滿心期待的簽完預售屋買賣契約後，是否曾看到更喜歡的物件感到後悔、買完覺得不合預期、貸款卡關沒有錢交屋，或是對於經濟與房市的不確定性而有想解約的念頭呢？
近期在 Dcard 和 PTT 出現了一股「預售屋解約潮」，各種「預售屋解約詢問」文章層出不窮。雖然解約的心情很掙扎，但在預售屋解約前了解規定與流程是非常重要的！
從「預售屋解約協議書」的簽訂，到「預售屋解約申報登錄」的小細節，每個環節都影響著您的權益，當然，預售屋最在乎的肯定還是「預售屋解約違約金」和「預售屋解約賠償」如何計算吧！
想知道如何保障自己的權益，避免不必要的損失嗎？本篇文章將會帶您了解預售屋解約的流程！你也可以點擊下方按鈕，預約專業律師諮詢。
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預售屋簽約後反悔不買，可以解約嗎？
不想買當然可以解約，差別在於需不需要給付違約金。
需不需要違約金，必須視情況而定，大致上可以分成以下兩種狀況：
情況一：可歸責於建商(解約不用負擔違約金)
如果是因為建商出包，導致買家不想依照契約購買預售屋時，買家是可以依據民法或當初訂立的預售屋買賣定型化契約的條款，來解除契約，例如：
建商遲延交屋
建商沒有依照約定時間交屋，而且經過提醒還是沒有履行的話，可以依據民法第 254 條的規定 1解除契約。
房屋有重大瑕疵
房屋存在影響居住安全或使用功能的重大缺陷，例如：結構安全問題、嚴重漏水、海砂屋等。假如房屋重大瑕疵無法修復或修復成本過高，可以依民法第 359 條的規定 2解除契約。
違反『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』
- 土地面積、主建物或本房屋登記總面積如果誤差超過「3%」。(應記載事項第6點)
- 賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定。(應記載事項第24點)
- 賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」。(應記載事項第24點)
詳細內容可參考內政部規定的《預售屋買賣應記載及不得記載事項》。
情況二：不可歸責於建商的買方個人因素（解約需要付違約金）
如果是單純因為個人因素，例如：簽約後覺得太貴、地段不好、大小不合適…等等，這些理由其實是買方購買時就應該注意到、沒辦法歸責於建商的原因。
因此，如果買方以上面的理由，擅自不依約定付款，甚至表明要解除合約，這樣的狀況會屬於「違約行為」，無論是買方自行表示要解除契約，還是賣方表示要解除契約，買家都必須負擔違約金。
預售屋違約金是多少？一定要賠償 15% 嗎？
預售屋解約需要賠多少錢呢？
原則上，依據行政院消費者保護委員會公布的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》和《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規定，預售屋退戶時，最高違約金不能超過房地總價的「15%」！
也就是說，如果是買方違約的情形，買賣雙方約定的違約金不能超過總價的 15 %！
所以，沒有一定要賠償 15%，約定少於 15% 的違約金也是 OK 的喔！
不過要特別提醒的是，這個 15% 的上限只適用於「定型化契約」，也就是建商和一般民眾之間的買賣合約，所以如果賣方不是建商，只是個別買賣房屋的一般民眾，那就沒有上述「應記載及不得記載事項」的適用了喔！
另外，補充說明如果是可歸責於建商(賣方)的因素，例如房屋有重大瑕疵，買方不僅得解除契約，也可以約定違約金，根據預售屋的應記載即不得記載事項，違約金不得低於總價的 15% 喔！
還有，實務上買賣預售屋都是分階段繳納款項，比如說簽約時繳納 10%，使照下來再繳納 5%，對保後再繳納 5%，交屋後再繳納剩下的 80%，所以預售屋的應記載即不得記載事項也有規定，即使約定好解約違約金是 15%，但是解約當時買方的已繳納款項只有 10%，那建商就只能沒收這些已繳納的 10% 作為違約金，不可以再要求買方給付不足的 5%。
想了解更多關於房屋解約的細節，建議您可以參考我們的文章：
【知識文章】房屋買賣可以反悔嗎？違約金上限賠多少？買賣雙方差異讓律師告訴你！
預售屋解約流程是什麼？
預售屋解約不單只是打個電話，向對方說聲「我不買了！」就解決，不管簽了什麼樣的契約，「解約」這個行為都會影響到雙方在法律上的權利義務關係，尤其像預售屋這種不動產的買賣契約就更是重要。
因此，預售屋解約仍然要透過正當的法律程序解約才能保障您的權益。
預售屋解約會依據「賣方/買方違約」或「雙方合意」而有一些不同。
讓我們來看看這三種情況下，解約的步驟怎麼走：
賣方違約/買方違約
1.發函催告
不論是建商違約還是買方違約，第一步通常都是「發函催告」。
原則上會透過寄發存證信函，正式的通知對方哪裡違約了，並要求在一定期限內改善。
這封存證信函是很重要的存在，不是隨便寫寫的信，倘若未來需要對簿公堂，存證信函是證明你已經盡到告知義務的證據。
2.協商溝通
假如對方收到上述的催告後還是沒改善，或是雙方仍有爭議，就需要進行協商溝通，嘗試達成共識，找到解決方案。
3.簽署解除契約協議書
當雙方對於解約條件達成共識後，最重要的就是簽署「解除預售屋契約協議書」。
提醒您，在撰寫協議書時請務必仔細閱讀，確保協議書內容明確、符合協商結果，如果擔心有爭議，建議您可尋找專業的律師協助審閱會更有保障。
4.執行協議並進行預售屋登錄申報
簽署完協議書後，接下來就是「執行」協議內容。
如果是建商違約的情形，建商會把錢退還給買方，買方也得以要求違約金的部分。
如果是買方違約的情形，且買方已經支付過款項，建商會沒收約定好的違約金，有剩餘再把款項退給賣方，但如果買方從來沒有支付過款項，建商會要求買方支付違約金。
成功解約後，預售屋的銷售方（也就是建商或代銷商）必須向內政部主管機關登錄申報撤銷原先的預售屋買賣交易資訊。
雙方合意
雙方合意解約通常發生在買賣雙方都沒有違約，但因為某些原因（例如：買方突然有資金需求、建商規劃調整等），經雙方協商後，同意解除買賣契約。
這種情況下，流程會比較簡單：
1.雙方協商與達成共識
賣家與買家溝通討論解約的內容，取得基本的共識，並針對約定的細部進行協商。
2.簽署解除契約協議書
當雙方對所有條件都達成共識後，一樣要簽署一份「解除預售屋契約協議書」。
3.執行協議並進行預售屋登錄申報
簽完協議書後，就是依據協議內容執行應該做的事，例如預售屋銷售業者會依約返還買方款項，而如果協議中約定有手續費，買方也需支付。
同樣的，銷售預售屋的一方有義務向主管機關申報撤銷原先的預售屋買賣交易資訊。
預售屋解約流程雖然看起來有點複雜，但只要掌握這幾個關鍵步驟，並且在必要時尋求法律專業協助，就能確保自己的權益不受損喔！
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預售屋解約要辦理「登錄申報」？
預售屋解約要辦理登錄申報的是「銷售預售屋」的建商或代銷。依據法律的規定 3，在預售屋解約後，銷售預售屋者（例如建商或代銷商）必須至內政部辦理「預售屋解約登錄申報」，即便是申報期間內解約也需要登錄申報，如果未依限申報或申報不實，最高可能會被裁罰100萬元 4 ！
這是因為預售屋交易會進行實價登錄，為了整體不動產市場的健全發展與市場資訊流通，強制要求預售屋銷售者必須進行解約的登錄申報，以免藉機用假交易哄抬房價、影響不動產市場。預售屋解約申報登錄目前內政部提供 2 種解約方式，一為憑證登錄線上申報；二為線上登錄紙本送件，詳細資訊也可以參考內政部「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」。
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註腳
- 民法第254條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」
- 民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
- 平均地權條例第47條之3第2項：「銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。」
- 平均地權條例第81-2條第1項、第2項：「
違反第四十七條第二項規定，未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰。
有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰：
一、違反第四十七條第二項規定，申報登錄價格資訊不實。
二、違反第四十七條之三第二項規定，未依限申報登錄資訊、申報登錄價格、交易面積或解除買賣契約資訊不實。」
