買房、賣房或繼承後要辦過戶，仲介或代書報了一個數字，卻不知道合不合理、該由誰出？買房代書費怎麼算，PTT、Dcard 上常見的問題是「代書費要不要另外給」「稅是不是包含在內」，這篇也一併說清楚。
這篇整理代書費用怎麼算、代書費用誰出，以及房屋買賣、房屋過戶、土地過戶、繼承代書費用的行情區間，並說明什麼時候光找地政士不夠。想直接看多少錢，可跳到〈四、代書費用多少錢？〉。
你好！我是「喵星律師」施宇宸。
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一、什麼是「代書費用」？
代書費用，指請地政士辦理不動產登記及相關事務的酬金，不含規費與稅。
認識何謂「代書」
「代書」是俗稱，法定名稱是地政士（前身為土地登記專業代理人）。1要當地政士，須經地政士考試及格並領有證書；2以代理申請土地登記為業，須具地政士資格，否則登記機關不受理。3
代書提供的服務有哪些
地政士法列的業務範圍，包括登記、測量、稅務、公證認證、提存、代撰不動產契約與簽證。4常見服務有：
- 代理申請土地登記：買賣、贈與、繼承、抵押權設定與塗銷、建物保存登記。
- 辦理與登記有關的稅務：土地增值稅、契稅、贈與稅、遺產稅申報。
- 代撰不動產買賣契約或協議、公證、認證、測量、簽證（簽證須另申請簽證人登記）。
二、代書費用由誰出？
先講結論：法律沒有直接規定代書費由誰出，原則上依契約約定，沒約定才依習慣。
內政部公告的成屋買賣定型化契約應記載事項，把稅費逐項列出，但「所有權移轉代辦費」（一般說的代書費）只留空白，由買賣雙方勾選買方、賣方、雙方平均或其他。5民法第 378 條只定了「買賣契約之費用」雙方平均、「登記之費用」由買受人負擔等預設，6但代書費算「移轉權利之費用」還是「登記之費用」，條文沒有明說。
實務上常見買方出或雙方平均，各地習慣不同，這不是法律規定。以下講成屋買賣，預售屋另有範本，本文不展開。
下表區分「法定義務人」與「範本約定誰出錢」，兩者不一定相同：
| 費用項目 | 類別 | 法定負擔者或申報人 | 成屋範本第九點約定 |
|---|---|---|---|
| 代書費、簽約費 | 酬金 | 無法定 | 代書費勾選買方、賣方、雙方平均或其他；簽約費勾選雙方各負擔或其他 |
| 抵押權設定、塗銷原抵押權代辦費 | 酬金 | 無法定 | 設定勾選買方或賣方；塗銷由賣方 |
| 登記費、書狀費 | 規費 | 登記費由權利人繳納（約千分之一） | 買方（登記規費） |
| 印花稅 | 稅 | 立約或立據人 | 買方 |
| 契稅 | 稅 | 買受人 | 買方 |
| 土地增值稅 | 稅 | 原所有權人 | 賣方；買方延遲申報而可歸責者，增加部分由買方負擔 |
| 房地合一稅 | 稅 | 出售房地的個人 | 範本未列 |
| 地價稅、房屋稅等 | 稅 | — | 交屋日前賣方、後買方，按日數比例 |
資料來源為內政部公告範本（115 年 4 月 1 日生效版），法定負擔者依土地法、印花稅法、契稅條例、土地稅法與所得稅法。7
三、代書費用怎麼算？包含哪些項目？
代書費用要分三類：酬金（地政士的服務費）、規費（登記費、書狀費，給地政事務所）、稅（契稅、印花稅、土地增值稅等，給稅捐機關）。規費與稅常由地政士代收代繳，報價要確認含不含。
事務所公開報價多以「件」計，常見把「1 筆土地加 1 筆建物」算一件，每多 1 筆再加 2,000 元或 25% 不等，另有簽約費、貸款設定、塗銷、稅務申報等項目，這是事務所自行報價，不是官方標準。
法律只要求地政士標示收費標準並開收據，也不得要求、期約或收受規定外的任何酬金。10簽約前，你可以先問清楚：
- ✓報價含不含規費與稅款。
- ✓以「件」還是「筆」計價、有沒有另收簽約費。
- ✓收據與費用何時給。
四、代書費用多少錢？收費行情一覽表
先講結論：代書費用沒有官方統一收費標準，行情是各事務所自行訂價。下表整理房屋買賣、房屋過戶與土地過戶等報價，非官方、樣本有限，且與地區、筆數有關，簽約前請以書面報價為準。11
| 案件類型 | 常見報價區間（元） | 加價與備註 |
|---|---|---|
| 房屋（含土地）買賣過戶 | 約 8,000～20,000／件；查到的 2 家事務所皆約 14,000（土地 1 筆加建物 1 筆） | 每增 1 筆加約 2,000，另 1 家加 25% |
| 單獨土地買賣過戶 | 未查到單獨報價 | 有事務所把土地、建物分開各計約 7,000，可據此詢價 |
| 贈與、繼承登記 | 約 14,000 | 同上 |
| 抵押權設定 | 約 5,000 | 部分事務所每增 1 筆加 1,250 |
| 建物第一次登記（保存登記） | 約 6,000～30,000 | 繁複案件另議 |
| 簽約費 | 每人約 1,500（1 家報價） | 依人數 |
| 贈與稅、遺產稅申報 | 約 3,000～5,000 | 依案件 |
上表報價通常不含規費與稅。繼承登記的報價與買賣相近，但規費與遺產稅另算，繼承登記與遺產稅申報都有 6 個月期限；12繼承流程請見〈房屋繼承過戶費用與流程〉與〈土地繼承過戶〉。
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五、其他「代書費用」常見問題
代書費用可以殺價嗎？
各事務所自行訂價、沒有統一標準，所以可以比價。先問清楚報價含不含規費、稅款與簽約費，比「總額」而不只比一個數字，並要求書面報價與收據。13
可以不找代書、自己過戶嗎？
法律沒有規定一定要找地政士。當事人本人可以自己申請登記，也可以出具委託書委託代理人；以代理登記為業，才須具地政士資格。14文件與流程以地政事務所公告為準；自己辦省下的是酬金，不是規費與稅。
繼承代書費用大概多少？繼承過戶可以自己辦嗎？
報價與買賣相近，約 14,000 元左右（非官方、樣本有限），規費與遺產稅另計。繼承人可以自己辦，也可以委託他人，程序與期限見前面提到的兩篇文章。
代書費用沒談好、事後被加收怎麼辦？
先對照事前的書面報價與收據，並請對方書面說明明細。地政士須開收據，也不得收規定外的酬金；有這類情形，委託人可向地政士登記地縣市的懲戒委員會舉發。15金額大或已影響過戶時，建議找律師評估。
履約保證費用誰出？要不要辦？
履約保證（價金保管）是由銀行、信託或經紀業者等提供的價金保管機制，不是代書費的一部分，也不是地政士法的制度。16費用誰出、多少錢，由買賣雙方在契約約定，並以提供機構的收費公告為準。
延伸閱讀：
六、買房、過戶一定要找代書嗎？律師分析利弊
買方小宸與賣方小星簽約時只講「代書費照慣例」，點交前才發現，買方以為賣方出一半，賣方以為買方全出，過戶時程跟著拖。
下表比較只找地政士與找律師：
| 面向 | 只找地政士 | 找律師（可搭配地政士） |
|---|---|---|
| 辦登記 | 登記與稅務申報是專業 | 依法也可辦理土地登記，是否承辦看各事務所17 |
| 契約內容 | 契約多為制式，或由地政士代撰 | 強項是法律判斷與契約審閱 |
| 價金保管 | 不是地政士的法定業務 | 可評估撥款條件與保管風險 |
| 爭議發生後 | 第 16 條列舉的業務範圍中，沒有訴訟代理 | 爭議談判、訴訟代理 |
單純的過戶程序，找地政士就夠。碰到下列情況，光找代書不夠，建議找律師：
- ✓買賣雙方對價金、交屋、瑕疵、違約已有爭議，見〈房屋買賣違約金〉。
- ✓要審契約的特約事項、解約與違約金、價金撥款條件，見〈不動產律師怎麼選〉。
- ✓價金遲未撥付，或保管人與一方有利害關係。
- ✓繼承人不同意登記、遺產分割談不攏，或借名登記、共有等需要法律判斷的案型。
判斷標準是三件事：影響時間長或金額大、爭執可能變激烈或走到訴訟、雙方信任度不高；信任度偏低時，爭執前期就找律師比較划算。本所律師處理這類案件，會提供契約風險與蒐證建議，並依現有事證分析可以主張的法律權益與方向。
施宇宸律師建議：
手上的如果是法律爭議，例如共有物分割、未經全體共有人同意、依土地法第 34 條之 1 處分共有土地，或遺產分割談不攏，牽涉的是彼此的權利義務，不只是送件辦登記。處理不慎，協議很容易變成訴訟，建議先找律師諮詢，確認該怎麼走，再決定何時請代書辦登記；否則登記送出後才發現分法有爭議，往往只能走訴訟處理。宸星法律事務所有固定配合的幾位代書，諮詢後評估需要代書參與的，我們可以協助引薦。18
地政士的責任，看有沒有盡到注意與提醒義務。例如繼承人委任地政士辦遺產稅申報，事後主張地政士沒建議農地農用、多繳約 714 萬元遺產稅；二審認定地政士已向繼承人授權的律師詢問、提醒，盡到善良管理人的注意義務，駁回請求，最高法院以上訴理由只在爭執取捨證據與認定事實，上訴駁回而確定。19
施宇宸律師建議：
先分清楚你要的是「辦登記」，還是「把法律風險處理掉」。單純過戶找地政士就夠，錢更值得花在契約條款與價金流程上；簽約前先把特約事項、解約與違約金、價金撥款條件看過，等出事才找律師，能做的多半只剩處理爭議。與地政士往來，把需求與提醒留下書面，LINE、email 都行，日後若有爭議，注意義務有沒有盡到，主要就看這類紀錄。
我們處理過的案例（已去識別，結果依個案事實而異）：
買方交屋後主張浴廁漏水，請求減少價金約 35 萬元；我方主張買方未能證明瑕疵於交屋前已存在，法院也認為修繕估價單不足以證明房屋價值減損，判決駁回。見〈房屋交屋後買方指控漏水求償 35 萬，賣方靠律師成功爭取勝訴免賠〉。
賣共有土地持分遭提告優先購買權；法院認定對方沒有以同一價格行使，判決駁回對方請求。見〈賣共有土地持分遭提告優先購買權，律師協助賣方勝訴〉。
宸星法律事務所的施宇宸律師執業 11 年，本所累計承辦 1,000+ 件非訟、調解與訴訟案件，目前律師 8 位，台北、新北、桃園都可諮詢，全台可承辦與線上諮詢。不動產的漏水、買賣瑕疵、解約糾紛是我們常處理的民事案件，從諮詢、調解到訴訟，都由同一組律師處理。
讓我們陪你找方法！
我們擁有專業的律師團隊、豐富的辦案經驗，站在您的立場提出解決問題的方案，委任之後加 LINE 聯繫保證暢通無礙！
註腳
- 地政士法第 4 條第 2 項。全文見全國法規資料庫：地政士法。
- 地政士法第 4 條、第 5 條。
- 土地法第 37 條之 1 第 3 項。全國法規資料庫。
- 地政士法第 16 條。
- 內政部公告《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第九點（115 年 4 月 1 日生效版，第八、九點未修正）。官方頁面：行政院網站。依消費者保護法第 17 條第 5 項，應記載事項即使未寫進契約，仍構成契約內容；這適用於企業經營者與消費者之間使用的定型化契約，個人之間自行簽約時，範本可作為約定參考。
- 民法第 378 條：「買賣費用之負擔，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，依左列之規定。一、買賣契約之費用，由當事人雙方平均負擔。二、移轉權利之費用，運送標的物至清償地之費用及交付之費用，由出賣人負擔。三、受領標的物之費用，登記之費用及送交清償地以外處所之費用，由買受人負擔。」全國法規資料庫。
- 法定負擔者依據：土地法第 76 條（登記費由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納），印花稅法第 5 條第 5 款、第 7 條第 4 款，契稅條例第 4 條（買賣契稅應由買受人申報納稅），土地稅法第 5 條，所得稅法第 4 條之 4、第 14 條之 4。契稅只對房屋課徵，開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅（契稅條例第 2 條但書）；房地合一稅適用於 105 年 1 月 1 日以後取得的房地（所得稅法第 4 條之 4 第 1 項）。契約沒有約定的稅費，範本寫的是「依有關法令或習慣辦理」。
- 地政士法第 23 條：地政士應將受託收取費用之標準於事務所適當處所標明，其收取之委託費用，應掣給收據。
- 土地稅法第 49 條第 1 項：權利人及義務人應於訂定契約之日起 30 日內，共同向主管稽徵機關申報土地移轉現值。契稅條例第 16 條第 1 項（契約成立之日起 30 日內申報）、第 24 條（逾期每 3 日加徵應納稅額 1% 怠報金，最高以應納稅額為限，且不超過 1 萬 5,000 元）。全國法規資料庫。
- 地政士法第 23 條、第 27 條第 5 款。
- 報價來源：精訊地政士事務所（台北大同區）；台北、新北土城事務所公開頁面；PRO360 房屋過戶報價（平台自述為專家報價統計，2025/06/25 更新，未公布樣本數與方法）。事務所頁面皆未標日期，樣本偏雙北，不代表全台行情。
- 土地法第 73 條第 2 項：繼承登記得自繼承開始之日起 6 個月內聲請，逾期每逾 1 個月得處應納登記費額 1 倍罰鍰，最高 20 倍（全國法規資料庫）。遺產及贈與稅法第 23 條第 1 項：被繼承人死亡之次日起算 6 個月內申報遺產稅；第 8 條第 1 項：遺產稅未繳清前，不得分割遺產或辦理移轉登記（全國法規資料庫）。因繼承移轉的土地免徵土地增值稅（土地稅法第 28 條），繼承也不在契稅課徵範圍（契稅條例第 2 條）。
- 地政士法第 23 條。
- 土地法第 37 條之 1 第 1 項：「土地登記之申請，得出具委託書，委託代理人為之。」土地登記規則第 37 條、第 26 條。全國法規資料庫。
- 地政士法第 23 條、第 27 條第 5 款、第 44 條、第 46 條：委託人得列舉事實、提出證據，報請地政士登記之直轄市或縣（市）主管機關所設懲戒委員會處理。全國法規資料庫。
- 地政士法第 22 條的簽證基金，是簽證責任的賠償擔保，不是買賣價金保管。
- 律師法第 21 條第 2 項：「律師得辦理商標、專利、工商登記、土地登記、移民、就業服務及其他依法得代理之事務。」全國法規資料庫。
- 土地法第 34 條之 1 第 1 項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」全國法規資料庫。
- 最高法院 114 年度台上字第 2056 號民事裁定（114 年 11 月 11 日），司法院裁判書查詢；二審為臺灣高等法院 114 年度重上字第 157 號判決（114 年 8 月 12 日），司法院裁判書查詢。實質認定來自二審，最高法院是以上訴理由不合法駁回。另可參考最高法院 115 年度台上字第 1547 號民事判決（115 年 10 月 15 日，廢棄發回臺灣高等法院）：最高法院認為地政士法第 26 條屬民法以外的特殊侵權行為類型，適用民法第 197 條第 1 項 2 年短期時效；本案最終結果未定，司法院裁判書查詢。
