案件摘要
一句話結論：公寓一樓住戶未經同意搭建棚架佔用共有法定空地，遭起訴竟抗辯住戶多年未抗議已成立「默示分管契約」。施宇宸律師嚴謹舉證「單純沉默不等於默示同意」，並依民法物上請求權與不當得利規定，成功獲法院勝訴判決，判令被告必須拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利。
當事人阿民與被告小春為同一棟舊公寓的上下樓鄰居，分別居住於 3 樓及 1 樓。
兩人各自於 2010 年及 2008 年買受取得房屋所有權。
然而小春在未經全體區分所有權人同意的情況下，擅自佔用一樓法定共有空地，搭建違建棚架及遮雨增建物。這項增建不僅使阿民與其他樓層住戶無法使用法定共有空間，更造成嚴重的消防與逃生安全隱憂。
阿民多次溝通未果，決定尋求宸星法律事務所施宇宸律師協助，依《民法》第 767 條及第 179 條提起訴訟，期盼討回公有空間與居住正義。
| 案件類型 | 民事／共有物返還、拆屋還地（涉及公寓大廈共用部分佔用、默示分管契約之認定、相當於租金之不當得利） |
|---|---|
| 當事人身分 | 公寓 3 樓共有人（阿民） |
| 被告主張 | 建商當初有統一規劃且其他住戶多年來未表示反對，彼此間已成立「默示分管契約」，有權單獨使用一樓空地 |
| 主要法律依據 | 民法第 767 條第 1 項中段及前段[1]、第 818 條、第 179 條前段[2] |
| 處理方式 | 調閱原始買賣文件釐清前手約定範圍 → 主張共有人單純沉默不構成默示同意分管契約 → 聲請測量佔用面積請求返還土地及 5 年內租金不當得利 |
| 承辦律師 | 施宇宸律師 |
| 爭取結果 | 勝訴判決（被告應拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利） |
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案件緣由
當事人阿民與被告小春分別是同一棟老舊公寓的 3 樓與 1 樓區分所有權人，雙方分別於 2010 年及 2008 年間購屋入住。
然而小春入住後，未經該棟公寓全體共有人的開會決議或書面同意，擅自將一樓全體住戶共有的法定空地圈圍，搭建私人的棚架與遮雨增建物。
此舉導致阿民與其他樓層住戶完全無法進入使用該片共有土地，甚至阻礙了整棟公寓的後方逃生動線，衍生重大的公共安全隱患。
阿民與其他鄰居多次向小春反映溝通，希望其自行拆除違章設施，但小春皆相應不理，甚至堅稱自己身為一樓住戶本來就享有門前空地的專屬使用權。
面對長期被侵占的公共權益與潛在的災害風險，阿民決定委託宸星法律事務所施宇宸律師全權處理，向地方法院正式提起拆屋還地訴訟，誓言討回應有的共有權利。
其他鄰居沒抗議就等於同意？律師如何破解「默示分管契約」抗辯？
在老舊公寓的佔用糾紛中，一樓住戶最常見的抗辯策略就是主張全體共有人之間存在「默示分管契約」。
所謂「分管契約」，係指共有人間約定各自占有共有物特定部分使用收益的協議，實務上縱使沒有簽訂書面，若能證明全體共有人知悉特定人占有多年而相互容忍未加干涉，法院有時會認定成立默示分管契約。
本案中，小春即傳喚隔壁鄰居出庭作證，辯稱幾十年前建商起造時就有口頭約定一樓專用，且阿民搬入多年均未採取法律行動，顯已默示同意。
施宇宸律師深入比對地政謄本與相關契約資料後，向法官提出極具威力的法理反擊：
律師指出，經查僅有隔壁棟住戶在前手買賣契約中有個別附載，而本棟公寓全體住戶的原始合約中完全沒有約定空地由一樓專用；
更重要的是，在民事法理上「單純的沉默不等於默示同意」。
施律師強調，阿民過去未積極提告僅屬單純隱忍，絕不代表其主觀上有容任或同意小春單獨佔用空地之意思，雙方自始至終並不存在任何合法的分管協議。
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被無權佔用可以要租金嗎？律師如何追討 5 年內相當於租金之不當得利？
確立了小春佔用共有土地欠缺正當權源（無權占有）之後，訴訟便進一步鎖定在實質的物之返還與經濟損害補償。
依據《民法》第 767 條規定，土地所有權人得請求無權占有者拆除地上物並返還土地給全體共有人。
同時，施宇宸律師進一步向阿民分析：無權占有人長期排除其他共有人之使用收益，實質上享有使用土地的財產上利益，依社會通常觀念，此項利益可折算為「相當於租金之不當得利」。
依據《民法》第 126 條關於租金之短期時效規定，阿民依法得請求起訴前回溯 5 年內的不當得利款項，並得請求自起訴後至實際返還土地之日止，按月支付相當金額。
這項策略不僅能在法律上要求對方拆除地上物，更能透過持續累積的金錢賠償壓力，迫使違建佔用人儘速騰空返還。
法院判決阿民勝訴！小春必須拆除棚架騰空並給付租金賠償！
在施宇宸律師詳實的現場勘驗指界與精確的法理分析下，承審法官全面採信宸星律師團隊的主張。
法院認定：被告小春無法舉證全體共有人間存有分管協議，其搭建棚架與增建物確實屬於無權占有共有土地，且侵害了其他共有人之所有權與通行權益。
法院最終判決原告阿民全面勝訴，判令小春必須將佔用土地上的棚架及增建物徹底拆除，並將土地騰空返還予全體共有人，同時須依法給付相當於租金之不當得利金。
成功為整棟公寓住戶討回被霸占多年的法定共有空間，徹底解除消防逃生隱患，重塑社區公平秩序。
常見問題 FAQ
公寓一樓鄰居把門前空地、防火巷或後巷圍起來自己用，其他住戶可以要求拆除嗎？
可以，只要該空間屬於全體住戶共有的「法定空地」或「共用部分」，住戶依法得提起拆屋還地訴訟要求拆除。
依據民法物權編規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有用益之權，但未經全體共有人協議，任何人都不得單獨圈圍特定區域排除他人使用。
若一樓住戶擅自加蓋違建或堆置雜物，任一區分所有權人皆得本於所有權，訴請法院命其拆除違建並將土地返還全體共有人。
遭遇共有空間遭霸占時務必拍照記錄現況並調閱建物測量成果圖；不確定產權界線建議尋求專業律師諮詢，避免自身權益長期受損。
建議由律師向地政事務所申請現場指界測量，精準確認佔用位置與面積。
佔用土地的人辯稱「大家都知道我用很久沒反對，已經默示同意」，這在法庭上會成立嗎？
通常不容易成立，在民法實務上，「單純的沉默」並不等同於「默示同意」。
默示分管契約之成立，必須從其他客觀行為（例如全體共有人各自劃分使用區域且互不干涉）推論出雙方確實有達成共識的意思表示。
若其他住戶僅是因睦鄰心態而暫時隱忍、未主動興訟，在法律上僅屬單純未表示意見，不能直接推論為默示同意對方享有專用權。
若無書面約定或建商規約載明，法院多半不會輕易認定默示分管契約存在。
建議委請專業律師調閱原始買賣資料與歷史航照圖，打破對方的默示合意說詞。
告贏鄰居拆屋還地之後，如果對方還是耍賴不拆，我該怎麼辦？
取得法院勝訴確定判決後，得向法院民事執行處聲請「強制執行」。
執行處會先發執行命令限期命債務人自行拆除騰空；
若對方逾期仍拒絕履行，法院會定期由司法事務官會同警力及拆除工程工班前往現場實施「強制拆除」，所需之拆除與清運費用將由法院強制執行由敗訴之佔用人負擔。
民事強制執行程序具備公權力強制力，能徹底執行判決內容。
建議由承辦律師協助代撰強制執行聲請狀並現場督導執行，確保現場順利點交返還。
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