好擔心！土地被侵占怎麼辦？追訴期、存證信函，律師一次解答

當你花一身積蓄買了土地，或是繼承了祖先的土地後，卻發現土地竟然被別人佔用，甚至在土地上蓋房子，面對這種頭痛又複雜的情況，身為土地所有權人的你該如何保障自己的權益呢？

什麼情況是土地侵占？土地被侵占時可以怎麼處理？土地糾紛的存證信函怎麼寫？本篇將一一解答土地糾紛會遇到的問題！

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怎樣算是「土地侵占」，常見案例分享

舉個簡單的例子，假設小宸繼承了父親名下的一塊土地，在整理遺產時才發現，這塊土地已經被鄰居阿龍侵占長達30年，甚至在土地上蓋了簡易鐵皮屋作為倉庫使用，此時小宸該怎麼做才能拿回土地所有權呢？小宸是否會因為阿龍已占有土地多年，而喪失土地所有權呢？

在了解這些問題之前，首先我們要先了解什麼情況屬於土地侵占？

土地侵占是指沒有所有權也無合法使用權的人（如：租賃），未經所有權人同意占有、使用土地的行為。

在法律上我們稱這種狀態為「無權占有」。

土地被無權占有該怎麼辦呢？

物品或土地的所有權人可以對於「沒有合法權利，但現在正占有該物或土地的人」依民法第767條¹行使「物上請求權」，包含：

1、要求無權占有土地的人返還土地

2、如果土地上有建築物時，要求對方拆屋還地。

土地會因為別人占有時間長，喪失所有權嗎？

可能有些人會有疑問：

可是律師，我聽說法條裡面有規定，如果土地被占有的時間長了，就會變成那個人的土地欸？

的確，在早期台灣的土地登記制度尚未普及的時候，有許多人根本不知道腳下那一塊土地是誰的？或是哪一塊土地是自己的，所以當占有不動產一定年限且符合民法第769條²及第770條³的規定，就可以將土地登記為自己所有，但這兩條規定只能用在「未登記的不動產」上，而現在要在台灣找到這樣還沒登記的土地，幾乎是不可能的事了。

被侵占土地怎麼辦？可以怎麼處理？

蒐集證據

如果遇到土地被侵占的情況，可以拍照紀錄他人的占有行為，最好附上日期，方便日後證明對方持續占用的時間。

如果對於土地界線不清楚，可以向土地所在地的地政事務所申請鑑界，關於鑑界詳細資訊可以參考本所先前文章。

【知識文章】2025 土地鑑界律師這樣說！一次搞懂：申請、費用、糾紛處理

發存證信函

寄發存證信函可以讓對方先了解自己的主張，也可以試探對方是否有解決問題的意圖，進而評估和解或調解的可能性。

申請調解

如果對方也有心解決糾紛，但是條件談不攏，只要有協商的可能性，都可以向各地調解委員會申請調解，若調解成立，調解結果的效力將等同於法院判決；若調解不成，依然可以選擇進入訴訟程序。

但要特別注意，如果案件涉及到「土地鑑界」就不能進入調解程序，而是要採用「調處」的程序⁴。

提起訴訟

除了調解失敗，選擇進入訴訟之外，如果對方壓根否認有侵占的事實，可以直接向法院提告。

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土地侵佔如何提告？

民事訴訟

1. 請求拆屋還地

簡單來說就是請求法院判決，要求「無權占有人」把土地歸還，如果土地上被占有人建了房屋，也可以一併要求把房屋拆除。

如果判決確定後，對方還是不願意依判內容拆除房屋、歸還土地，所有權人可以向法院聲請「強制執行」。

【法條小補帖】
拆屋還地的法條依據是民法第767條第1項：
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

2. 給付相當租金之不當得利

無權占有人霸佔土地的期間，等同於享受了「沒有付租金，就享有租借土地來使用」的利益；而地主則會因為他人對土地的侵占，而無法利用該土地，因此受到損害。

所以土地所有人也可以同時請求占有人給付「相當於土地租金的不當得利」。但須注意，最多只能請求占有5年之不當得利⁵。

【法條小補帖】
相當租金之不當得利的法條依據是民法第179條：
「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

刑事訴訟

無權占有土地除了會違反民法的規定，還有可能會涉及下列刑事責任：

1. 竊佔罪

和我們熟知的「竊盜罪」一起被規定在刑法第320條，差別在於「竊盜」是偷偷拿走不屬於自己的「動產」，而「竊佔」是偷偷占有不屬於自己的「不動產」。

【法條小補帖】
刑法第320條：「
第 1 項（竊盜罪）：
意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五十萬元以下罰金。
第 2 項（竊占罪）：
意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」

2. 侵占罪

侵占罪指的是，本來合法占有該土地（例如有土地租借關係），但卻將該土地移轉自己所有，或在租約到期後拒絕返還土地。

竊佔罪與侵占罪的差別在於，一開始有沒有「合法的占有」，如果從來沒有合法占有，可能成立竊佔罪，而原本合法但後來變成非法，則可能成立侵占罪。

【法條小補帖】
刑法第335條第1項：「
意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科三萬元以下罰金。」

侵占土地「追訴期」有多久？

首先要先釐清，刑法上限定可以追訴犯罪的時間被稱為「追訴期」，而民法上類似的時間限制，則被稱為「消滅時效」。

這些在法律上的時間限制，會因為依據的法律而各有不同，以下依據前一段介紹的訴訟類型來介紹各自的限制。

民事訴訟

1. 拆屋還地

拆屋還地時效的問題，大法官解釋中有提到⁶，對於「已登記不動產」，不適用民法第125條⁷的15年消滅時效的規定，由此可知，如果你是土地上登記的所有權人，你可以隨時行使「物上請求權」，不會因為時效消滅的問題。

但例外要注意的是「繼承案件」中，如果有「名義上的繼承人」（表面上看起來是繼承人，但已經沒有繼承權了）占用了遺產的土地，「真正繼承人」在行使物上請求權時，必須適用民法第125條的15年消滅時效規定⁸，所以如果是繼承案件，一定要特別注意時效的規定！

2. 相當於租金之不當得利

實務上⁹認為，占有人的利益為「免支付任何對價就可以使用他人的不動產」，屬於類似於租金性質之「相當於租金之不當得利」，所以適用民法第 126 條¹⁰所規定的 5 年短期時效。

不過也有部分法律學者專家認為應該適用更長 15 年的時效，只能說，每一個個案事實都有差異，為了不讓自己的權利睡著，建議一旦知悉被無權占有的事實還是及早尋求協助才能保障權益！

刑事訴訟

若想提起刑事訴訟（如竊佔罪、侵占罪），追訴期則須視不同罪名的最重法定本刑而定，以竊佔罪來說，最重本刑是 5 年，追訴期為 20 年¹¹。

至於侵占罪的最重本刑也是 5 年，因此追訴期也是20年。

侵佔土地存證信函怎麼寫？有範本可以參考嗎？

為什麼要寄存證信函？

訴訟前寄發存證信函的目的，主要是透過正式的方式明確告知對方你的主張，包含你何時發現對方無權占有的事實，你希望對方怎麼做，可以證明您確實於特定日期寄送該文書，未來在訴訟時也可以作為證據。

存證信函寫作注意事項：

存證信函具有一定的格式，可至郵局官網下載或至郵局購買紙本，郵局官網上也有更多相關注意事項，包括：

• 可以用電腦打字或紙本書寫
• 份數依照雙方當事人人數，並加一份由郵局留存
• 英文、數字及符號若用電腦打字，須以全形輸入
• 數字以國字大寫（壹、貳、參……）書寫，未來較能避免爭議
• 內容需簡單又明確的表達訴求
• 回執證明需妥善保存

本文建議

每一個個案都不太一樣，但存證信函的大意就是告知對方你發現他「無權占有你的土地」，並寫清楚你的訴求，是要他拆屋還地、還是給付相當於租金的不當得利、還是希望他出價跟你買下這片土地，最重要的是要求對方限期完成訴求，並表明如果對方不理會的話你打算怎麼做，但切記不可以威脅、恐嚇對方，以免原告變被告。

以要求對方「返還土地」為舉例，例如：

「請台端於本函送達之日起OO日內自該房屋遷出返還占用土地。屆時如未返還，本人將依法採取法律手段提起民、刑事訴訟，並請求相關損害賠償。」

面對簡易事件民眾可自行撰寫，但如果是土地糾紛，通常因涉及金額較高且爭議較複雜，建議可以先和律師討論，或是直接委託律師撰寫，複雜的事情，就交給專業的人來處理吧！。

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其他「侵占土地」常見問題

土地被侵占可以報警嗎？

報警能處理的情況有限，若想要對方返還土地，仍須藉由訴訟程序解決。

侵占土地有罪嗎？

可能涉犯刑法竊佔罪、侵占罪等。

承租人若遇到他人侵占土地，可以請求返還嗎？

除了可以請土地所有權人協助處理外，也可以依民法第962條條¹²請求返還。

建築物越界，一定要拆屋還地嗎？

依民法第796條¹³規定，若房屋所有人不是因故意或重大過失而越界，而且該土地所有人知道後也沒有即時提出異議，此時房屋所有人可以拒絕拆屋還地，但是，土地所有人可以要求房屋所有人相當的價格購買越界的部分或給付賠償金即可。

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1. 民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者  ，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
2. 民法第769條：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」
3. 民法第770條：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」
4. 直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第2條第2款：「下列各款不動產糾紛案件，依本辦法調處之：二、本法第四十六條之二規定之地籍圖重測界址爭議。」
5. 民法第126條：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」
6. 大法官釋字第107號及釋字第164號解釋參照。
7. 民法第125條：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」
8. 大法官釋字771號參照。
9. 最高法院89年度台上字第1902號判決參照。
10. 民法第126條：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」
11. 刑法第80條第1項：「追訴權，因下列期間內未起訴而消滅：
    一、犯最重本刑為死刑、無期徒刑或十年以上有期徒刑之罪者，三十年。但發生死亡結果者，不在此限。
    二、犯最重本刑為三年以上十年未滿有期徒刑之罪者，二十年。
    三、犯最重本刑為一年以上三年未滿有期徒刑之罪者，十年。
    四、犯最重本刑為一年未滿有期徒刑、拘役或罰金之罪者，五年。」
12. 民法第962條：「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」
13. 民法第796條第1項：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。
    前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」