你有沒有想過：
「高興的簽約買房，結果過戶時才發現賣家已經把房子偷偷賣給別人還移轉了，甚至捲款消失了，那該怎麼辦？」
這種狀況就是所謂的「一屋二賣」，買家此時不僅夢想中的美麗新居落了空，還可能面臨複雜的法律糾紛。
究竟什麼是一屋二賣呢？如果遇到一屋二賣的情況，買賣契約效力如何？錢都付了卻拿不到房，該如何向賣家求償呢？可以提告詐欺嗎？買房時又該如何避免這種購屋陷阱呢？本篇文章將一一為您解答這些問題，並提供預防策略，幫助您在買房路上避開陷阱，保障權益不受侵害！
什麼是一屋二賣？
一屋二賣，從字面意義上來看，就是指「一個房子被賣了兩次」，也就是賣方將同一間房屋，先後賣給兩個不同的買家，導致房屋所有權移轉時出現爭議。
舉例來說，小陳想將 A 屋出售，而小星願意以新台幣 1,000 萬元購買，雙方簽訂了 A 屋的買賣契約，雙方也約定好一周後進行交屋，並辦理「房屋所有權移轉登記」。
但在原本預定的交屋時間前，小張向小陳表示願意以 1,500 萬元購買 A 屋，小陳心想賺到，立即收取 1,500 萬價金並馬上將 A 屋所有權移轉登記給小張，此時 A 屋就會構成一屋二賣的情況。
（圖片來源：筆者自行整理）
一屋二賣第二個房屋買賣契約的效力如何？
買賣契約依據民法規定，只要買方與賣方就商品及價格相互同意時，買賣契約就成立了1，所以只要契約當事人就房屋及價金都同意，一屋二賣情況中的兩個買賣契約，原則上都是有效的，不會因為賣家重複出售而無效。
「那兩個契約都有效，房屋應該歸誰？」
雖然兩個契約都有效，但房屋所有權應該歸誰，取決於誰先完成所有權移轉登記，從上面的案例來看，小陳與小張已辦理完成所有權移轉登記，房屋所有權就會由小張取得。
所以買房時要記得，在辦理所有權移轉過後房子才真正屬於你哦！
那這種時候難道小星就只能自認倒霉嗎？當然不是！接下來本文會教你如何求償，保障自己的權利。
買方遇到一屋二賣如何求償？
基於債之相對性的概念，買賣契約的效力只分別及於契約當事人間，可以想像成是兩個人之間的約定，不可以用這個約定去要求其他人，所以，想要依據契約主張權利，也只能在契約當事人間主張。
用上面的例子來說明，小星和小陳的契約，只在小星和小陳之間有效，小星不能拿這份契約要求「後買家」小張把房子交出來，只能要求賣家小陳按照契約約定移轉房子。
但是，因為房屋已經移轉給小張了，小陳也沒辦法履約把房子的所有權移轉給小星。
那麼，小星有哪些權利可以主張呢？
違約金
買賣契約中是否有違約金的約定，約定違反買賣契約的一方要給付「違約金」給另一方。
一屋二賣就是明顯的賣家違約行為，權益受損的買家可以向賣家請求違約金。
但需要注意，違約金有分為「損害賠償預訂性違約金」及「懲罰性違約金」，兩者之間的差異可能會影響到後續損害賠償的請求，在簽約時一定要仔細查看約定的是哪一種！
詳細資料可參考下表：
| 損害賠償預訂性違約金 | 懲罰性違約金 | |
| 定義 | 違約的人須負擔「因債務不履行所生之損害」的賠償 | 違約的人，須受到懲罰性賠償 |
| 目的 | 填補因違約所受之損害 | 督促契約履行，具懲罰意味 |
| 金額計算 | 以實際所受損害計算 | 約定一筆高額違約金數額，不實際計算損害 |
| 特性 | 請求此類型違約金後，不得再請求損害賠償 | 除懲罰性違約金外，還可以同時請求損害賠償 |
（表格來源：筆者自行整理）
損害賠償
賣家一屋二賣，導致無法按契約內容，履行房屋所有權移轉，在法律上被稱為「可歸責於債務人（賣家）之給付不能」，因此而產生權利受損的買家可向賣家請求損害賠償2。
可以請求損害賠償的範圍，包括「積極損害」，常見的像是已經付出去的仲介費、已購買的傢俱及裝潢支出等，以及因為沒有取得該房屋所有權而喪失的利益，又稱為「消極損害」。
至於房屋買賣前後的價差，前買家如果能夠舉證證明，後買家的買價與自己的買價有價差，就有機會主張價差是消極損害，並進一步要求賠償3。
解除契約並返還價金
請求債務不履行的損害賠償時，也可以要求解除房屋的買賣契約4，並且請求賣家返還已經支付的房屋價金或訂金等買房的款項。
一屋二賣構成詐欺嗎？須負哪些法律責任？
民事責任：債務不履行之給付不能
一屋二賣的狀況中，因為賣家將房屋移轉給第二個買家後，已經無法按照契約履行給付義務(=移轉登記給第一位買家)，所以屬於「可歸責於債務人的主觀給付不能」，賣家必須負擔「債務不履行」的損害賠償責任。
損害賠償的範圍包含實際上受到的損害，還有因為契約沒有履行所喪失的利益請參考「買方遇到一屋二賣如何求償？」。
刑事責任：詐欺
如果賣家只是單純反悔，把房子出售給其他出價更高的人，只會面臨民事責任，但如果賣家一開始就有欺騙買家的意圖，以房屋買賣作為偽裝，實際打算在簽訂契約後捲款潛逃，此時就可能構成刑法第339條5之詐欺罪。
法院審酌是否為詐欺，通常會以賣家是否有積極傳遞不實資訊，來判斷賣家是否有使用詐術的行為，例如：
如何避免一屋二賣？
那要如何在買房時避免發生一屋二賣的情況呢？
預告登記
建議可以在簽約的同時辦理「預告登記」，簡單來說就是，在地政機關的地籍資料上註記，這筆土地即將被移轉登記給買家，可以防止房屋所有權人（也就是賣家）把房屋的所有權偷偷移轉給其他人。
更多關於預告登記的內容，可以參考這篇：
【知識文章】預告登記是什麼？破解方式等最多人問的 20 題 Q A 即問即答！
履約保證
於契約中約定「履約保證」，委託第三方機構處理買賣流程，保障交易安全，若是賣家一屋二賣不履行所有權移轉，買方可以解除契約，第三方機構就會將錢還給買方。
如果所購買的房屋為預售屋，因為尚未完成建設，所以沒有所有權，無法適用預告登記制度。為了防止預售屋陷入一屋二賣之情形，主管機關有規定在預售屋賣買契約中，應該要有「履約擔保」，方式包含不動產開發信託、價金返還的保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶擔保。
【知識文章】【2025 建商倒閉對策】搞懂預售屋五大履約保證，不再怕建商倒閉或跑路！
預防一屋二賣有對策！專業律師教你如何自保
買房是每個人人生重要的里程碑，俗話說的好，與其事後補救，不如事先預防，如何在買房前降低一屋二賣的風險？從買賣契約的審閱到預告登記的程序，都能讓專業的律師為您嚴格把關。
如果簽約後不幸遇到一屋二賣的情況，該怎麼辦？別擔心！從民事案件計算損害賠償金額，到刑事案件的提告，律師都能幫您處理，確保自身權益，遠離購屋糾紛的惡夢。
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註腳
- 民法第345條第2項：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」
- 民法第226條第1項：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」
- 最高法院112年度台上字第2087號民事判決參照
- 民法第256條：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」
- 刑法第339條第1項：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」
- 臺灣高等法院111年度上易字第1208號判決參照。
- 臺灣高等法院101年度上易字第642號判決參照。
