你是否曾在租屋網站上，被那些租金相對親民、空間又多出一倍的「頂樓加蓋」房源吸引？
但別急著簽名！在台灣，只要談到「頂樓加蓋」這四個字，往往就伴隨著「違建」、「拆除」、「檢舉」等讓人暈頭轉向的法律問題。
「頂樓加蓋合法嗎？隔壁那棟頂加蓋了幾十年都沒事？難道只要是鐵皮屋，就一定會被拆嗎？」
這些問題，是不是也常常讓你感到一個頭兩個大？
別擔心！我們一起深入釐清頂樓加蓋的相關法規，認識頂樓加蓋的認定期限、違建標準，下次遇到頂樓加蓋的房源，就知道該留意些什麼了！
頂樓加蓋合法嗎？
「我們這裡是 84 年以前的，是合法的舊違建！」
你是不是也曾經在看房時，聽到房東如此的說法。
但是在法律上，「頂樓加蓋」在大多數情況下是「不合法」。
怎麼說呢？
所謂的「違章建築」，俗稱違建，指的是「未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照，而擅自建造的建物」。
簡單來說，沒有申請到政府核發的「建造執照」與「使用執照」，私自在頂樓進行施工增建，它就是違建。
既然是「違建」那就會有拆除的問題。
我們以台北市為例，多數縣市會依照「時間點」將違建區分為新違建以及既存違建兩種1：
- 新違建：民國84年1月1日以後新產生的違建。
- 既存違建：民國83年12月31日以前已存在的違建。
很多房東口中的「合法」，指的其實是「既存違建」會被列為「暫緩拆除」，俗稱緩拆，就像政府給你的一張「暫時免死金牌」，但這張金牌是有期限的。
一旦被認定「有危害公共安全」、「影響市容」或「擴大改建」，隨時會被排進政府的拆除行程。
【延伸閱讀】違建一定「要拆」嗎？19個被問爆的問題，律師一一解答！
頂樓加蓋樣式有哪些？一定算違建嗎？
頂樓加蓋的樣式百百種，從常見的鐵皮屋、水泥增建，到比較輕量的採光罩、遮雨棚都有，這些不同樣式的「頂樓加蓋」在法律上的命運又是如何？
基本上，無論是哪一種，即使只是遮雨棚，只要增建工程沒有申請執照都屬於違建，都算是違建，但如果是以綠化、防水為目的使用，有機會被政府列入「列管緩拆」或「免拆」的範圍，當然實際狀況還是比需要個案評估。
而且，如果加蓋狀況已明顯嚴重影響住戶安全，例如：危害公共安全、占用防火巷時，即使是列管的既存違建，仍會被列為優先查報拆除的對象。
不過，如果想要合法加蓋物件，至少需符合以下條件：
- 面積限制：
加蓋面積不超過頂樓面積的八分之一。 - 合法合規：
需符合當地都市計畫相關規範、消防安全法規。 - 申請建照：
依法向主管機關申請並取得建築執照。
如果是居住公寓大廈，而非獨棟透天，還涉及頂樓平台所有權的問題，必須取得全體住戶之的同意才可以喔！
頂樓加蓋所有權是誰的？
頂樓加蓋的所有權問題，需要區分為「頂樓平台」和「加蓋建物」兩部分來看：
頂樓平台所有權
頂樓平台所有權由全體住戶共有
根據公寓大廈管理條例2，公寓或集合住宅的樓頂平台是全體住戶共有的共用部分，這塊空間不得約定由某特定住戶專用或獨立使用。
如果你沒有獲得全體住戶的同意並簽訂「分管契約」，其他住戶有權依法3訴請拆除該加蓋建物。
加蓋建物使用權
因為違建本來就不合法，所以無法向地政機關辦理所有權登記，因此購買者拿不到「權狀」，也無法辦理「過戶」。
你獲得的只是一份「使用權」，而這份使用權隨時可能因被檢舉或政府查報而無法使用。不僅如此，實務上，如果該增建物有出租等營利用途，其餘住戶也有權依法4要求平分收益。
所以購買、承租頂樓加蓋的物件，務必特別注意，如果遇到問題，也要即使詢問律師等專業人員，才不會賠了夫人又折兵。
其他頂樓加蓋相關法條規範
依建築法567及其相關辦法規定，未經許可興建的建築物屬於違建，可能遭罰鍰、停工或強制拆除，若違法重建還會面臨刑責
公寓大廈管理條例規定8，樓頂平台為全體住戶共有，不得專用，各縣市另訂違建處理規則，如臺北市依違建型態區分成，即報即拆、緩拆或免拆。
頂樓加蓋為什麼不好？7 缺點需小心！
雖然頂樓加蓋提供了額外的使用空間，但其潛在的「頂樓加蓋缺點」與風險不少，以下我們整理 7 大你必須知道的風險，購屋族或租屋族必須千萬小心留意：
| 拆除風險高 | 無論是新違建或既存違建，都有被命拆除的可能，而違章建築的拆除費用需由建物所有人自行負擔，故若遭強制拆除時，所有權人即須自行支付處理費用。 |
| 公共安全疑慮 | 頂樓加蓋常使用鐵皮、木板等價格低廉、耐火性較差的建材，加上逃生動線不明、避難空間不足，極易造成逃生困難。 |
| 結構安全潛在風險 | 頂樓加蓋若未經嚴謹評估或建造品質不良，可能對房屋結構造成額外負擔，而影響整棟房屋的結構安全。 |
| 管線與電力負荷問題 | 電力和水管通常從原有建物的公共管線接入，這可能導致用電量過大時，全體住戶會出現跳電或水壓不足等問題，也可能導致電線走火等風險。 |
| 所有權與糾紛 | 擅自占用頂樓平台會侵害其他住戶的權益，容易引發「拆屋還地」的訴訟糾紛。 |
| 居住品質問題 | 頂樓加蓋有「冬冷夏熱」、「隔音較差」的缺點，居住品質不佳。 |
| 裝潢限制 | 綜合前面的缺點，頂加若需進行裝潢，必須依法提出申請，並經土木或結構技師認證，確定不影響安全才能裝潢，等同增加了修繕的難度。 |
遇到頂樓加蓋違建怎麼檢舉？
身為頂加的鄰里，如果他人的「頂樓加蓋」已經影響到您的居住安全或權益，你可以透過以下三種方式進行「檢舉」：
書面檢舉：
可將照片、文件等證據資料寄送至違建所在地政府的建管處。
電話檢舉：
可撥打 1999 市民專線，或直接致電當地建管處違建檢舉專線。
線上檢舉：
可透過內政部營建署或各縣市政府的違建申報系統，上傳相關證據資料進行檢舉。
「檢舉人身分會不會曝光？」
別擔心！依法規定9，政府對於檢舉人的姓名必須保密，保護你的隱私，也避免出現紛爭。
租屋族必知「頂樓加蓋」注意事項
頂樓加蓋可以租嗎？
可以！
我國目前對於違章建築的實際處分，包括使用、買賣、租賃、贈與等沒有特別限制，所以頂樓加蓋房屋是可以出租的。
但由於違建有隨時被拆除的風險，其租金通常會比較低廉，故租屋族在承租前，務必確認消防安全、漏水、跳電、隔音差等缺點。
頂樓加蓋可以申請租屋補助嗎？
遺憾的是，租屋補助多需要承租房屋須為「合法住宅」才能申請補貼，而頂樓加蓋，並不屬於合法住宅，不僅如此租屋補助也會需要門牌號碼，而大部分的頂樓加蓋無法申請門牌，不符合申請租屋補助的資格。
違法頂加搞不定，律師可以提供哪些協助？
不論你是因為鄰居的頂樓加蓋而困擾，又或者身為頂樓住戶，因為頂樓空間使用問題和其他住戶發生糾紛，有任何潛藏的衝突時，尋求律師的專業協助，都能幫助你節省許多時間與不必要的麻煩。
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其他關於「頂樓加蓋」相關問題
頂樓加蓋可以出租或裝潢嗎？
現行法對於違章建築的實際處分，包括使用、租賃沒有特別限制，所以是可以出租，至於裝潢，需要以「既有違建」的身份處理，並遵守嚴格規定。
頂樓已加蓋，可以申請合法化嗎？
只有程序上有瑕疵的違建，才有機會申請合法化，這類建築本身並未違法，只是未依法取得執照，但是頂樓加蓋多為違法建築，違法建築無法就地合法，但能找找是否有緩拆的可能。
讓我們陪你找方法！
我們擁有專業的律師團隊、豐富的辦案經驗，站在您的立場提出解決問題的方案，委任之後加 LINE 聯繫保證暢通無礙！
註腳
- 臺北市違章建築處理規則第4條第1項、第2項：「本規則之用詞定義如下：一、新違建：指中華民國八十四年一月一日以後新產生之違建。二、既存違建：指中華民國五十三年一月一日以後至中華民國八十三年十 二月三十一日以前已存在之違建。」
- 公寓大廈管理條例第7條：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」
- 民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
- 民法第818條：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
- 建築法第25條第1項：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。」
- 建築法第86條第1款：「違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。」
- 建築法第95條：「依本法規定強制拆除之建築物，違反規定重建者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金。」
- 公寓大廈管理條例第7條：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」
- 違章建築處理辦法第 9 條：「人民檢舉違章建築，檢舉人姓名應予保密。」
