調解。拿到調解結果通知書後還有十五天的反悔期，若反悔期過後無人提出不成立的申訴，則按調解結果進行分割。 - 裁判分割：
依民法第824條第2項，若協議失敗後，共有人可以向法院提出聲請，請求以裁判分割。法院決定的分割方法有三種：原物分配、變價分配、以原物分配伴隨金錢補償。
關於土地分割，更詳細的介紹可以參考以下文章：
【知識文章】搞懂「土地分割」懶人包：流程費用、文件、限制看這篇！
3.借名登記
所謂借名登記，就是「一方將自己的財產用他方名義登記，但仍由自己管理、使用、處分」的約定，例如家長將房子登記在孩子名下，但實際上仍然是由家長居住、使用、維護、繳交稅金和水電瓦斯的情形。
借名登記契約在私法自治原則下，只要內容未違反法律或公序良俗，即為有效、合法的契約。換言之，如果契約目的是為了逃避法律規定或躲債等原因，契約則可能會被判定為無效。
想把財產登記回自己名下，怎麼做？
借名人（實際上使用收益處分之人，也就是向別人借名字的人）可以在借名契約終止後，向出名人（財產的名義上所有權人，也就是把名字借出去的人）主張「返還請求權」。
但要注意，若契約無特別規定，返還請求權的時效為 15 年5，如果沒有在契約終止後的 15 年內，要求出名人把土地登記的名字改回來，就要承擔請求權因時效而消滅的風險。
出名人未經同意，將財產出賣給第三人，怎麼辦？
依目前實務見解，原則上出名人是不能主張該買賣無效的，只能向借名人主張契約上損害賠償6。
遇到土地糾紛怎麼辦？你可以選擇的方式
調解
- 調解委員會
每個行政區公所都設有調解委員會，可以向調委會提出申請，雙方達成共識後做成調解筆錄，該筆錄和法院判決具有相同效力。
但土地糾紛需要相當的專業力，調委會的組成背景較多元，負責的調委不一定具有能處理土地糾紛的專業背景。 - 不動產糾紛調處委員會
各直轄市、縣市政府設有不動產糾紛調處委員會，比起行政區公所的調委會更有處理土地糾紛的專業能力。
然而調處結果和調解結果不同，並沒有和法院判決同一效力，因此調處結束後，若一方事後不服，仍得起訴。
民事訴訟
若調解或調處失敗，則只能以民事訴訟捍衛自身權益。土地糾紛的民事訴訟程序多耗時半年至一年，起訴前須準備好起訴資料，如基本的土地謄本，而如果涉及買賣、租賃或借名登記契約，也需要準備好，再行起訴。
要注意的是，土地邊界常有不清楚或雙方各執一詞的情形，此時就要進行「土地鑑界」。土地鑑界的費用、如何申請，可參考本所的文章：
【知識文章】2025 土地鑑界律師這樣說！一次搞懂：申請、費用、糾紛處理
連Ptt也常問！如何尋找推薦、信賴的土地糾紛律師
那麼該如何尋找適合的土地糾紛律師呢？若要快速又有效的解決土地糾紛，尋找有較多不動產糾紛實務經驗的律師是最有保障的。
不動產紛爭的處理除了需要法律專業知識外，還需要具備談判技巧，順利的話便能在調解階段直接解決問題。
有相關實務經驗的律師更能有條不紊的處理案件進度，不但能讓當事人安心、減少情緒壓力，也更能保障案件的順利進行、讓當事人與律師之間有良好的信賴關係。
土地糾紛需要找律師嗎？費用要多少？
土地糾紛通常牽涉高額的財產利益，不但涉及到的條文和法律知識複雜，還需要經過勘驗、測量等程序，或者請專業人士到現場進行估價或鑑定，因此，遇到土地糾紛，還是建議找專業的不動產律師進行法律諮詢，讓律師為你分析案情、提供法律意見，也可以進一步陪同調解、代理訴訟，避免浪費不必要的時間與金錢，才能夠正確且有效率的維護自身權益。
宸星法律事務所有專業律師團隊，我們的律師有不動產相關法律專業與經驗，熟悉各類房產交易與糾紛處理；為你進行合約審閱與談判，確保你的權益不受損害；透過 LINE 諮詢，用最方便的方式，隨時獲得專業建議與即時的法律支援。
有不動產法律問題，馬上點擊連結，加入官方 LINE 好友，或預約線上諮詢！
買房賣房怕踩雷！小心合約漏洞害了你
房地產交易涉及鉅額資金與複雜法律條文，稍有不慎就可能產生爭議或財產損失。
我們的專業律師團隊能協助審查合約、解決不動產糾紛，確保你的交易安全無虞！
其他「土地糾紛」常見問題
土地糾紛追訴期有多久？
首先要釐清，大家常使用的「追訴期」其實是在刑事案件中使用的，如果是土地糾紛的民事案件，指的應該是「消滅時效」，而民事土地糾紛中的消滅時效，依其類型而有所不同：
- 借名登記的返還請求權：15年。
- 拆屋還地的物上返還請求權：永久。
- 共有物分割請求權：無消滅時效，屬形成權，隨時可以行使。
土地被佔用可以報警嗎？
如果發現自己的土地被別人占用，例如堆放雜物、蓋房子等等，報警處理是許多人的第一直覺。雖然可以報警，但警察所能做的事情有限，除非民事判決上得到勝訴確定判決，警察也無法強制對方返還土地。
更好的做法是盡快保存相關證據、準備好證明文書，向專業律師進行諮詢，採取法律行動。
讓我們陪你找方法！
我們擁有專業的律師團隊、豐富的辦案經驗，站在您的立場提出解決問題的方案，委任之後加 LINE 聯繫保證暢通無礙！
註腳
- 民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
- 民法第796條第1項：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」
- 民法第92條第1項：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」
- 民法第 820 條第 1 項：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
- 民法第125條：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」
- 最高法院106年2月14日第 3 次民事庭會議決議參照
