「拆屋還地」看這篇！搞懂執行流程、範例，聽聽律師怎麼說！

土地未經同意被無權占用，甚至私自建造房子，土地所有權人可以怎麼辦？

大家都知道可以透過民事訴訟，要求占用土地的人拆除建物返還土地，但是如何「拆屋還地」呢？訴訟程序及後續強制執行程序又有哪些呢？本篇將為大家好好地剖析「拆屋還地」的各種問題。

拆屋還地是什麼？

白話文來說，有人在未經過你的同意，就在你的土地上蓋房子，被你發現之後，你要求他把土地還給你，理所當然房子是他的，所以還給你之前要把房子拆掉，這就是「拆屋還地」。

法律上的用語，則是當自己的土地未經同意被他人無權占用，這樣的情況通常視為「無權占有」，指的是占用土地的一方在缺乏法律上的權利或合理依據下，把他人的財產佔為己有。

那如果占用了 10 年、20 年、50 年甚至是 100 年，原來的所有人還可以討回來嗎？

這就要說到民法上的「時效取得」制度了：

如果是「不知土地為他人所有而占用土地」的「善意占有人」在沒有過失的狀況下，以和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產超過 10 年，是可以請求登記為所有人的喔¹！

即使是「明知土地為他人所有而占用土地」的「惡意占有人」，則是以和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產超過 20 年，才可以請求登記為所有人²。

所以，土地被人無權占用久了，對方也是可以反過來主張權利的喔！一旦對方完成所有權登記之後，原本無權之人就變成堂堂正正的所有權人啦！

不過，上述時效是「未登記的不動產」，如果是已經登記的不動產，土地所有權人有辦理土地登記，不適用民法請求權 15 年的時效規定，所以，即使土地被占用的情形超過15年，土地所有權人還是可以主張拆屋還地³。

拆屋還地步驟解析

那麼實務上真正的「拆屋還地」會怎麼做呢？

既然是一種法律上的救濟方式，所有權人會透過民事訴訟的方式，要求非法占用土地並興建建物之人，拆除該建物並返還土地。這個過程通常涉及以下幾個步驟：

1. 土地所有權人發現自己的土地被非法占用
2. 所有權人向法院提起民事訴訟，要求占用人返還土地
3. 經法院判決確定占用人需拆屋還地，占用人必須自行拆除非法建物並返還土地予所有權人。
4. 如果占用人未拆除建物返還土地給所有權人，所有權人可逕行強制執行程序。

一般請求拆屋還地，都是基於土地所有權人在地政機關有登記事實，土地所有權人可依民法第767條⁴，請求占用土地人返還土地。

如果占用土地的人是國家，土地所有權人要如何應對呢？
土地所有權人也可以向占用土地、使用土地的政府機關提起拆屋還地民事訴訟，或是向機關協商，透過政府徵收5、價購土地的方式收購土地。但如果是「公用地役關係」6的土地，例如：既成道路，是指私有土地所有權雖為土地登記人為所有，但負有在一定範圍內容忍公眾使用的義務，若在道路形成之初就已讓公眾通行，土地就得持續供大眾使用。

拆屋還地的案例

土地共有人私自蓋房

數人共有一塊土地，在沒有協議的情形下，其中一個共有人在沒有經過其他共有人同意下，擅自在共有的土地上建造房屋，因為沒有得到過半數共有人的同意，該共有人本身的持分也沒有超過 50%⁷，其他共有人可以請求拆屋還地，並將土地歸還給全體共有人。

越界建築

越界建築指的是鄰居的房屋建築超過他土地所有權的範圍，占用到別人家的土地。

遇到這個情形，需視鄰居建築房屋時是否為「故意」或有「重大過失」⁸，如果有上述情形，或者超出部分過多，土地所有權人可以要求拆屋還地；但若越界只是小失誤，且未於建造初期提出，就有可能無法請求拆除，就算可以請求拆屋還地，法院還是會衡量會不會嚴重影響房屋價值⁹，以改判賠償或要求購買越界部分，來維護兩造權益。

租地建屋到期

租地建屋期滿，承租人應當拆除建物並返還土地。

但早期許多租地建屋契約並無明確到期日，屬於不定期的租約，為避免土地所有權人無法收回土地，實務上，法院常以「房屋不堪使用」¹⁰或「超過耐用年限」為判斷基準，視為租期到期，若房屋已不堪用，所有權人可以主張拆屋還地。

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拆屋還地執行流程

如何進行拆屋還地的訴訟呢？

1.蒐集證據

準備土地權狀、地政機關的地籍圖或測量報告及現場照片，證明土地所有權歸屬為何？

2.嘗試協商、和解

提起民事訴訟前，可先嘗試與占用人協商調解，若對方反應消極，則可以請律師發律師函或存證信函，告知占用人是非法占有土地並請返還土地的意思表示。

3.展開訴訟程序

建議委任專業的律師撰擬起訴書，向法院說明案件事實、侵權行為以及具體訴求。

法院受理後，會通知雙方到場，確認案件事實，這個階段可能會經歷數次的開庭與舉證。通常在準備程序階段，法官也可能安排現場勘驗，能更加理解案件的事實。

4.對方拒絕拆屋還地？

取得勝訴判決之後，如果對方不願意主動履行拆屋還地，土地所有權人可以拿著民事判決確定證明書向法院聲請強制執行，流程如下：

1. 取得民事勝訴判決之確定證明書。
2. 若占用人不肯履行拆屋還地，所有權人(原告)可向法院的民事執行處聲請拆屋還地強制執行。
3. 聲請強制執行的原告須先代墊繳交被占用土地的價額千分之八作為執行費給法院。
4. 法院會安排拆除時間通知被告，拆屋費用一樣由被告負擔，但需要先請原告代墊。
5. 執行結果需陳報法院，法院便會通知被告應負擔的執行費用。

拆屋還地相關問題，有需要找律師嗎？

請求拆屋還地訴訟並不簡單，原告必須注意：

• 占用人佔有土地的時效問題
• 要求返還土地的請求權基礎
• 占用人的答辯理由。

提起拆屋還地訴訟，牽一髮動全身，由於關乎到土地及房屋等不動產的價值，更有財產損失的可能，法院為了釐清這之間的法律關係，需要現場勘驗、地籍文件、契約證明、照片等大量資料，其中有不少部分可能需要當事人提供。如果有律師提供專業的法律服務以釐清法規、制定策略，可以讓你的訴訟過程更輕鬆。

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其他「拆屋還地」常見問題

拆屋還地是民法第幾條？

土地所有人依民法第 767 條第 1 項規定，起訴請求拆屋還地。

被告拆屋還地怎麼辦？

曾經有案例，占有人主張土地所有人「權利濫用」而贏得勝訴。免於拆屋還地。

土地所有人之所以構成權利濫用，有以下幾種理由：

1. 土地所有權人因拆屋還地勝訴所獲得的利益，遠小於占有人拆屋還地所受損害。
2. 占有人所建之房屋屋齡很久，且占用土地面積不大，經專業技師認定或鑑定，足認拆除越界建物會影響原建築之支撐結構，有危險之虞，不宜拆屋還地。
3. 雖然占用人無法舉證證明有何占有使用土地之合法權源，是無權占有。但被告占用的土地全部總面積不大，且建物的寬、深度無法滿足申請建築執照與興建建物或設置平面停車場使用畸零地。
4. 土地所有人購買土地時已知為畸零地，土地面積無法申請建築執照，為有效利用土地之經濟價值，須與鄰界土地合併才能聲請建築，若提起拆屋還地之訴，並無促進土地利用價值之目的。

但是，拆屋還地是複雜的法律問題，還是要依個案來判斷喔！

拆屋費用誰出？

法院若判准拆屋還地，自然是由占用人拆屋，將土地返還予所有權人。如果占用人消極處理，所有權人可聲請強制執行，拆除費用依然是由占用人負擔，但所有權人需要先代墊。

拆屋還地訴訟要多久？

必須視個案而定，如果案件複雜，法院為了釐清細節，除了開庭請兩造到場說明外，也有可能安排現場勘驗、地政機關測量、航空圖或地籍圖之對照，又或是佔地面積不小，需確認的部分就會更多，訴訟可能耗時數月至數年，必須有耐心準備應對。

1. 民法第770條：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」
2. 民法第769條：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」
3. 釋字第107號：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用。」、釋字第164號：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用。
4. 民法第767條：「I所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。II前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」
5. 土地徵收條例第3條：「​​國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地；徵收之範圍，應以其事業所必須者為限：一、國防事業。二、交通事業。三、公用事業。四、水利事業。五、公共衛生及環境保護事業。六、政府機關、地方自治機關及其他公共建築。七、教育、學術及文化事業。八、社會福利事業。九、國營事業。十、其他依法得徵收土地之事業。」
6. 釋字第400：「既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。」
7. 土地法第34-1條第1項：「土地法第34條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」」
8. 民法第796條：「1 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。2 前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」
9. 民法第 796-1 條：「1、土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。2、前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。」
10. 最高法院 108 年度台上字第 2529 號民事判決