塗銷抵押權訴訟是什麼？如何辦理？律師帶你走一次房貸塗銷流程！

你可能聽過「抵押權」，也聽說過抵押權可以被「塗銷」，但究竟塗銷抵押權是什麼意思？流程怎麼走？需要哪些文件與同意書？費用和時間要多少？如果無法塗銷該怎麼辦？可以提起塗銷抵押權訴訟嗎？

本篇文章將以淺顯易懂的方式，帶著您分析抵押權塗銷流程、房貸塗銷流程、抵押權塗銷如何辦理、應備文件、費用、辦理時間及可能會遇到的法律風險。無論您是正準備塗銷抵押權，或是遇到抵押權無法塗銷的情況，這篇文章將能成為您的實用指南。

「塗銷抵押權訴訟」是什麼？

塗銷抵押權訴訟，顧名思義就是以塗銷抵押權為目的的訴訟。那什麼是塗銷抵押權呢？首先需要先說明一下「抵押權」是什麼。

抵押權就是指，借款人（債務人）把自己的房子或土地等不動產拿去做擔保，來達成借到貸款的目的，這時債權人（也就是債主）會在不動產上設定抵押權，確保即便債務人沒辦法還錢，還是可以用這筆不動產來償債。

而當債務人還清債務，或是發生讓抵押權可能消失的情形時，依據土地登記法的規定¹，債務人必須要去地政事務所辦理抵押權的塗銷登記，或可以稱為「塗銷抵押權登記」。

假如把抵押權形容成土地或房屋的枷鎖，一個不小心可能就被債主拿去抵債，那麼塗銷抵押權就像是幫您的土地或房屋「解開枷鎖」，讓它在法律上真正恢復自由。

抵押權塗銷如何辦理登記？完整攻略一次看！

在不動產上設定抵押權的原因有很多種，後續需要塗銷的事由也百百種，我們以「房貸的抵押權塗銷」做範例，向您介紹塗銷流程：

1.房貸塗銷流程

向銀行申請房屋貸款時，銀行會在房屋上設定抵押權，確保屋主會按時還貸款，但要特別注意的是，當房屋貸款全數還清後，銀行並不會主動進行抵押設定的塗銷！

因此，在房屋貸款繳清後，還是需要自己申請抵押權塗銷登記：

（１）取得「清償證明書」

首先，要先向銀行確認「貸款已經確實清償完畢」，可以致電銀行確認，並向銀行表示需要申請「清償證明」。

銀行查帳並確認款項無誤後，會通知債務人（貸款申請人）領回清償證明書（抵押權塗銷同意書）、他項權利證明書、建物及土地抵押權設定契約書等文件資料。

從審核到核發清償證明書所需要的時間，原則上大約３～４個工作天。

（２）進行房貸塗銷登記：

拿到銀行的清償證明書後，就可以拿著清償證明書、抵押權塗銷申請書，並備妥身分證、印章、他項權利證明書、建物及土地抵押權設定契約書、火災保險與地震保險單等抵押權塗銷登記所需要的文件資料正本，到地政事務所申辦房貸塗銷抵押權。

當地政機關確認無誤不需補件時，就能夠取得抵押權塗銷證明書。建議您也可以順便申請建物、地籍圖謄本（每份規費20元），以便確認其他關於房貸抵押權利的內容皆已塗銷，保障自身權利。

2.抵押權塗銷可以去哪裡辦？

有時候聽到需要對房屋、土地等不動產進行變更的法律行為，都會覺得需要跑到特定的地政事務所作業很麻煩。

但是抵押權塗銷登記其實沒有其他的不動產登記流程這麼複雜，反而有很多選擇的空間，抵押權塗銷主要有這些地方可以辦理：

• 臨櫃申請：直接到不動產所在地的地政事務所，親自辦理抵押權塗銷登記，是最穩妥且一定可以申辦的方法。

• 跨所申請：原則上抵押權塗銷登記可以到不動產所在地的縣市任一地政事務所申辦，但是如果是超過10連件之大型案件，或是不屬於能夠跨越地政事務所的辦理內容連件辦理的案件，仍需要回到不動產所在地的地政事務所辦理抵押權塗銷登記。

• 跨縣市收辦：如果抵押權人是為了金融機構或銀行的抵押權進行塗銷登記，可以到全台任一地政事務所申辦抵押權塗銷登記。

• 跨縣市代收：如果案件不屬於跨縣市收辦的情況，您可以到各縣市登記機關（也就是地政事務所）送件，由地政事務所代收人員核對送件人之身分，再利用郵遞方式將申請書及相關文件交給土地管轄所辦理後續作業。

• 網路申請：如果您是委託律師或地政士代理申請抵押權塗銷登記，可由代理人（也就是律師或地政士）以自然人憑證或工商憑證登入內政部數位櫃臺系統，輸入申請資訊產製網路申辦用申請書表及電子簽章，當您確認書表內容無誤後並電子簽章，再由代理人進行線上送件。如果需要準備的文件是必須提交之紙本附件，則需另外郵寄或提交紙本附件清單及紙本附繳證件到不動產所在地的地政事務所。

3.抵押權塗銷應備文件有哪些？

• 土地登記申請書
• 登記清冊
• 塗銷登記證明文件（例如抵押權塗銷同意書）
  ＊特別提醒：如果抵押權人不是金融機構、銀行，抵押權塗銷證明書需加蓋印鑑章。
• 他項權利證明書
• 抵押權人親持身分證明文件正本到場核對身分，或是持有抵押權人印鑑證明（如果抵押權人是金融機構或銀行不用附）
• 申請人身分證明文件，例如自然人之身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本（３擇１，需要加蓋切結章），如果能以電腦處理達成查詢的話不需提出；申請人如果是公司法人，則需要準備公司登記事項卡正本與影本。

4.抵押權塗銷要多久時間？

原則上抵押權塗銷登記需要的時間會依各地地政機關而異，假如上述文件都準備齊全，不需要補件的話，部分地政機關最快只要一小時就能將塗銷辦理完成，也有部分需要幾個工作天才能完成塗銷。

建議可以先到辦理的地政事務所官網，查詢抵押權塗銷登記的處理時間，或致電詢問各地政事務所。

5.抵押權塗銷費用多少錢？

依據土地法的規定²，原則上自行到地政機關辦理抵押權塗銷登記是「免費」的，但如果同時額外申請列印其他書狀文件資料或影印文件，可能就需要收取規費。

假如不確定是否有其他需要繳納的款項，建議可以在辦理前致電各地的地政機關詢問。

房貸繳清後一定要塗銷抵押權嗎？

前幾個段落曾提到房屋貸款繳清後，銀行原則上是不會主動塗銷抵押權。因此一般人在房貸繳清後，會順便辦理抵押權塗銷登記。

但法律並沒有強制規定房貸繳清後要塗銷抵押權，難道一定要申請抵押權塗銷登記嗎？能不能有空再申請抵押權塗銷登記呢？

倘若您沒有主動提出抵押權塗銷，那不動產上的抵押權設定會一直存在。以下整理了「房貸繳清後不塗銷抵押權登記」的幾種原因，可以依據個人規劃參考，或向專業律師進行諮詢評估。

無貸款計畫

如果在房貸繳清後，需要再次以房屋作為擔保品進行借貸，可能會因為其他銀行或金融機構查到這件不動產設有抵押權，而以「抵押只能二順位」的原因，要求您進行抵押權塗銷或甚至婉拒借款。

不打算賣房

房屋買賣的市場中，已經有設有抵押權登記的房屋可能會因為再次申請貸款不易（被認為是二胎屋），而影響交易行情。

委任進行抵押權塗銷的費用

如果您傾向委託代理人辦理抵押權塗銷登記，例如委任律師或地政士等專業人士，可能會需要支付相應的費用。

抵押權「無法塗銷」或「忘記塗銷」怎麼辦？專業律師協助你

準備把家裡的老房子賣了，卻發現土地登記上有一筆完全不知道是哪裡來的抵押權？想找這位不知名的「債主」卻找不到，抵押權不塗銷又影響賣房行情。

面對這種更加複雜的抵押權塗銷問題，並不像一般抵押權塗銷手續一樣可以靠自己輕鬆申辦，建議找專業的不動產律師來評估您的狀況，協助您解決卡關的問題，避免日後爭議。

宸星法律事務所有專業律師團隊，我們的律師有不動產相關法律專業與經驗，熟悉各類房產交易與糾紛處理；為你進行合約審閱與談判，確保你的權益不受損害；透過 LINE 諮詢，用最方便的方式，隨時獲得專業建議與即時的法律支援。

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其他「塗銷抵押權」相關問題

抵押權可以繼承嗎？

可以，抵押權人死亡，依民法繼承相關規定³，繼承人會概括繼受權利義務，其中就包含抵押權。

塗銷抵押權可以跨縣市辦理嗎？

如果抵押權人是因為金融機構或銀行的抵押權而進行塗銷登記，可以到全台任一地政事務所申辦抵押權塗銷登記。

最高限額抵押權是什麼？如何塗銷？

最高限額抵押權，和一般抵押權的概念類似，但對於債權人（債主）的保護與權力會更多。最高限額抵押權原則上雙方可以任意約定期限，但法律規定這個期限最長不能超過30年⁴。

只要符合下列條件之一，也可以像一般抵押權一樣塗銷：

1.將債務全數清償後請求塗銷

2.不可能再發生新的債權

3.所擔保的債權超過20年未實行抵押權時

4.為了躲避債務而設定的最高限額抵押權

抵押權沒塗銷可以過戶嗎？

可以，但在房屋買賣中，買方通常會希望抵押權塗銷完再過戶。

塗銷後多久可以交屋？

主要取決於塗銷登記完成的時間與買賣契約的約定，最快大約3-5天。

1. 土地登記法第143條：「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。
   前項因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記。
   私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。」
2. 土地法 第 78 條：「左列登記，免繳納登記費：一、因土地重劃之變更登記。二、更正登記。三、消滅登記。四、塗銷登記。五、更名登記。六、住址變更登記。七、標示變更登記。八、限制登記。」
3. 民法第1148條第1項：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」
4. 民法第881條之4第2項：「前項確定之期日，自抵押權設定時起，不得逾三十年。逾三十年者，縮短為三十年。」