當許多人共有一塊土地時，無法自己決定如何處分這塊土地，需要得到其他共有人的同意，這時可能會想進行土地分割的時候，那麼…
土地分割是什麼？如何進行？辦理土地分割可以自己辦理嗎？需要準備什麼文件？
相信這些都是在處理土地分割會遇到的常見問題！
別擔心！律師將在這篇文章不藏私告訴你！
先了解土地分割的相關知識，才能避免遇到土地糾紛不知道怎麼處理！
什麼是「持分土地」？什麼是「土地分割」？
「持分土地」是指由兩人或兩人以上共同擁有同一塊地號的土地，在法律上指的是「共有」的情形，而「共有」在法律上有兩種，分別是「公同共有」和「分別共有」：
公同共有
指每一個所有權人都共享這 100% 的所有權，沒有比例之分，這種類型的共有狀態通常源自於法律規定，例如：繼承、夫妻共同財產制、合夥。
我們用土地的例子來舉例，假如今天有人想賣這塊土地，在「公同共有」的情形下，必須全部所有權人同意才可以賣這塊土地。
分別共有
指每一個所有權人各自擁有一定比例所有權，又叫做「應有部分」，通常會透過契約約定，如果沒有約定比例，那就會推定比例是均等，例如：土地的持分。
我們還是用土地的例子來舉例，假如今天有人想賣這塊土地，在「分別共有」的情形下，單一所有權人只可以賣自己的「應有部分」也就是持分，但必須符合所有權人的多數決同意才可以賣這塊土地1。
土地分割
為了解決共有的問題，會需要進行土地分割，使「共有」變成「單獨所有」。
「土地分割」是指將共有的土地，分成各自獨立的部分。讓每位共有人可以獨立使用和管理其持有的土地，不受其他共有人的影響，避免共有人之間的爭端和不方便，可以更有效的利用土地資源。
分割有三種形式：協議分割、裁判分割及調處分割。而分割方法又可分為 3 種：原物分割、價金分割或是一部分原物分割、一部分價金分割，以下我們依序說明。
土地分割辦理方式與流程
土地分割有三種形式：協議分割、裁判分割及調處分割。
協議分割
依據民法第 824 條第 1 項2之規定，當所有共有人對於分割的方法有共識時，可以依照協議的方式辦理分割。
裁判分割
依據民法第 824 條第 2 項3之規定，若是各共有人無法協議出分割方法，任何一個共有人都可以向法院申請，由法院訴訟程序來分割。
分割的方法則是由法官依個別共有人的利害關係、共有物的性質、價格、經濟效用、公共利益等事項，以公平的方法來自由裁量。
裁判分割的方式有 3 種：
1.原物分割
共有物的分割方法，以原物分割為原則，變價分割為例外。
2.原物分配並價金補償
依照土地的價值及使用目的來進行分割時，但如果共有人之中，無法按照他的應有部分受分配時，也能以金錢做合理補償。
3.變價分割
必須在無法原物分割時，才可選擇變價分割，變賣後，再就變賣後的價金分配給個共有人。
原物分配有困難時，可以將土地整塊拍賣，變賣的價金由各共有人依應有部分分配。
調處分割
依據土地法第 34 之 1 第 6 項規定4，各共有人如果無法協議分割，可以向各縣市政府的不動產糾紛調處委員會，或調解委員會申請調處。
等調處結果出來之後，如果各共有人中不服調處結果，必須在接到結果的 15 日內，以其他共有人為被告起訴。
土地分割需要準備什麼應備文件？
辦理土地分割登記需要準備以下文件：
- 登記申請書
- *所有權分割移轉契約書
- 所有權狀
- 申請人身分證明文件
- 申請人印鑑證明
- 土地增值稅繳納或免納或不課徵證明文件(分割前後價值差額每一平方公尺公告現值以下者免附)
- 契稅繳納收據、免稅證明書或同意移轉證明書
- 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件
以上是採協議分割的方式，如果是採「調處分割」則*應檢附「訴訟上和解、調解或依土地法第三十四條之二經由直轄市或縣市不動產糾紛調處委員會調處成立」的文件，如果是「裁判分割」則*應檢附「法院判決確定證明書」辦理。
土地分割要找誰？可以自己辦理嗎？
土地分割究竟要「自己辦理」或是「尋求專業人士協助」，以下分別說明：
可以自己辦理的情況
如果是「協議分割」，土地所有權人全體彼此之間已經協議好分割方式，沒有糾紛，且符合相關法規時，可以自行準備文件，直接向土地所在地的地政事務所申請登記。
建議找專業人士的情況
當土地分割涉及複雜情況，例如人數衆多、距離偏遠、程序耗時，甚至有法律爭議，建議尋求專業人士協助，避免發生錯誤或起爭議。
地政士（代書）：
- 可以協助準備申請文件、代辦登記程序、確認分割程序是否符合法規。
- 涉及情況並非與土地分割訴訟相關，只是情況比較複雜。
律師
- 共有土地持分人意見不同，有分割糾紛。
- 可以代理提起土地分割訴訟（裁判分割）
土地分割流程需要多久時間？
依據不同的土地分割方式（例如：協議、調處、訴訟）有不同的流程時間，排除前期準備資料的事件，有共識的話，協議會是最快的，調處大約半年事件，如果進入訴訟，大概需要經過一年左右才能有結果，但是以上事件僅供參考，仍應按照個案情形而定。
而辦理分割登記的時間，地政事務所辦理土地分割登記約為 15 個工作天（不包含假日）。
土地分割有什麼限制？分割的最小面積是多少？
土地分割，必須注意土地是不是屬於以下 3 種不能分割的類型：
法令禁止分割
法律有規定特定類型的土地禁止分割或是不允許分割，例如建築基地、法定空地、土地重劃區在徵收期間、未繳遺產稅或分割後未達最小面積 0.25 公頃之類的土地。
契約特別約定
全部共有人在契約書上訂有不能分割的期限，除非有重大事由或全部共有人同意，不然不能進行分割。全體共有人可以協議訂立不分割期限，但這個期限最長不能超過 5 年5。
具有特定用途
某些土地具有特定用途，所以不可以分割，例如農業用地、自然保護區、共有道路、界標、界牆、用於區分所有建築物的建築基地。
遇到土地分割糾紛怎麼辦？推薦找律師嗎？
遇到土地分割問題，如果案件內容簡單，共有人之間也具有明確共識，自行處理自然省時、省錢又省力；但當今天已經達到「糾紛」的程度，共有人彼此有爭執，那還是建議找值得信任的土地法律師進行諮詢，讓專業律師協助，對權益會更有保障。
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其他「土地分割」常見問題
土地分割需要多人同意？
如果是調處分割或裁判分割，任何一位土地共有人都能單方面提出分割之請求，例如：直接向法院提起訴訟。6。
自己的土地可以分割嗎？
通常是二人以上共同擁有土地的所有權，因為土地處於共有的狀態，才會有土地分割的需求，所以如果土地已經是一人單獨所有，就沒有分割的必要。
土地未分割可以買賣嗎？
如果是公同共有的情形，需要經過所有權人全部同意就可以進行買賣，但單一或少數共有人無法自主決定。
至於分別共有的情形，個別共有人可以出售自己的「應有部分」，但需要符合以下限制：
共有土地優先承買權：依照土地法第34條之1第4項規定7，如果有共有人要出賣他的應有部分時，其他共有人可以用同一價格共同或單獨優先承購。
如果要出售完整的土地，則合意出售的共有人比例，依照土地法第 34-1 條第 1 項規定，同意出售土地的共有人數須過半數且其持分需要過半數或是同意的共有人持分合計超過超過三分之二。
而且，在出售之前，需要以書面通知不同意出賣土地的少數共有人，如果不能以書面方式通知，應該以公告的方式。
讓我們陪你找方法！
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註腳
- 土地法第 34 條之 1 第 1 項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
- 民法第 824 條第 1 項：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」
- 民法第 824 條第 2 項：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」
- 土地法第 34 之 1 第 6 項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」
- 民法第823條第2項：「前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。」
- 民法第 824 條第 2 項：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」
- 土地法第34-1條：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」
