案件摘要
一句話結論：買方於交屋後裝潢期間主張浴廁漏水，並以約 35 萬元的修繕估價為依據，依物之瑕疵擔保規定請求減少價金。施宇宸律師與謝欣羽律師提出交屋前兩次驗屋均未發現漏水等資料，主張買方未能證明瑕疵於交屋前已存在；法院亦認為修繕估價單不足以證明房屋市值減損，最終判決駁回原告之訴，小張於本案無須給付原告所請求的 35 萬元。
當事人小張出售名下房屋給買方小寶，雙方簽訂不動產買賣契約。
在交屋前，小寶曾兩度到場驗屋，當時均未發現明顯漏水情形，雙方其後完成交屋手續。
不料交屋後，小寶在進行房屋裝潢期間，主張浴廁出現漏水及水痕。小寶據此主張小張應負《民法》上的物之瑕疵擔保責任，並以約 35 萬元的修繕估價為計算依據，請求減少及返還相當金額的價金。
面對買方突如其來的提告求償，小張深感無奈，因而委託宸星法律團隊協助處理這場房屋買賣糾紛，維護自身合法權益。
| 案件類型 | 民事／房屋買賣糾紛、物之瑕疵擔保（涉及漏水瑕疵舉證責任、減少價金計算基準、非屋主對話紀錄效力） |
|---|---|
| 當事人身分 | 房屋賣方（小張） |
| 原告主張 | 裝潢期間主張浴廁出現漏水及水痕，並以 35 萬元修繕估價為依據，請求減少及返還相當金額的價金 |
| 主要法律依據 | 民法第 354 條[1]、第 359 條[2]、民事訴訟法第 277 條前段[3] |
| 處理方式 | 主張買方應就「瑕疵於交屋前存在」負舉證責任 → 釐清屋主配偶對話僅屬情誼協助而非訴訟上自認 → 引用最高法院見解說明減少價金應以市值減損為準而非修繕單據 |
| 承辦律師 | 施宇宸律師、謝欣羽律師 |
| 爭取結果 | 勝訴判決（原告之訴駁回，免賠 35 萬元） |
你好！我是「喵星律師」施宇宸。
執業 10 年已透過一對一法律諮詢解決了 1000 位以上民眾的法律問題。
點進這篇文章的你也碰到了一些問題嗎？與我聯繫，我幫你解決！
案件緣由
當事人小張將名下房屋出售給買方小寶，雙方依約進行交易程序。
在正式交屋前，小寶先後進行兩次現場驗屋，當時均未發現明顯異常或漏水情形，雙方其後完成交屋。
不料，小寶在交屋後進行裝潢施工期間，主張浴廁出現漏水及水痕。
小寶認為賣方應負物之瑕疵擔保責任，因而向法院提起訴訟，並以約 35 萬元的浴廁修繕估價為依據，請求減少及返還相當金額的價金。
小張對於交屋驗收無誤後卻遭提告求償感到極為困擾。
為了釐清法律責任並維護自身權益，小張委託宸星法律事務所施宇宸律師與謝欣羽律師協助應訴。
房屋交屋後買方才主張漏水，誰該負舉證責任？律師如何從「交屋前狀態」釐清責任？
在中古屋買賣糾紛中，買方若在交屋後主張房屋有漏水瑕疵，並非只要提出漏水照片就能直接要求賣方賠償。
賣方是否需要負擔物之瑕疵擔保責任，關鍵在於該瑕疵是否在「危險移轉（即交屋）時」就已經存在。
依據《民事訴訟法》第 277 條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
施宇宸律師與謝欣羽律師向法院指出，小寶在交屋前曾進行兩次驗屋，當時均未發現漏水；現有資料亦不足以證明交屋時已存在該項瑕疵。
小寶如主張漏水瑕疵在交屋前已存在，原則上應提出足以支持該時間點的證據，例如專業鑑定或其他客觀資料；若證據不足，法院較難據此認定賣方應就交屋後裝潢期間才發現的問題負責。
屋主家人在通訊軟體說「願意協助處理」，在法律上算承認漏水瑕疵嗎？
訴訟中，小寶提出與小張配偶的對話紀錄；對方曾表示「願意一同協助處理」，小寶並以此主張賣方已承認房屋有瑕疵。
宸星律師團隊則向法院說明，訊息對話者為小張的配偶，並非房屋買賣契約中的賣方本人。
房屋交易完成後，基於善意表示願意協助了解或處理，並不當然等同於法律上的承認，也不表示已承諾負擔賠償責任。
法院採納上述說明，未將這段對話認定為小張承認瑕疵或同意賠償的依據。
👉 延伸閱讀：買房必看！瑕疵擔保是什麼？責任可以免除嗎？瑕疵擔保範圍與時效一次搞懂
買方拿「修繕估價單」要求減少價金合理嗎？律師如何引用最高法院見解釐清計算標準？
買方小寶在訴訟中，直接以裝潢工程公司開立的「浴廁修繕報價單」35 萬元，作為請求減少買賣價金的唯一金額依據。
施宇宸律師與謝欣羽律師援引最高法院相關裁判見解，向法院說明，依據《民法》第 359 條請求減少價金，其計算標準應為「瑕疵物之實際價值」與「無瑕疵時應有價值」之差額，也就是「市場價值的減損額」，而非單純的「修繕費用報價」。
小寶提出的是廠商出具的修繕估價單，未另提出不動產估價報告或其他足以證明房屋市值減損的資料，因此難以證明應減少價金的具體數額。
法院最終採納宸星律師團隊提出的法律主張，認定原告未盡舉證責任，判決駁回原告之訴；小張於本案無須給付原告所請求的 35 萬元。
👉 延伸閱讀：房屋買賣可以反悔嗎？違約金上限賠多少？買賣雙方差異讓律師告訴你！
常見問題 FAQ
買賣房屋交屋後，買方說家裡漏水要我賠錢，賣方一定得負責嗎？
不一定，賣方是否負責需視瑕疵是否在「交屋前」即已存在而定。
依據民法物之瑕疵擔保規定，賣方原則上僅對「危險移轉（交屋）時」已存在的瑕疵負擔擔保責任。
若買方在交屋後裝潢施工期間才發現漏水，原則上應提出足以證明漏水原因或相關瑕疵在交屋前已存在的證據。
房屋買賣發生爭議時，建議妥善保留驗屋紀錄、現場照片、修繕資料及對話紀錄；如不確定責任歸屬，可先尋求律師諮詢，避免在事實尚未釐清前作出不利承諾。
在買方尚未提出足以證明交屋前已有瑕疵的資料前，賣方可先釐清漏水原因及發生時間，不宜逕行承諾賠償。
買方拿「修繕估價單」要求扣減買賣房屋的尾款或房價，這樣在法律上站得住腳嗎？
修繕估價單不等於法律上的「市場價值減損」。
民法上請求減少價金，計算標準係房屋「無瑕疵時的市值」與「有瑕疵時的實際價值」之間的差額。
單純的修繕估價單主要反映施工廠商的報價，通常不足以直接證明房屋市場價值的減少數額。
若買方未提出不動產估價報告或其他足以證明市值減損的資料，訴訟上可能因舉證不足而難以獲准。
賣方收到以高額修繕估價單為依據的請求時，可請律師協助檢視瑕疵發生時點、估價內容及減少價金的計算基礎。
買方傳訊息反映漏水，我在 LINE 裡回覆「再找人幫忙看看或處理」，會被當成承認瑕疵嗎？
原則上，出於善意關心的回覆，不當然等同於訴訟上的「自認」，也不表示已承諾賠償。
法院會依對話前後文判斷當事人的客觀意思；若內容只是禮貌性表示願意協助了解，且未明確承認交屋前已有瑕疵或同意負擔費用，通常不會僅憑這類文字認定賣方應負賠償責任。
然而為了避免對話被對方斷章取義，建議在通訊軟體回覆時保持謹慎。
建議回覆時可註明「願意協助了解，但需先釐清漏水原因是否為交屋前所致」，並由律師協助處理後續溝通。
讓我們陪你找方法！
我們擁有專業的律師團隊、豐富的辦案經驗，站在您的立場提出解決問題的方案，委任之後加 LINE 聯繫保證暢通無礙！
