房子蓋好了，卻發現不小心蓋到隔壁鄰居的土地上，越界了怎麼辦？花了好多錢、好多時間蓋好的房子一定要拆掉嗎？先別急，說不定你越界的房屋可以免拆！
無論你是粗心蓋過頭的屋主，還是無辜被越界的隔壁地主，這篇文章，用最簡單的白話文，幫你一次解答越界建築的所有疑惑！
什麼是「越界建築」？
越界建築的定義
越界建築，從字面意義上來看，就是指「超越土地界線的建築」，在民法第796條1有特殊規定，符合「越界建築」條件的建物，雖然佔用到了別人的土地，但有機會不用拆除。
我們可以簡單分成兩個步驟來看，首先是：
「建築越界是不是因為屋主故意或重大過失？」
如果是，那隔壁地主可以直接要求故意越界的屋主拆除房子越界的部分；反過來說，如果房屋的越界只是輕微的過失？那就要進入到第二步驟：
「隔壁地主在知道建築越界的時候，有沒有及時提出異議？」
如果地主知道後沒有「及時」地向越界的屋主反應，那麼，很抱歉，你的權利已經睡著了，不可以再請求屋主拆除房屋。
接下來你一定想問…
難道地主不能要求屋主拆屋，損失只能自己吞嗎？
其實，同一法條後面還有規定，隔壁地主這時候可以要求越界屋主把越界部分土地還有因此形成的畸零地全部買回去，土地價格怎麼算則由雙方自行協定，如果協議不成，也可以請法院判決。
民法認定的越界建築條件
是否構成「超越土地界線的建築」有兩個條件：
第一個是所謂「土地界線」的範圍，這條看不見的界線不只在土地表面，而是會向天空與地下延伸，所以建築物的陽台、屋頂屋簷、頂樓的違建加蓋，只要沒算好距離伸進了鄰居土地上方的空間，就算是「越界」。
第二個問題則是「建築」的定義，並不是所有越界的物品都可以適用越界建築的規定，需要是「房屋」或至少「與房屋價值相當的其他建築物」2。
如果越界的東西根本不屬於「建築」，例如圍牆、籬笆、水泥地等等，隔壁地主根本不用看越界是不是出於故意，可以直接要求拆除。
【知識文章】好擔心！土地被侵占怎麼辦？追訴期、存證信函，律師一次解答
越界的範圍怎麼測量？
想確認房子有沒有蓋到隔壁地？讓專業測量的來！
請土地測量師用儀器檢查地界，確定土地的邊界線以及建築有沒有跨出去，測量前要先查地籍圖或地籍謄本，了解土地的邊界，流程大致如下：
| 步驟 | 要做什麼 | 小提醒 |
| 1. 查閱地籍資料 | 上網查地籍圖資、地籍電子謄本，確認土地邊界。 | 先看地籍圖，搞清楚你的地界！可以使用內政部地政司網站線上查詢電子謄本。 |
| 2. 申請複丈 | 至地政事務所或上網申請土地複丈，請測量師檢查土地範圍。 | 無法親自辦理也可請律師代辦。 |
| 3. 現場測量 | 測量師帶儀器到現場，測量房子是否跨界。 | 可以到現場參與測量過程，減少異議糾紛。 |
| 4. 拿到土地複丈成果圖 | 測量師出具報告，標示建築範圍，告訴你有沒有越界。 | 報告可作為證據使用。 |
| 5. 處理糾紛 | 確認越界，與鄰居協商，要求賠償或法院解決。 | 請專業律師協調糾紛。 |
內政部的數位櫃台也有提供相關的流程資料：
（圖片來源：內政部地政司數位櫃檯－地籍圖重測異議複丈）
遇到越界建築怎麼辦？
（一）請求對方拆屋還地的情況
如果你是地主，遇到越界建築該怎麼做？
我們畢竟沒辦法控制他人不要越界，因此遇到越界建築，最重要的事情就是在發現對方越界時及時提出異議，要求對方將越界的部分拆除。
此時可以考慮寄發存證信函向對方表達異議，日後如果有訴訟需求，這封存證信函可以作為證明「我有及時提出！」的證據。
在及時提出異議之後，對方越界的房屋建築，就有可能被法院認定不能適用「越界建築免拆」的規定，需要把房屋拆除，歸還原本佔用的土地，這個過程就是我們常說的「拆屋還地」。
【舉個例子】
阿蓮在土地上加蓋房屋的時候，沒有進行鑑界就開始蓋房子，結果，房子蓋到了隔壁鄰居小如的土地上，小如發現之後馬上向阿蓮抗議，兩人鬧上法庭。
法院認為，阿蓮蓋房子的時候沒有確認好地界，有重大過失，不適用免拆的規定，判決要阿蓮把房子越界的部分拆掉，把佔用的土地還給小如。
（真實案例3改編）
那什麼樣的情況會適用免拆的規定呢？下一段馬上告訴你。
（二）法院調解越界建築免拆的情況
越界建築免拆的規定除了前面提到的「地主未及時提出異議」之外，法律4賦予了法院裁量的權限，就算隔壁地主有權要求越界的屋主把超過的部分拆除，但因為建築物修建和拆除的成本都很高，隨便拆除可能導致資源的浪費，所以法院可以斟酌越界房屋的公共利益，並且比較「拆掉房屋」和「保留房屋」何者更符合經濟效益。
假設今天越界的建築是隨便搭建的鐵皮屋，那拆掉的效益可能更高；但如果越界的是鋼筋水泥建造的透天厝，越界範圍不多，而且拆除可能會導致整棟房屋倒塌，那保留這棟越界建築，並讓屋主給予隔壁地主合適的賠償，會是相對更經濟的選擇。
但要特別注意，土地所有人故意逾越地界的情況是不適用本條規定的，所以隨便把房子蓋到別人的土地，絕對不是賠錢了事就好喔！
【舉個例子】
小王一家住在爺爺留下來的老房子裡，但被隔壁鄰居告上法院，說他們家的陽台和一部份建物蓋到鄰居家的土地上了，要求小王家要把陽台和超出地界的部分拆除。
由於小王家的老房子已經年代久遠，小王沒辦法證明爺爺當初蓋房子的時候沒有故意或重大過失，但法院還是認為，這棟老房子是小王一家人安身立命的住所，如果拆掉鄰居指定的越界部分，房子完全無法遮風擋雨，根本沒辦法住了，而且拆掉之後對鄰居也沒有太大的利益。
最後，法院判決讓小王家免拆，而是把佔用的土地買下來，保留老房子，如此一來會是對雙方而言最好的方法。
（真實案例5改編）
越界建築免拆，償金如何計算？
看到這裡，你可能會想：
越界建築如果獲判免拆，那對隔壁地主來說不是很吃虧嗎？這個法條也太不公平了吧！
立法者當然也想到了這種情況，所以在法條中增加了規定，屋主必須支付一筆「償金」給隔壁地主來補足地主的損失，或者，協調出一筆價格，讓屋主把地主被佔用的土地買回去。
那所謂的「償金」應該要怎麼算呢？法規沒有給出一個明確的計算方式，可以用相當於土地租金的概念計算賠償金額，實務上曾出現過以「土地公告現值 × 越界面積 × 一定比例」6做為損害賠償計算的方式。
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註腳
- 民法第796條：「1 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。2 前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」
- 民法第796-2條：「前二條規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。」
- 橋頭簡易庭 112 年度橋簡字第 933 號民事判決參照。
- 民法第796-1條：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」
- 臺灣高等法院 110 年度上易字第 789 號民事判決參照。
- 臺灣高等法院臺中分院 112 年度上易字第 534 號民事判決參照。
